Obrigações de janeiro

Por Inaldo Dantas*

Está na Lei (10.406/2002):

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Partindo deste princípio, podemos afirmar que janeiro é, salvo outra data prevista na convenção de cada condomínio, o mês em que osíndico deve apresentar aos demais condôminos, a planilha de despesas que comporá o orçamento anual com vistas a fixar o valor da taxa mensal.

Também irá prestar contas do ano findo e,se for o caso, proceder a eleição de síndico para um novo mandato.

É, portanto, a época de realização da tão “famosa” assembleia ordinária, aquela que muitos síndicos sequer sabem que existem e devem ser realizadas e por força de lei.

Trago este assunto aqui, porque muitas são as consultas que nos chegam acerca da forma e do prazo em que se devem ser aplicados os reajustes das taxas de condomínio.

Há aqueles que querem que existam índices de reajuste, há também aqueles que exigem uma periodicidade mínima dos valores cobrados (reajuste anual, por exemplo).

Há também aqueles que sequer tem ideia de como se chega a um valor da taxa cobrada mensalmente para o custeio das despesas do condomínio. Vou tentar explicar melhor:

Taxa (ordinária) de condomínio

As taxas condominiais são valores cobrados de todos os condôminos que compõe um condomínio, na forma prevista na convenção e destinam-se ao custeio das despesas, tendo por base o resultado de sua soma dividido pela fração ideal de cada unidade (salvo disposição em contrário na convenção), cobrada mensalmente, com vencimentos estabelecidos pela convenção do condomínio, ou no silêncio dela, pela assembléia geral.

E o que compõe esta taxa?

A Lei 8.245/91 no parágrafo primeiro do artigo 23, determina quais os itens de despesas que devem integrar o cálculo para fixação desta taxa, e são eles: 

1. salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; 
2. consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum; 
3. limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 
4. manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; 
5. manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a prática de esportes e lazer; 
6. manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
7. pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 
8. rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação; 
9. reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação. 

Portanto, caso você seja um síndico (ou síndica), trate de consultar a convenção do seu condomínio acerca da data que nela é prevista a realização da assembleia ordinária (nem todas preveem que a mesma seja em Janeiro) e prepare o orçamento para 2017 e apresente na reunião para apreciação e, caso aprovado, aplicar o novo valor para o ano que se inicia.

LEMBRE-SE: Janeiro é também a época de reajuste dos salários e este item é o de maior peso no valor da taxa, Assim, ao elaborar o novo orçamento, lembre-se deste aumento. Qualquer dúvida, nos colocamos a disposição de todos vocês na elaboração desta planilha de despesas. 

(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube,  Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.