Aprenda tudo sobre o regime interno de condomínio

Por Inaldo Dantas*

Regime interno de condomínio é o conjunto de normas do que regulam e disciplinam a conduta interna, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o condomínio. O regimento interno deve ser, por força do que determina o Art. 1.334 – V do CCB, parte integrante da convenção.

Este documento é peça importantíssima na administração de um condomínio, tanto no auxílio ao síndico, como num melhor disciplinador do dia a dia de um edifício.

Nas mais de 500 convenções que já tivemos a oportunidade de atualizar após a entrada em vigo do novo Código Civil, pudemos constatar erros primários nos regimentos internos ( é que toda as convenções que atualizamos, inserimos nelas, como parte integrante), a exemplo de mandato do síndico, a impossibilidade de sua reeleição, a forma e as multas para o pagamento das taxas de condomínio, a competência e a forma de realização das assembleias, entre muitas outras. 

Mas, o que haveria de errado nisso? É que, todos estes exemplos que citei acima, não devem fazer parte do RI, são de competência da convenção do condomínio. E tudo aquilo que já esteja na convenção, não deve ser repetido no RI.

Regime interno no Código Civil

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

Assim, definido o que vem a ser o RI e sua fundamentação legal,  vamos ver o que pode e o que não pode estar presente no regimento interno do condomínio:

Pode

• O regime interno deve ser parte integrante da convenção do condomínio.
• Reunir regras a fim de disciplinar o uso da edificação, que estejam diretamente ligados com o funcionamento do condomínio, contendo normas disciplinadoras para o uso das diversas coisas comuns do condomínio, omissas na convenção. 
• Por ser o conjunto de normas que regulam e disciplinam a conduta interna dos condôminos, seus locatários, usuários, serventes ou aqueles que de uma forma ou de outra usam o condomínio, deve ser elaborado pelos próprios moradores do condomínio, uma vez que são eles os conhecedores da real necessidade da coisa. Porém, com o auxílio de um advogado, preferencialmente.
• Conter as seguintes proibições: colocação de faixas ou letreiros nas fachadas das edificações, bem como estender roupas, toalhas ou similares; destinar os funcionários do condomínio para serviços particulares, instalar antenas individuais na cobertura; criar animais nos apartamentos.

Não Pode

• Em seus dispositivos, conter regras que confrontem com a convenção do condomínio, bem como as leis superiores (a Constituição, a Lei 4.591/64, o Código Civil, entre outras). 
• Influenciar em normas que conflitem com o direito de propriedade dos condôminos, a exemplo de  proibição de visitas às unidades, limite de moradores nos apartamentos, proibição de animais no interior dos apartamentos (desde que não sejam nocivos), etc. 
• O regime interno do condomínio não pode ser registrado em cartório, sem que seja parte integrante da convenção, com assinatura de condôminos com número inferior a 2/3.

(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.