01/03/23 09:43 - Atualizado há 23 dias
Falar sobre as garantias de serviços e equipamentos de uma edificação sempre rendeu polêmicas e muitos processos, como bem sabem os condomínios.
Em termos legais e de regulamentação, havia uma lacuna de quais prazos deveriam ser cumpridos, mas a publicação pela Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT NBR 17.170, em meados de dezembro de 2022, procura preencher esse vazio.
De maneira detalhada, a nova norma traz diretrizes para que o mercado da construção civil estabeleça condições, prazos e garantias dos sistemas construtivos de uma edificação.
Além de conscientizar o cliente final de um empreendimento imobiliário (proprietário da unidade e síndico) sobre as garantias que competem às construtoras, incorporadoras e prestadores de serviço, a norma reforça a importância e a responsabilidade da gestão do condomínio em realizar a manutenção preventiva para garantir seus direitos.
Nesta matéria, vamos explicar:
Venha com a gente!
A norma ABNT NBR 17.170 fixa de forma clara e detalhada os prazos de garantia tecnicamente adequados e justos para diversos sistemas construtivos, componentes e equipamentos das edificações, e que deverão ser adotados por incorporadoras, construtoras e empreiteiros.
Vale lembrar que todos os itens do condomínio já possuem alguma garantia legal (art. 618 do Código Civil), porém, uns com prazos menores para partes substituíveis de um sistema; outros mais extensos não facilmente substituíveis.
Dessa forma, componentes mais estéticos, como os acabamentos, têm uma garantia mais curta; outros, mais longa, como as tubulações. Mas, legalmente, o prazo reconhecido para uma construção até então é de cinco anos (a contar da data de entrega ou da certidão do Habite-se).
Na prática, as tabelas de desempenho, que, em linhas gerais, compreendiam o período de até cinco anos, passam a ter opções de 5 anos, 3 anos e 1 ano, agora especificando o sistema, a descrição e o tipo de falha, conforme trecho da norma destacado na tabela a seguir:
| Sistema | Descrição | Tipo de falhas | Prazo tecnicamente recomendado |
| Componentes estruturais de sistemas de pisos | Suportes de pisos elevados em ambientes internos e externos; estrutura para pisos de vidro | Ruptura, desgaste | 3 anos |
| Vedações verticais externas | Vedações das fachadas, sejam elas compostas por alvenaria, sistema de envidraçado tipo pele de vidro, painéis | Perda de integridade, dessolidarização de materiais ou componentes que fazem parte de vedação | 5 anos |
| Vedações verticais externas | Selantes, juntas de dilatação | Perda de estanqueidade | 3 anos |
Mas, de maneira geral, a norma não trata de nenhum sistema em particular, mas da maioria dos sistemas que compõem uma edificação.
A ABNT NBR 17.170 foi anunciada em 12 de dezembro de 2022 e entrará em vigor seis meses (180 dias) após sua publicação, ou seja, em meados de junho de 2023, sendo aplicável para empreendimentos novos e obras de reparos ou reformas em construções existentes.
No entendimento de Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, e Rennan Viegas, engenheiro civil pela 3R Engenharia, a norma não se aplica a edificações existentes ou em construção, tampouco aos projetos de construção que tenham sido protocolados para aprovação no órgão competente pelo licenciamento anteriormente à data de sua publicação, nem àqueles que venham a ser protocolados no prazo de até 180 dias após a referida data.
Para o engenheiro civil Zeferino Velloso, que participou da finalização da elaboração da norma, está claro que obras de reparos e reformas em edificações existentes também devem se basear na NBR 17.170.
Os novos prazos de garantia recomendados na NBR 17.170 são uma forma de garantir o bom funcionamento dos diferentes sistemas construtivos de uma edificação.
Possibilita, assim, que os construtores, durante o desenvolvimento de novos projetos, busquem soluções com materiais e técnicas mais avançados, obtendo uma melhor qualidade de entrega dos seus produtos.
Essas mudanças abrem espaço, ainda, para a inovação no processo construtivo e aumentam a confiabilidade do que é entregue.
De acordo com Viegas, o mais importante é que tudo isso poderá ser observado nas tecnologias empregadas, nos procedimentos adotados, nos produtos especificados e no conhecimento técnico da cadeia da construção como um todo, mobilizando projetistas, especificadores, fabricantes de material e equipamentos, trabalhadores da construção civil, setores de qualidade e o próprio cliente final (proprietários e síndicos).
A nova norma, que é resultado de um consenso de dezenas de profissionais de diversos segmentos e entidades do setor, adota prazos razoáveis do ponto de vista de quem executa ou comercializa um empreendimento, e servirá como parâmetro de juízes, conciliadores e peritos, na discussão de eventuais falhas.
Em suma, a clareza da NBR 17.170 deve facilitar e melhorar a relação entre os produtores de imóveis, adquirentes e gestores pós-obra (síndicos e administradoras), além de trazer maior segurança jurídica para ambas as partes.
Segundo os especialistas, a NBR 17.170 é uma forma de pensar a vida de um condomínio para além das garantias dos construtores.
Se desde a sua implantação o condomínio se iniciar corretamente com bons hábitos, valorizando as manutenções preventivas (ao invés de sair correndo atrás apenas das corretivas), a gestão será bem-sucedida.
"A cultura brasileira não é de investimento em manutenção preventiva, apenas corretiva, algo que já está consolidado nos países desenvolvidos. Ao longo do tempo, investir em manutenção preventiva e corretiva diminui custos, melhora o conforto e a segurança dos usuários, além de aumentar o valor de mercado e a vida útil do empreendimento", pontua Borges.
Sendo o síndico responsável por zelar e preservar o patrimônio do condomínio, ele tem por obrigação elaborar e implantar um programa de manutenção preventiva e corretiva de acordo com a NBR 5674 - Manutenção de Edificações, que define os procedimentos de como isso deve ser feito.
Este processo envolve tanto a criação de rotinas operacionais feitas por equipe interna e externa ao condomínio, que precisam ser formalizadas e monitoradas, quanto a alocação de recursos para viabilizar a aplicação do programa ao longo do tempo.
O primeiro passo para montar um plano de manutenção predial para o condomínio é o síndico conhecer a legislação, mas também a Norma de Garantia e os Manuais de Proprietário das Áreas Comuns, que são entregues pelas incorporadoras e construtoras.
A partir daí, contando com a ajuda técnica de um profissional habilitado ou da própria administradora, o síndico deve preparar um plano de manutenção predial com visão a longo prazo.
Com a NBR 17.170, mais importante do que o tempo de vida útil estipulado em projeto para um determinado sistema, será avaliar outros fatores que podem impactar no correto funcionamento dos equipamentos da edificação. E com isso, interferir na responsabilidade dos construtores e fabricantes, sobretudo, em relação à garantia.
"O importante é o condomínio realizar adequadamente a transição entre o que é responsabilidade de quem constrói, para sanar as eventuais falhas construtivas, e a obrigação de quem mantém, o síndico, que deve zelar pelas manutenções recomendadas, inclusive no período de garantia", reforça Viegas.
Por isso, é indicado que o síndico conheça os sistemas existentes no seu condomínio e se atente aos prazos de manutenção deles, pois não adotar esta prática pode acarretar perda de garantia e comprometer o desempenho dos sistemas que fazem parte da edificação.
Ainda assim, além de realizar as manutenções indicadas no Manual do Síndico e documentar a situação das edificações e suas intervenções nas áreas comuns em forma de relatório de inspeção, no mínimo anualmente, outra ação recomendada ao gestor é sempre reforçar a comunicação sobre a necessidade de medidas preventivas nas unidades também.
Até porque, apesar de o síndico ser o gestor do empreendimento, a responsabilidade é compartilhada com todos os proprietários.
Então, sempre que necessário, o gestor deve fornecer aos condôminos os memoriais e as especificações entregues pela construtora, para manter o padrão de qualidade, o uso de produtos especificados em projeto e a mão de obra indicada para cada tipo de manutenção.
"Além disso, sendo a norma válida também para obras de reparos e reformas, ela será um instrumento adicional para a decisão de contratação (empresas podem oferecer prazos melhores de garantias que outras) e para futura cobrança de responsabilidades", acrescenta Velloso.
É normal que condomínios relaxem na manutenção preventiva, por conta dos cinco anos de garantia previstos no Código Civil.
No entanto, essa garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção.
Assim sendo, principalmente nesse período, a manutenção do condomínio deve ser feita rigorosamente tal como o projeto original especifica e, se não for, os problemas decorrentes disso não cabem à construtora.
Assim sendo, os especialistas elencaram alguns fatores que fazem com que o condomínio perca as garantias da construtora:
De acordo com Viegas, na maioria dos condomínios, existe uma pressão muito grande sobre os síndicos e as administradoras para aprovação de uma previsão orçamentária muito enxuta.
Às vezes, o corte abrange itens essenciais ligados a manutenções e garantias, colocados em segundo plano diante dos investimentos em segurança e melhorias em geral, cuja utilização gera benefício imediato para os condôminos.
Na prática, isso se assemelha à escolha que a maioria dos administradores públicos faz diante dos recursos em caixa, ao construir uma nova obra viária ao invés de manter e conservar uma outra já existente. E essa situação também se reflete na vida do síndico.
A falta de informação e de compreensão das necessidades em seguir o plano de manutenções recomendado são grandes vilões na vida dos condomínios e motivo de preocupação dos construtores e seus setores de pós-venda.
"Já acompanhei uma situação em que ficou evidente a negligência na correção de infiltrações de um sistema de impermeabilização numa área comum de um condomínio. O custo estimado da manutenção girou em torno de R$ 1,5 milhão, além de outras despesas e transtornos operacionais devido aos danos nos veículos dos moradores", relembra Viegas.
Na opinião de Velloso, a NBR 17.170 infelizmente não reduzirá os processos por vícios ou defeitos de construção das edificações, muito em função de um Manual do Síndico extremamente genérico e incompleto.
"Muitas vezes esse documento contempla equipamentos inexistentes na edificação e deixa de instruir a forma correta de realizar as intervenções de manutenção periódica de muitos sistemas, componentes e equipamentos", afirma.
Mesmo assim, para Carlos Borges, a grande virtude da NBR 17.170 é deixar a regra do jogo mais clara, e isso tende a melhorar a relação entre os produtores e consumidores de imóveis.
Agora que você já aprendeu tudo sobre a nova ABNT NBR 17.170 sobre condições e prazos de garantia dos serviços e equipamentos de uma edificação, o que acha de se resguardar e checar as instalações do seu condomínio? Esses conteúdos do SíndicoNet sobre Manutenção Predial com certeza vão te ajudar, confira!
Fontes consultadas: Zeferino Velloso (engenheiro civil e diretor da VIP - Vistorias e Inspeções Prediais); Carlos Borges (vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP) e Rennan Viegas (engenheiro civil pela 3R Engenharia).