07/07/23 01:13 - Atualizado há 4 meses
A gestão condominial passa por cuidados em diversas áreas, e muitas vezes, porém, o respeito às normas ABNT para condomínios pode ficar um pouco de lado.
São mais de 100 normas da ABNT que impactam diretamente os condomínios e seus diversos equipamentos de manutenção, como elevadores, porta-corta fogo, playground, iluminação de emergência, e por aí vai.
Todas exigem um conhecimento específico para entendê-las e, apesar de não ser obrigado a estudar ou aplicar todas elas, é importante que síndico e gestores tenham noção da importância das normas ABNT para garantir a segurança do condomínio, tanto estrutural quanto jurídica. Trata-se de cobrar os prestadores de serviço e saber dividir responsabilidades.
Para ajudar a gestão condominial no controle dessas informações, esta matéria se propõe a apresentar as 52 principais NBRs da ABNT que devem ser consideradas no dia a dia do condomínio. Antes disso, falamos um pouco sobre a entidade, por que seguir as normas, se elas têm força de lei e qual o papel do síndico nesse contexto. Boa leitura!
A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é uma entidade privada, de natureza civil sem fins lucrativos, fundada em 1940 e identificada como "fórum" do Sistema Nacional de Normalização pelo CONMETRO (Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial), por força da sua Resolução nº 07/75.
A ABNT é responsável pela elaboração de documentos normativos e avaliação de conformidade, que permitem a produção, a comercialização e o uso de produtos e serviços.
A missão da ABNT é a de elaborar normas técnicas nos campos científico, técnico, industrial, comercial e agrícola, além de incentivar o processo de normalização no país, fomentando o intercâmbio com entidades similares internacionais e concedendo o direito ao uso da "Marca de Conformidade" às suas normas.
As normas da ABNT podem estabelecer requisitos de qualidade, desempenho, segurança (seja no fornecimento de algo, no seu uso ou mesmo na sua destinação final), como também podem determinar procedimentos, padronizar formas, dimensões, tipos, usos, fixar classificações ou terminologias e glossários, símbolos, marcação ou etiquetagem, embalagem, etc.
Primeiramente, vale lembrar que as NBRs não se equivalem às leis, tampouco se sobrepõem a elas. São simples normas técnicas, por si só apenas facultativas, representando somente uma referência técnica para fabricação de produtos e reprodução de métodos e processos.
Assim, conforme afirma João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial e assessor jurídico da AABIC, não havendo lei, não haverá obrigatoriedade.
Apesar disso, podem adquirir força obrigatória caso uma norma jurídica assim disponha, como é exemplo o art. 39, VIII, da Lei n° 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), a qual está sujeita a prestação de serviços. Veja:
Código de Defesa do Consumidor, Seção IV “DAS PRÁTICAS ABUSIVAS”:
“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços... colocar no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – Conmetro”.
Ou seja, em havendo a relação de consumo, o serviço ou produto fornecido deve atender ao especificado nas Normas Técnicas.
João Paulo lembra, ainda, outras leis federais, estaduais e municipais que também fazem expressa alusão à obrigatoriedade de acatar o regramento técnico da ABNT, principalmente no campo construtivo, como é exemplo o contido no art. 53 da Lei n° 4.591/64, que diz:
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar."
Outro exemplo evidente, segundo João Paulo, são as leis municipais, principalmente os Códigos de Obras e Edificações, Códigos de Posturas Municipais e “Leis do Silêncio”, que também se baseiam nas normas técnicas.
"Por fim, até mesmo a convenção do condomínio, uma norma interna que rege a vida em coletividade, pode estampar a obrigação do condômino ou ocupante de respeitar o regramento técnico, acaso existente", acrescenta o advogado.
Dito isso, em seu site, a ABNT explica que uma norma é usada para representar o consenso sobre um determinado produto ou serviço, por sua vez conquistado através dos estudos de especialistas, conhecidos como Comitês de Estudo (CE).
Esses comitês são formados por técnicos, profissionais liberais, pesquisadores, professores, engenheiros e produtores de referido assunto.
Sendo assim, o processo de elaboração de uma norma não surge ao acaso e tem grande embasamento técnico, com a finalidade de garantir a segurança e a eficiência de diversos tipos de sistemas.
Do ponto de vista dos condomínios, seguir as NBRs da ABNT é fundamental para a segurança tanto estrutural quanto jurídica.
Isso porque, além de garantir um edifício seguro (estrutura e equipamentos), as normas ABNT para condomínios podem ser usadas como argumento, por exemplo, perante a justiça, ou mesmo para notificar e multar um morador que causou algum acidente por não estar em conformidade com as NBRs.
"Não raro as questões que chegam ao Poder Judiciário, sob a forma de processos judiciais, exigem a apuração de informações de cunho técnico, que resultarão na produção de prova pericial (laudo pericial). No caso, o perito nomeado pelo juiz para produzir tal prova certamente norteará seu posicionamento levando em consideração o conteúdo da norma técnica pertinente", explica João Paulo.
Outro ponto importante sobre as NBRs de manutenção tem a ver com a garantia da construtora. Se o síndico não se atentar aos primeiros cinco anos de vida do condomínio, a edificação pode perder o direito de reivindicar adequações. Por isso, deve-se executar exatamente o que consta no Manual do Proprietário.
Além disso, como muitas das normas ABNT para condomínios se referem a equipamentos que, em sua maioria, estão sob responsabilidade de uma empresa de manutenção (elevadores, bombas, portões, porta corta-fogo, etc.), a contratação de fornecedores devidamente habilitados é imprescindível.
Se o prestador de serviços for apenas um “quebra-galho”, muitas vezes ele não conseguirá emitir a documentação necessária (ART ou RRT) para comprovar que as alterações feitas realmente seguiam o que a norma exige.
Mais que isso, também não vai conseguir, de fato, executar o que pede a norma, colocando em risco, consequentemente, toda a comunidade.
Em março de 2023, o IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) promoveu um curso para apresentar as normas da ABNT aplicáveis à gestão da manutenção e de reformas das edificações habitacionais, em particular aos condomínios de prédios. A instituição elencou cerca de 150 regras normativas que impactam as edificações.
É necessário um conhecimento específico para entendê-las, e o síndico, já atolado de atribuições, não tem a obrigação de estudar cada uma delas.
Sem contar que isso é bastante custoso para o condomínio, pois os documentos da ABNT precisam ser comprados da entidade.
“Em 2017 fiz um levantamento, e se o condomínio fosse comprar absolutamente todas as normas que dizem respeito ao seu dia a dia seria necessário algo como R$ 58 mil", afirma Ronaldo Sá Oliveira, da RSO Assessoria, empresa que presta serviços de assessoria de engenharia para condomínios.
Esse é um dos motivos do SíndicoNet e de outros veículos de comunicação não disponibilizarem as NBRs. A venda delas faz parte de como a ABNT se mantém, por isso sua reprodução é proibida.
Mesmo assim, é importante que o síndico esteja bem informado sobre o manual do proprietário e como as manutenções do condomínio devem ser executadas.
“O nível do serviço é outro quando o síndico entende o que deve ser feito e sabe cobrar o prestador de serviços”, avalia Rosely Schwartz, docente dos cursos de Extensão em Administração de Condomínios e Síndica Profissional da FECAP.
Além disso, o síndico deve também saber diferenciar os documentos que o prestador de serviços emite.
“Muitas vezes vejo que ao invés de um laudo, uma ART, o síndico tem em mãos um relatório de atividades, ou outro documento que não é o que seria necessário para dividir a responsabilidade em caso de um problema”, analisa Ronaldo.
Uma dica que o engenheiro dá para os síndicos ficarem mais resguardados é que, ao pedir orçamentos de manutenção para as áreas comuns, sempre conste em contrato que “o fornecedor deve atender às normas vigentes em seus produtos e serviços”.
Assim sendo, para facilitar a gestão dessas informações, destacamos aqui as principais NBRs (Normas Técnicas) da ABNT que devem ser consideradas no dia a dia do condomínio. Vamos lá?
Separamos as 52 principais normas em 9 grupos temáticos, abaixo, para facilitar a sua consulta e este material ser um verdadeiro guia para sua consulta no dia a dia das atividades como gestor do condomínio.
E para trazer ainda mais praticidade, desenvolvemos uma tabela exclusiva para você ter este guia na palma da sua mão
Neste primeiro grupo, separamos cinco normas ABNT para condomínios que vão desde reforma, que inclui reformas em unidades com responsabilidade aos moradores, até a recente norma de garantia de edificações, de dezembro de 2022.
De acordo com a primeira versão da norma, cabia ao síndico fazer uma análise técnica dos documentos da reforma encaminhados pelo morador e, assim, autorizar ou não a obra.
Após ser atualizada em 2020, a NBR 16.280 agora determina que a responsabilidade pelos documentos e pela reforma em si passa a ser do morador que executa a alteração em sua unidade, e do arquiteto ou engenheiro que assina a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) da obra.
Ao síndico cabe cobrar, checar se toda a documentação foi entregue e guardar os documentos, além de “ficar de olho” para que se execute o que foi previamente combinado.
A NBR 16.747 se propõe a fornecer conceitos, diretrizes, terminologia e procedimentos referentes à inspeção predial.
Tal atividade consiste no ato de inspecionar, a ser realizado por um profissional de engenharia ou arquitetura que vai até a edificação e realiza todo o procedimento. Ele vai acessar o histórico da edificação, entrevistar síndico, zeladores e moradores antigos para entender como está sendo o uso dessa edificação, como o sistema vem sendo utilizado, identificar possíveis patologias, etc.
Foi publicada em 2020 - época em que ocorreram alguns desabamentos de prédios, inclusive, com vítimas fatais. O que se espera da norma, então, é fomentar a cultura da manutenção preventiva e corretiva como forma de mitigação de risco, garantindo a segurança dos usuários.
A NBR 5674, de 2012, estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações (preventiva, corretiva e preditiva), incluindo meios para:
a) preservar as características originais da edificação;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.
A norma ainda aponta que as edificações existentes antes da vigência da NBR 5674 devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção de acordo com o indicado no documento.
Dividida em seis partes, a NBR 15.575 estabelece parâmetros para avaliação da qualidade das edificações residenciais, com o objetivo de garantir um desempenho mínimo em diversas questões, como luminosidade, térmica, acústica, durabilidade, segurança, entre outras.
A norma é constantemente atualizada, e a mais recente, que entrou em vigor em março de 2022, trouxe uma novidade, menos subjetiva: a definição da classe de ruído para edifícios residenciais em função do cálculo do nível de pressão sonora, em decibel, incidente nas futuras fachadas de dormitórios.
As seis partes do documento abordam itens como sistemas estruturais, de pisos, de vedação, de cobertura e hidrossanitários.
Para saber mais sobre a NBR 15.575, acesse a matéria ou confira o catálogo da ABNT.
A norma, publicada em dezembro de 2022, traz diretrizes para que o mercado da construção civil estabeleça condições, prazos e garantias para diversos sistemas construtivos, componentes e equipamentos de uma edificação.
Além de conscientizar o cliente final de um empreendimento imobiliário (proprietário da unidade e síndico) sobre as garantias que competem às construtoras, incorporadoras e prestadores de serviço, a norma reforça a importância e a responsabilidade da gestão do condomínio em realizar a manutenção preventiva para garantir seus direitos.
São diversas normas relacionadas a combate e prevenção a incêndio, confira!
Publicada em 2018, a NBR 11.742 determina os critérios de classificação, fabricação, identificação, unidade de compra, conteúdo do manual técnico, armazenamento, instalação, funcionamento e manutenção das portas corta-fogo do tipo de abrir.
Para saber mais sobre manutenção de porta corta-fogo do condomínio, acesse a matéria completa aqui.
Com a última versão revisada em 2020, a NBR 14.276 define os requisitos e procedimentos para composição, critérios básicos para seleção de candidatos a brigadistas, treinamento e atividades das brigadas de emergência de incêndio.
Publicada em 2009, A NBR 12.779 fixa os requisitos mínimos exigíveis quanto à inspeção, manutenção e cuidados necessários para manter a mangueira de incêndio em condições de uso.
Em sua quarta edição, atualizada em 2021, a NBR 12.693 estabelece os critérios para projeto, seleção e instalação de extintores de incêndio, sejam eles portáteis e sobrerrodas, em edificações.
Já a NBR 12.962, publicada em 2016, define os requisitos para conferência periódica e os serviços de inspeção e manutenção de extintores de incêndio portáteis e sobrerrodas, com o objetivo de proporcionar maior segurança ao usuário e desempenho adequado do produto.
A NBR ISO 7240 é composta por mais de vinte partes e especifica os requisitos, métodos de ensaio e critérios de desempenho para o sistema de detecção e alarme de incêndio, tais como dispositivos de alarme visuais e sonoros e detectores de fumaça.
Recentemente revisada, em 2022, a NBR 16.983 especifica os requisitos para sistemas de controle de fumaça e calor em incêndio, para garantir a segurança dos usuários e a integridade do patrimônio.
Há ainda mais algumas normas relacionadas à contra incêndio e emergências:
Neste bloco, você confere normas que se aplicam em áreas e equipamentos de uso comum.
Composta de oito partes, a NBR 16.071 define os critérios para a escolha dos brinquedos e também para o planejamento, montagem e ações necessárias de manutenção de playgrounds em espaços coletivos, citando, inclusive, os condomínios.
Terminologia, requisitos de segurança, projeto, instalação, inspeção, manutenção e utilização dos equipamentos de um playground são citados na norma.
Destacamos três normas ABNT importantes que dizem respeito a elevadores: NBR 16.858, NBR 16.083 e NBR NM 313
A primeira norma, revisada em 2021 e composta de sete partes, aborda os requisitos de segurança para construção e instalação de elevadores de passageiros, enquanto a segunda dá orientações em relação à manutenção dos equipamentos.
Já a última norma abrange requisitos de acessibilidade dos elevadores.
Outras três normas ABNT contemplam especificações para as fachadas dos edifícios: NBR 13.755, NBR 16.951 e NBR 13.245.
A primeira trata de revestimentos cerâmicos; a segunda avalia a reação ao fogo de sistemas e revestimentos externos de fachadas em grande escala; e a última fornece diretrizes para a execução de pinturas em edificações não industriais.
Para saber mais sobre conservação e pintura de fachada de condomínios, leia esta matéria.
Selecionamos duas normas importantes da ABNT referentes à piscina.
A NBR 10.818 estabelece requisitos mínimos para que a qualidade da água da piscina esteja segura e a NBR 10.339 que determina os procedimentos para projeto, construção, instalação e segurança no uso e operação aplicáveis a todos os tipos de piscinas.
Confira o Guia Completo sobre piscinas em condomínios, com matérias sobre manutenção, limpeza, obrigatoriedade de salva-vidas, ralos e choques elétricos.
A norma NBR 15.526 estabelece requisitos mínimos (em suas partes aparentes) para o projeto e execução de redes de distribuição interna para gases, abastecidas por canalização ou central de gás.
Enquanto a NBR 13.103 trata dos aparelhos a gás, a NBR 15.923 estabelece os requisitos mínimos exigíveis para a inspeção de redes de distribuição interna de gases combustíveis em instalações de uso residencial, seguindo tanto a NBR 15.526 quanto a NBR 13.103.
Já as NBRs 14.011 e 14.012 abrangem parâmetros para instalação e manutenção de aquecedores de água.
Confira o Guia Completo sobre sistema de gás em condomínios, com conteúdos sobre manutenção, vazamentos, responsabilidade do síndico e como prevenir acidentes.
A seguir, três normas ABNT importantes no que diz respeito às instalações hidráulicas de uma edificação:
Leia mais sobre instalações hidráulicas nesta matéria sobre prevenção a entupimentos dos encanamentos e como lidar com infiltrações.
A NBR 5410 abrange as condições a que devem satisfazer as instalações elétricas de baixa tensão.
Já a NBR 5419 estabelece os requisitos para a determinação de proteção contra descargas atmosféricas, a partir, por exemplo, dos para-raios. A recomendação é realizar um projeto, orçar e contratar uma empresa idônea para executar o serviço que emita um laudo com Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
Dividida em quatro partes, a NBR 5419 passou por mudanças significativas para aumentar a segurança do sistema elétrico, e está em vigor desde 2019. Um dos pontos acrescentados à norma se trata do DPS (Dispositivo de Proteção de Surto), equipamento que protege equipamentos elétricos dos condomínios.
Para saber mais sobre para-raios em condomínios, acesse este Guia Completo.
A NBR 10.151 determina procedimentos para medição e avaliação de níveis de pressão sonora em ambientes externos às edificações, ao contrário da NBR 10.152 que avalia os ruídos internos.
A Norma de Desempenho (NBR 15.575), citada logo no início desta matéria, também está relacionada ao tópico de tratamento acústico dos edifícios.
Leia também sobre as Normas Regulamentadoras (NRs) que são definidas pelo Ministério do Trabalho e impactam nos condomínios.
Agora que você já sabe praticamente tudo sobre as principais Normas ABNT para condomínios, que tal conferir todos os vídeos do SíndicoNet sobre o assunto? Assista aqui.
Fontes consultadas: ABNT; IBAPE/SP; Ronaldo Sá Oliveira (RSO Assessoria); Rosely Schwartz, (docente dos cursos de Extensão em Administração de Condomínios e Síndica Profissional da FECAP); AABIC e João Paulo Paschoal ( advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial e assessor jurídico da AABIC).