14/05/13 03:43 - Atualizado há 3 anos
Por Marcio Rachkorsky*
Assim como as empresas, os condomínios elaboram mensalmente seus balancetes contábeis. É um dever legal do síndico prestar contas. Todo mês, a administradora prepara uma complexa pasta com a comprovação de todas as receitas e despesas do período. A pasta de prestação de contas é, então, avaliada pelo síndico, subsíndico e conselho.
Aos moradores, a administradora encaminha, com o boleto do mês, um resumo das contas. E uma vez por ano, por força de lei, as contas devem ser apresentadas em assembleia geral ordinária para aprovação ou reprovação.
Lidar com o dinheiro dos outros não é tarefa fácil e a palavra de ordem para uma gestão tranquila é a transparência. Ocorre que muitos moradores alegam não entender nada sobre as contas e não se sentem seguros para aprová-las ou reprová-las para o ano inteiro. Cabe ao conselho fiscal analisar e fiscalizar as contas, recomendando aos demais vizinhos uma posição a tomar.
Nas assembleias para aprovação das contas, é comum dar briga e confusão. Em questão de segundos, moradores começam a bater boca e logo alguém acusa o síndico de ser um ladrão. Até que alguém propõe uma ideia milagrosa: “Vamos fazer uma auditoria nas contas para verificar se está tudo em ordem”.
Neste momento, os moradores se acalmam e aprovam contratar uma auditoria. É o que chamamos de auditoria investigativa. Demora, custa caro e nem sempre atende aos objetivos. Por vezes, apura fraudes graves e até mesmo desvio de dinheiro.
O ideal para os condomínios é a ter uma auditoria preventiva. Nesse modelo, o auditor, mês a mês, recebe as pastas de prestação de contas para auditar e identificar eventuais falhas. Há tempo hábil para correções, conferindo credibilidade e aval técnico para uma aprovação tranquila por parte dos moradores. Brigas e atritos são evitados, pois o auditor é quem recomenda a aprovação das contas e emite um parecer técnico, certificando a retidão dos números.
A auditoria preventiva previne litígios e custa barato. Ao elaborar a previsão orçamentária anual, o serviço deve figurar como uma despesa ordinária, e a contratação deve ficar a cargo do corpo diretivo.
(*) Advogado, graduado pela PUC-SP, pós-graduado em direito contratual pelo CEUSP, especialista em condomínios, comentarista da Rádio CBN - Programa “Condomínio Legal”, membro da equipe “Chame o Síndico” do Fantástico da Rede Globo, autor do áudio-livro “Tudo Que Você Precisa Ouvir Sobre Condomínios” – Editora Saraiva, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP; membro do Comitê Jurídico da AABIC (Associação das Administradoras de Bens, Imóveis e Condomínios de São Paulo), Presidente da Assosíndicos – Associação dos Síndicos do Estado de São Paulo, Coordenador do curso “Temas Jurídicos Aplicados aos Condomínios”, da Escola Superior de Direito Constitucional; colunista do jornal Carta Forense; colaborador e colunista do Jornal do Síndico; colunista da revista “Em Condomínios”; Colaborador do Caderno de Imóveis da Folha de São Paulo; colunista do “Guia Qual Imóvel”, Palestrante e Conferencista.