Multas de condomínio

Você acabou de se mudar para um condomínio e está animado com a nova fase da sua vida. Mas você sabe quais são as regras que você deve seguir para evitar problemas com os vizinhos e o síndico? 

Sabe o que é uma multa de condomínio, por que ela existe, quais são os tipos, limites e seus valores?

Neste artigo, vamos explicar tudo o que você precisa saber sobre as multas de condomínio, desde a sua origem legal até as formas de se defender de uma cobrança abusiva. Confira!

O que são multas de condomínio?

A multa de condomínio é uma sanção aplicada aos moradores que descumprem as normas internas do condomínio, que devem estar previstas na convenção ou no regimento interno. 

Essas normas têm como objetivo garantir a boa convivência, a segurança, a higiene e a conservação do patrimônio comum.

Essas multas podem ser aplicadas pelo síndico ou pela assembleia geral dos condôminos, dependendo da gravidade da infração. 

Elas devem ser comunicadas por escrito ao infrator, com a descrição da conduta, a data, a hora e o local da ocorrência, bem como o valor da multa e o prazo para pagamento.

Tipos de multas

Existem diferentes tipos de multas de condomínio, que variam conforme a natureza e a frequência da infração. Veja alguns exemplos:

• Multa por barulho: é uma das mais comuns e pode ser aplicada quando o morador ultrapassa os limites de ruído estabelecidos pela lei ou pelo regimento interno. 

Por exemplo: se o morador faz festas, toca instrumentos musicais, usa aparelhos sonoros ou realiza obras em horários inadequados;

• Multa por sujeira: é outra infração bastante recorrente e pode ser aplicada quando o morador não mantém a limpeza e a higiene das áreas comuns ou privativas do condomínio. 

Por exemplo: se o morador joga lixo no chão, não recolhe as fezes do seu pet, deixa lixo na sua vaga na garagem ou não limpa o seu apartamento e exala odor para o corredor;

• Multa por dano: é uma infração grave e pode ser aplicada quando o morador causa prejuízos materiais ao condomínio ou aos demais moradores. 

Por exemplo: se o morador quebra uma porta, uma janela, um elevador ou um equipamento da área de lazer;

• Multa por alteração de fachada ou estrutural: é uma infração que pode comprometer a estética ou a segurança do condomínio e pode ser aplicada quando o morador realiza obras ou modificações sem autorização prévia do síndico ou da assembleia, que não sigam a Norma de Reformas, a ABNT NBR 16.280, e coloquem em risco a edificação. 

Por exemplo: se o morador remove uma coluna estrutural, instala uma antena externa ou aumenta o tamanho da esquadria da sua varanda;

• Multa por inadimplência: é uma infração que afeta a saúde financeira do condomínio e pode ser aplicada quando o morador não paga as suas taxas condominiais em dia. Essa multa já é aplicada diretamente no boleto ou na segunda via.

SAIBA MAIS: Como funciona o pagamento do condomínio

Limites de valores

• As multas de condomínio devem respeitar os limites de valores estabelecidos pela convenção ou regulamento interno do condomínio. A legislação permite que cada condomínio se autorregule (art. 1334, IV do Código Civil) quanto às multas a serem aplicadas aos condôminos ou inquilinos quando houver infração às regras.

Além disso, as multas devem ser proporcionais à gravidade da infração e ao número de reincidências. Ou seja, quanto mais grave e frequente for a infração, maior deve ser o valor da multa. 

Geralmente, toma-se como referência o valor da cota condominial ou do salário mínimo e a multa não poderá exceder o valor de cinco contribuições mensais (art. 1336 § 2 do Código Civi). 

Quando é caracterizado comportamento antissocial, o valor da multa pode ser até 10 vezes o valor da cota condominial, mas é preciso haver deliberação em assembleia.

Como se defender de uma multa de condomínio?

Se você recebeu uma multa de condomínio e não concorda com ela, tem o direito de se defender e de recorrer da decisão. Para isso, deve seguir alguns passos:

• Verifique se a infração está prevista na convenção ou no regimento interno do condomínio e se a multa está dentro dos limites legais;
• Reúna provas que comprovem a sua inocência ou a sua justificativa, como fotos, vídeos, testemunhas, documentos etc;
• Envie uma carta ao síndico ou à administradora do condomínio, contestando a multa e apresentando as suas provas, dentro do prazo estipulado;
• Solicite uma reunião com o síndico ou com a comissão de condôminos para expor o seu caso e tentar uma solução amigável;
• Caso não haja acordo, convoque ou aguarde uma assembleia geral para submeter o seu recurso à votação dos demais moradores;
• Se a assembleia mantiver a multa, procure um advogado especializado em direito imobiliário e ingresse com uma ação judicial para anular a cobrança.

Quando e como recorrer a multas abusivas?

As multas de condomínio podem ser consideradas abusivas quando violam o estipulado pelo Código Civil, como visto anteriormente, os princípios da legalidade, da proporcionalidade, da razoabilidade e da boa-fé. 

Por exemplo: se a multa for aplicada sem previsão na convenção ou no regimento interno, se o valor for excessivo ou arbitrário, se a infração for inexistente ou injustificada, ou se houver perseguição ou discriminação ao morador. 

Nesses casos, você pode recorrer às mesmas instâncias que mencionamos no tópico anterior: o síndico, a administradora, a assembleia e o judiciário. Porém, é importante que você tenha provas robustas para demonstrar que a multa é abusiva e que ela fere os seus direitos como morador.

O que o Código Civil diz sobre as multas de condomínio?

O Código Civil é a lei que regula as relações jurídicas entre as pessoas no Brasil. Ele também traz algumas disposições sobre os condomínios edilícios, que são aqueles formados por unidades autônomas (apartamentos, salas comerciais etc) e áreas comuns (hall, elevador, garagem etc). 

Em relação às multas de condomínio, o Código Civil estabelece que:

• O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336);
• O condômino que praticar atos contrários à boa-fé ou que não respeitar os seus deveres perante o condomínio poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais (art. 1.337);
• O condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá ser constrangido a pagar multa correspondente até ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais (art. 1.337-A).

Quais são os direitos e deveres do morador?

Como morador de um condomínio, você tem direitos e deveres que devem ser respeitados por você e pelos demais condôminos. Alguns deles são:

Direitos do morador

• Usar e desfrutar das áreas comuns do condomínio, como salão de festas, piscina, academia etc;
• Participar das assembleias e votar nas decisões que afetam o condomínio;
• Ter acesso às contas e documentos do condomínio, como balancetes, recibos, contratos etc;
• Solicitar ao síndico ou à administradora informações sobre o funcionamento do condomínio, como manutenções, obras, segurança etc;
• Ter sua privacidade e tranquilidade respeitadas pelos demais moradores e funcionários do condomínio;
• Ter seu animal de estimação no apartamento, desde que não cause incômodo ou risco aos demais moradores e ao patrimônio do condomínio.

Deveres do morador

• Pagar as taxas de condomínio em dia, bem como eventuais multas ou taxas extras que sejam aprovadas em assembleia;
• Respeitar a convenção e o regulamento interno do condomínio, que estabelece as normas de convivência e uso das áreas comuns;
• Zelar pela conservação e limpeza das áreas comuns e privativas do condomínio;
• Não realizar obras ou alterações no apartamento que comprometam a estrutura ou a fachada do prédio, sem a autorização prévia do síndico ou da assembleia;
• Não causar barulho excessivo ou perturbação da ordem no condomínio, especialmente nos horários de silêncio estabelecidos pelo regulamento interno;
• Não praticar atos ilícitos ou contrários à moral e aos bons costumes no condomínio.

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Conclusão

Uma multa de condomínio é um mecanismo importante para manter a ordem e a convivência harmoniosa entre os moradores. No entanto, é crucial que essas multas sejam justas e proporcionais à infração cometida, além de seguir o devido processo legal. 

Os moradores também têm direitos e deveres que precisam ser respeitados e cumpridos para garantir uma comunidade condominial saudável. Portanto, estar ciente das regras do condomínio, cumprir as normas e, quando necessário, recorrer adequadamente, são passos essenciais para manter uma convivência pacífica e satisfatória em um condomínio.

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