Mude a correção de contratos do condomínio de IGP-M para IPCA

Você já deve ter visto que tramita pela Câmara dos Deputados um Projeto de Lei que determina que o reajuste dos aluguéis residencial e comercial não pode ser superior à inflação, medida aqui no Brasil pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). 

Atualmente, os contratos são atualizados pelo IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), bem como a esmagadora maioria dos contratos com empresas contratadas pelo seu condomínio. Nesta matéria, vamos te mostrar por que o IGP-M está sendo questionado e como seu condomínio pode se aproveitar disso.

 Você vai ler neste conteúdo: 

• Aluguéis
• Confira a diferença entre reajustar seus contratos com o IGP-M e com o IPCA
• Por que o IGP-M se tornou vilão
• Como ficam os contratos do seu condomínio?
• Como negociar novos contratos
• Como negociar contratos antigos ainda vigentes

Aluguéis

O debate sobre a alta dos aluguéis não é nova. Desde o ano passado, e por conta da crise provocada pela pandemia do Coronavírus, inquilinos tanto residenciais quanto comerciais vêm negociando o reajuste de seus contratos com os proprietários dos imóveis. 

As conversas começaram já em abril de 2020, quando a maioria dos escritórios passaram a adotar o home office como alternativa ao trabalho presencial, considerado altamente inseguro do ponto de vista sanitário na época. Em setembro de 2020, quando o IGP-M acumulado dos últimos 12 meses chega a quase 18%, enquanto o IPCA beirava os 4%, alguns players passaram a tratar a troca de um índice pelo outro como um caminho sem volta.

O QuintoAndar, por exemplo, passou a revisar o uso do IGP-M como índice de reajuste de aluguel em novembro de 2020. A imobiliária digital tem hoje um terço dos contratos regidos pelo IPCA, e estimula que todo novo contrato assinado siga o mesmo caminho. 

A justificativa é que o IGP-M é muito sensível à variação cambial, prejudicando tanto os inquilinos (quando o dólar sobe), quanto proprietários (quando o dólar cai). Houve um momento em que o índice chegou a ficar negativo em 2017, puxando os preços dos aluguéis para baixo. 

Leia também: Conheça os índices de reajuste do aluguel

Confira a diferença entre reajustar seus contratos com o IGP-M e com o IPCA

Se você ainda não entendeu a grande diferença entre o reajuste baseado no IGP-M e no IPCA, avalie os dados abaixo. Nos últimos 12 meses, com referência em abril de 2021:

• O IPCA acumulou 6,76%
• O IGP-M acumulou 32,02%

Na prática, se você tinha um contrato de R$ 10.000 com algum fornecedor, o condomínio passará a pagar R$ 10.676 com base no IPCA, ou R$ 13.202 com base no IGP-M - uma diferença gritante de mais de 25%.

Faça os cálculos abaixo com os valores exatos dos contratos do seu condomínio:

IPCA

IGP-M

Por que o IGP-M se tornou vilão

O IGP-M, como o próprio nome diz, é um índice de preços de mercado. Ele é o principal indexador que determina a variação de preço de aluguéis e tarifas de serviços. Para ser composto, leva em conta 3 pilares e tipos de produtos que cada um consome:

• O Produtor (Índice de Preços ao Produtor Amplo - IPA)
  • Bens finais, como combustíveis para consumo e alimentos in natura
  • Bens intermediários, como combustíveis e lubrificantes para a produção
  • Matérias-Primas Brutas, como minério de ferro, café em grão, suínos, milho em grão, leite in natura, cana-de-açúcar e bovinos

• O Consumidor (Índice de Preços ao Consumidor - IPC)
  • Transportes, como gasolina, carro novo e passagem aérea
  • Educação, Leitura e Recreação, como cursos e escola fundamental
  • Habitação, como aluguel residencial e tarifa de eletricidade
  • Vestuário, como acessórios e roupas
  • Comunicação, como telefonia, internet e TV por assinatura
  • Alimentação, como maçã, batata, tomate e hortaliças
  • Saúde e Cuidados Pessoais, como plano de saúde
  • Despesas Diversas, como serviço religioso e funerário

• A Construção Civil (Índice Nacional de Custo da Construção - INCC)
  • Materiais e Equipamentos, como arames de aço ao carbono, condutores elétricos, tubos e conexões, elevadores e argamassa
  • Serviços
  • Mão de Obra

Como o IGP-M calcula o impacto de commodities, como aço, madeira, boi e café, que são negociados no mercado global, é muito sensível à variação cambial do Real. Logo, se nossa moeda se desvalorizar em relação às moedas dos países que mantemos relação comercial, a tendência é que o índice suba. Ou seja, sua variação reflete o momento econômico do país, e não necessariamente a inflação ao consumidor.

Dessa maneira, entende-se que o IGP-M não deveria ser utilizado para a correção monetária de contratos de serviços ao consumidor final. O IPCA, portanto, seria uma forma mais "segura" de se blindar contra oscilações de humor do mercado externo, refletindo o custo de vida real da população.

Confira o aumento do IGP-M acumulado nos últimos 12 meses:

Como ficam os contratos do seu condomínio?

Se em termos de aluguel a discussão sobre o reajuste ganhou escala parlamentar, os serviços ainda não ganharam a atenção dos políticos. No entanto, você mesmo pode negociar a alteração dos contratos, tanto os que serão renovados quanto os que estão em vigência.

Não são poucos os fornecedores que você tem para gerenciar seu condomínio de forma que ele fique seguro, seguindo todos os protocolos. Confira o checklist abaixo para entender com quantas empresas você terá que conversar: 

• Terceirização de mão de obra (limpeza e portaria)
• Portaria remota/virtual
• Manutenção dos elevadores
• Manutenção das bombas
• Manutenção de jardins
• Manutenção de sprinklers (contra incêndio)
• Manutenção de portões, câmeras de segurança, antena coletiva, cerca elétrica, interfone, luz de emergência
• Manutenção de gerador
• Manutenção de piscina
• Medicina do Trabalho (PPRA, PCMSO, primeiros socorros, uso de EPI, brigada de incêndio incluindo moradores etc)

E, para quem gerencia os condomínios-clube, ainda existem os contratos para gestão de academia, aulas coletivas, lavanderias e demais serviços oferecidos aos condôminos.

Como negociar novos contratos

Na pressa de contratar um fornecedor para resolver questões urgentes no condomínio, às vezes o síndico não se atenta à cláusula de reajuste do contrato… e é aí que mora o perigo. A dica aqui é bem simples: só assine depois de negociar o índice de reajuste que seja mais confortável para a sua realidade, evitando o IGP-M.

Como negociar contratos antigos ainda vigentes

• Examine o contrato Essa dica é para qualquer contrato e em qualquer situação: leia tudo antes de assinar. Se precisar, consulte um especialista para entender tudo. Atente-se para qualquer cláusula que impossibilite a troca do índice no meio do contrato - embora não seja comum ter a obrigatoriedade que não permita alterar o texto do documento. Se não for o seu caso, já temos um ganho! Um aditivo assinado por ambas as partes tem poder legal de alterar qualquer cláusula do contrato, incluindo sobre valores e reajustes. 

• Proponha um índice oficial Na maioria dos contratos, estabelece-se que ele será reajustado anualmente de acordo com algum índice, e normalmente também vem redigido "ou qualquer outro que a lei permitir". A lei permite qualquer índice oficial, então você pode sugerir a alteração para IPCA, considerado o principal indicador para a taxa de inflação do Brasil. Dessa maneira, a empresa contratada não terá perdas em relação ao aumento de preços no período.

• Outros índices Nem só o IPCA pode ser usado para reajustar os contratos do seu condomínio. Há uma série de outros que também são comuns, como o INPC, IPC-br, IPC-FIPE, IGP-DI e ICV- Dieese. Antes de se decidir, analise cada um para entender qual é o melhor para o seu caso.

• Evite! Fique longe da variação cambial (de dólar ou euro), que, inclusive, é proibida pela Lei do Inquilinato para reajustar contratos de aluguel. Também não é recomendado usar o salário mínimo nem o INCC, que compõe o IGP-M e leva em conta matéria-prima, mão-de-obra e serviços usados na construção.

(*) Explore a seção dedicada aos Conteúdos QuintoAndar (https://conteudos.quintoandar.com.br/), especializados no mercado imobiliário e em todos os aspectos relacionados à moradia no Brasil. O portal oficial do QuintoAndar (https://www.quintoandar.com.br) oferece informações abrangentes sobre aluguel, compra e venda de imóveis, facilitando a jornada rumo ao seu lar ideal.