13/04/18 11:10 - Atualizado há 6 anos
Por Cristiano De Souza Oliveira*
Pacifico o entendimento de que a Lei 4.591/64, primeira parte (que trata sobre condomínios) foi derrogada pelo Código Civil em seus artigos 1.331 a 1.358, ou seja, quando tratar do mesmo assunto, vale a lei mais nova.
Neste sentido, em ambas as normas, é de competência da convenção condominial regulamentar a forma de administração, trazendo as mesmas noções mínimas que devem ou podem ser absorvidas pelos condomínios.
Assim, poderá o condomínio ter a liberdade, conforme seu tamanho e forma de administração, de possuir ou não um conselho, na forma prevista em convenção, desde que o mandado não exceda 2 anos.
Analisando os artigos nas leis, temos que, independente de outras funções que poderão constar da convenção, o Conselho Consultivo por base terá a função precípua ser um órgão consultivo, e o Conselho Fiscal, dar parecer sobre as contas do condomínio.
As funções dos Conselhos, como mencionados podem ser acrescidas por outras atividades, podendo inclusive ambas as funções se misturarem onde o Consultivo poderá ter função também de fiscal e vice-versa.
Importante, no entanto, frisar que a definição é da convenção, uma vez que a mesma é que define a competência de cada órgão.
Outra questão importante é que ambos devem ser formados por condôminos, ou seja, proprietários, não havendo neste item possibilidade de se incluir possuidores (locatários ou afins), sempre em número ímpar, para evitar empates, podendo ou não terem suplentes.
Mas o que a legislação pretende com cada um deste conselhos:
Conselho Consultivo – pretende a lei que o conselho, quando provocado pelo síndico, deva auxilia-lo nas soluções de questões de interesse do condomínio, isso não quer dizer palpitar ou criticar de forma a alterar o passado, mas sim observar o futuro, em ação proativa de solução, criando conjuntamente e não de forma independente, soluções as questões, antes de uma deliberação de assembleia, se o caso, levando assim ideias e soluções para serem deliberadas e não problemas.
Conselho Fiscal – pretende a legislação, que o mesmo dê parecer sobre as contas (passado e futuro) do síndico, em nada se confunde em ter acesso as pastas de contas ou palpitar sobre gastos durante o ano, pois sua atribuição vê-se como maior e com total responsabilidade, uma vez que sobre os pareceres apresentados ou apenas um apresentado, para a assembleia pensar e deliberar, podendo aprovar as contas ou previsão orçamentaria apresentada pelo síndico, ou seja, a assembleia, recebe o parecer e o considera na deliberação. Desta feita, com uma responsabilidade igual ou até maior, pois influencia, recomendando a coletividade uma deliberação, o conselho fiscal deve estar engajado e ser responsabilizado em casos de desídia.
Em certos casos, é aconselhável que as escolhas/eleições sejam em tempos diferentes das escolhas/eleições dos síndicos, ou até para que se estabeleça uma composição parcial de renovação, ficando transparente que os trabalhos são pelo bem comum e sua manutenção e segurança, e não por favoritismo ou pior, um trabalho com começo e fim por gestão sem continuidade.
A liberdade em administrar e a segurança em manter o patrimônio valorizado é do condomínio, enquanto as responsabilidades pelas funções são dos escolhidos.
Por tais responsabilidades, as reuniões destes órgãos devem ser registradas em ata (não necessariamente levadas a registros públicos), mas no histórico do condomínio, pois garantem ao síndico a segurança de suas ações e ao condomínio, uma tranquilidade em deliberar, pois possui uma administração ativa e interessada no bem comum.
(*)Cristiano De Souza Oliveira é advogado, consultor jurídico condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC. Presidente da Comissão de Direito Administrativo da OAB-SP / Subseção Santo André e Diretor de Eventos da OAB-SP / Subseção Santo André, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Sindico, E AGORA? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Faz parte do Grupo de Excelência de Administração Condominial do CRA-SP. Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br