28/10/21 07:54 - Atualizado há 3 anos
Se há uma publicação que veio para ajudar o síndico na missão de manter a harmonia e o bom funcionamento das coisas no condomínio, ela é a norma ABNT NBR 5674 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. A Norma de Manutenção, como é conhecida, vai além: faz o papel de um raio-X que pode ser consultado em muitas situações.
Nunca será perda de tempo entender esse conjunto de diretrizes. Simplesmente porque, sem ele, nenhuma gestão conseguirá ser, de fato, boa. Sabe a bússola que dá o norte a uma jornada? O papel da NBR 5674 é exatamente este — apontar o caminho das pedras para a manutenção de todos os componentes do condomínio, dos mais simples aos sistemas mais complexos.
“A norma dá todo o passo a passo para que o síndico, engenheiro ou quem for, faça a gestão das manutenções em qualquer edificação da forma correta, seja um condomínio residencial, comercial, um hospital ou um shopping”, explica Laura Mitterer, co-fundadora Líder de Engenharia e Produto da Éleme.
Nesta matéria você vai ler:
De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a NBR 5674 estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, que inclui meios para:
a) preservar as características originais da edificação;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.
A norma ainda aponta que edificações existentes antes da vigência da NBR 5674 devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado no documento.
A vida útil do condomínio é alargada quando a manutenção certa é feita, e com a periodicidade correta. Milton Bigucci Jr., diretor da vice-presidência de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, compara:
“Um carro pode ter uma vida útil de somente um ano, se você não trocar o óleo do motor. Mas, se fizer as manutenções preventivas, o seu carro pode durar dez, vinte, trinta, enfim, muitos anos, independentemente da garantia. A mesma coisa acontece com os imóveis”.
Por isso, a norma aponta as diretrizes do que deve ser observado na edificação, por exemplo, a tipologia, a localização, enfim, as características e as informações para que o síndico, ou quem for designado, possa montar um plano de manutenção com um cronograma de tudo o que precisa ser feito.
“A norma vai definir e ajudar a determinar a periodicidade. Na entrega de um empreendimento pela construtora, um conjunto de garantias vai junto. E não se pode exigir que ela refaça e corrija erros se a manutenção correta não foi realizada desde o início. Olhar o que tem no manual entregue pela construtora e associar à norma é bem importante para aprofunda o olhar”, resume Pedro Cunha, síndico profissional da Safira Serviços.
É muito importante que os síndicos e as administradoras deem atenção à norma para evitar desgaste prematuro dos materiais, e até futuros litígios em relação à construtora.
Mas nem sempre é o que acontece. Há condomínios que não realizam manutenção preventiva, menos ainda com os preceitos da NBR 5674. Para Bigucci, muitos têm a cultura de achar que toda a responsabilidade sobre danos é da construtora.
“A administradora tem o papel de orientar o síndico. Da mesma forma que fala sobre a responsabilidade com as reformas, também precisa falar sobre manutenção de acordo com a norma, as responsabilidades e os problemas lá na frente”.
Quanto mais o síndico conhecer a norma, melhor para entender que caminho seguir. E para isso, ele pode contar com o respaldo de uma empresa ou profissional especializado para a elaboração do plano de manutenção.
“Essa parte de manutenções tem toda uma complexidade. Sem a ajuda de um profissional, acho que fica inexequível, impraticável, e é necessário que isso seja bem realizado”, afirma Laura.
O plano de manutenção é montado de acordo com a edificação, e não apenas baseado em um modelo. É preciso analisar, em primeiro lugar, as características da edificação, e em segundo lugar, o uso dessa edificação, pois é isso que dará a periodicidade da revisão das suas manutenções. E, principalmente, como vai executar esse plano e quais equipes irão realizar.
Tão importante quanto a manutenção em si, é fazer o registro e a comprovação de que o condomínio está realizando essas manutenções. Por isso, uma segunda etapa da norma aborda como o pessoal da manutenção precisa armazenar as informações no plano.
“É preciso informar, entre outras coisas, o nome do local, qual é o sistema em que essa manutenção será analisada, em qual periodicidade esse sistema será verificado. O plano tem que dar todas essas informações”, acrescenta a engenheira da Éleme.
A partir dessa elaboração, o síndico organiza as equipes, sejam elas locais ou contratadas de empresas externas, e determina a forma de comprovar que essas verificações estão sendo feitas.
Na documentação da gestão de manutenção, prossegue a engenheira, quando se registra que uma bomba estragou, tem que constar a data e tudo o que foi feito. Dá trabalho, mas vale a pena.
Pelo histórico do sistema, se consegue chegar à raiz do problema, e isso torna o processo muito prático para o síndico. Se estragou alguma coisa, ou um morador avisou que algo não está sendo feito, a existência de um histórico vai auxiliar na verificação.
“Por exemplo, quando se contrata uma inspeção predial, por ter tudo organizado e o histórico pesquisado seguindo a NBR 5674, o síndico simplesmente vai pegar esses dados e passar para o profissional. A norma facilita as primeiras etapas da inspeção, como recolhimento de documentação e análise de informes”, afirma Laura.
Da mesma forma, fica muito tranquilo ter acesso à garantia da construtora do imóvel. Pois, com a documentação, o síndico comprova que o condomínio está cumprindo as normas de manutenção, e terá mais resultados se precisar exigir algum reparo.
Para Pedro Cunha, o maior desafio do síndico na implementação da NBR 5674 é fazer o mapeamento inicial. “Difícil é montar o plano, o cronograma para a equipe interna/local, saber o que fazer todos os dias."
O síndico profissional explica que esse plano de manutenção é multidisciplinar e inclui conhecer e observar equipamentos, parte estrutural, eletrônica, dados.
"Por isso, o ideal é contar com um profissional que conheça os sistemas e processos da manutenção predial, e também as rotinas mais específicas e necessidades — diárias, semanais, quinzenais, mensais, semestrais e anuais”, avalia.
A norma separa as atribuições das equipes:
Braço direito do síndico, o zelador é quem está no dia a dia da edificação e ganha, talvez, o papel mais importante no que se refere à execução da norma NBR 5674, visto que o gestor não pode estar presente 24 horas por dia.
O zelador precisa estar totalmente alinhado ao síndico, com o propósito de realizar a manutenção, ter muito claros o norte e o conjunto das atividades para executar.
“Também é preciso capacitar o zelador e a equipe interna para colocar o plano em prática”, reforça Cunha. Faz muito sentido. Imagine o desastre que seria se você, como síndico, simplesmente colocasse o plano de manutenção nas mãos do zelador e dissesse: “agora, a bola é sua”.
A primeira coisa a se fazer é analisar quem é o zelador. É uma pessoa acostumada com esse tipo de processo? Ou é um zelador mais operacional? Isso tudo entra na capacitação.
O momento é muito oportuno para tirar qualquer dúvida entre as duas práticas. Uma é bem diferente da outra. Começando pela manutenção predial, cujo caminho das pedras para a correta realização está na norma NBR 5674, como vimos até aqui, temos mais de um tipo:
Já a inspeção predial é o ato de inspecionar, realizado por um profissional de engenharia ou arquitetura que vai até a edificação e realiza todo o procedimento segundo a norma ABNT NBR 16747:2020. Ele vai acessar o histórico da edificação, entrevistar zeladores e moradores antigos para entender como está sendo o uso dessa edificação, como o sistema vem sendo utilizado, identificar possíveis patologias.
Na inspeção predial, o profissional vai entender, por exemplo, se determinada fissura está ali há muito tempo, se ela pode prejudicar muito, ou não; enfim, fazer uma análise detalhada de como está a estrutura da edificação.
"O direcionamento da inspeção predial é encontrar a causa da patologia e montar um relatório que entregue uma solução para ela. Enquanto a inspeção é pontual e é direcionada apenas para dar um parecer técnico, a manutenção é recorrente e pode ter mais de um direcionamento”, define Laura.
Fica muito mais prático fazer a gestão do condomínio e a inspeção predial quando o condomínio segue a NBR 5674. Está tudo ali, à mão.
Mas o argumento principal para implantar a Norma de Manutenção é que ela minimiza a manutenção corretiva. Ao contrário, será praticada a manutenção preventiva e preditiva. Com isso, calcula Pedro Cunha, o condomínio vai reduzir de 30 a 40% os custos com consertos.
Justamente porque, ao seguir a norma, é preciso fazer obrigatoriamente um estudo que vai trazer um raio-x e a possibilidade de antever o que vai quebrar e preparar a equipe.
Colocar em prática a norma é mais barato que recorrer à manutenção corretiva. É um check-up constante. Um processo contínuo e melhorado, que leva os envolvidos a se sentirem também responsáveis pela saúde geral do condomínio.
Fontes consultadas: Laura Mitterer (engenheira), Milton Bigucci Jr (Secovi-SP), Pedro Cunha (síndico profissional).