10/12/10 04:48 - Atualizado há 4 anos
Desde que se começou a viver em condomínio, a inadimplência é um problema presente.
Seja o devedor contumaz (aquele que está sempre com as suas cotas atrasadas) ou aquele que passa por um problema financeiro pontual, não pagar suas responsabilidades com o condomínio deixa o clima pesado e faz com que a massa adimplente se responsabilize pelos custos daquele que não anda colaborando com as suas despesas.
Pensando nisso, o SíndicoNet listou para você uma série de medidas que podem ser tomadas. O primeiro passo, porém, deve ser procurar o devedor para uma conversa, e oferecer soluções como parcelamento da dívida, por exemplo – tudo já previamente acordado em assembleia.
Por outro lado, não vale a pena esperar muito antes de entrar com uma ação judicial contra o mau pagador. O prazo considerado ideal entre os entrevistados foi de três a quatro meses de inadimplência.
Se não houver acordo, veja as alternativas que o condomínio tem para receber seus atrasados o mais rápido possível:
Uma vez por mês, alguém da administradora do condomínio, ou o próprio síndico, fica disponível para os moradores que gostariam de pagar suas dívidas.
É importante que as possibilidades de pagamento e parcelamento sejam claramente discutidas e aprovadas em assembleia, evitando que o síndico arque com uma responsabilidade maior do que deve.
Atualmente já é possível cadastrar o nome dos inadimplentes de condomínio nas listas de proteção ao crédito.
Vale salientar que o síndico não deve, sozinho, tomar a decisão de protestar o morador em débito com o condomínio.
O ideal é que o assunto seja posto em pauta em assembleia e que haja uma ata explicando como isso poderá ser feito: depois de quantos meses de inadimplência, por exemplo, o condomínio poderá mandar o nome do devedor ser protestado.
Essa lei federal serviu para agilizar os pagamentos devidos quando há algum tipo de condenação na Justiça. O devedor deve pagar sua parte ou entrar com recurso em até 15 dias. Caso contrário, deve arcar com multa de 10% sobre o valor da dívida.
A ideia da lei foi evitar que recursos e mais recursos se somem e alonguem cada vez mais o prazo de pagamento dos devedores.
Essa mudança na lei não privilegiou apenas os moradores de condomínios, mas todos os processos movidos do ordenamento civil.
Uma das maiores queixas dos moradores de condomínio a respeito das mudanças do novo Código Civil foi o teto da multa a ser paga pelos inadimplentes: 2% ao mês. Mesmo assim, a comunidade condominial é livre para fixar os juros cobrados dos devedores.
Para tanto, deve-se convocar uma assembleia para esse fim, para que haja essa alteração na convenção. A aprovação se dá com a anuência de dois terços dos condôminos.
O sugerido pelas fontes consultadas foram juros de no máximo 10% ao mês. Dessa forma, as cotas condominiais atrasadas não são deixadas de lado pelos devedores.
Se, por um lado, conseguir o voto de 2/3 dos condôminos parece difícil (como exige o Código Civil para alterar a Convenção), esta é uma questão com as maiores probabilidades de mobilizar a comunidade.
Aquele considerado devedor contumaz pode ser penalizado por essa conduta, de acordo com o novo Código Civil:
- Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
- Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
As Câmaras arbitrais e de mediação são instituições privadas de direito. A ideia é que elas sejam usadas como uma alterativa à Justiça comum.
Caso as partes se entendam em uma arbitragem, o acordo tem valor formal – o mesmo que uma sentença expedida pela Justiça comum e não cabe apelação. Já em uma mediação, o acordo pode ser registrado como título extra oficial, e pode ser executado na Justiça caso uma das partes não o cumpra.
A arbitragem ainda é pouco utilizada para a resolução de conflitos condominiais, principalmente porque não se pode obrigar uma das partes a comparecer à arbitragem. A mediação tem se mostrado mais presente, graças à câmara de mediação do Secovi-SP, que também não pode obrigar uma das partes a comparecer à mediação.
Porém, se conseguirem chegar a um acordo, isso será extremamente vantajoso para o condomínio, que economiza dinheiro com custas processuais, perícias, entre outros, advogados e tempo, já que recebe antes o valor devido.
Vale lembrar que uma ação de cobrança na Justiça comum pode demorar até dez anos para ser paga. Os custos dependem de cada câmara, mas podem variar de acordo com o número de horas investido na causa ou ter um valor fechado.
Caso não tenha sido estipulado um prazo para o pagamento, ele deve ser efetuado em até 180 dias.
Câmara de Mediação Secovi-SP
A Câmara de Mediação SECOVI-SP foi inaugurada em julho de 2006 e visa a solução de conflitos no ramo imobiliário através de acordos, facilitados por um mediador. Deste modo, a vantagem é evitar a resolução judicial dos conflitos, optando por uma resolução que pode ser mais rápida, amigável e barata.
Para maiores informações, ligue para (11) 5591-1214 ou envie e-mail para camarademediacao@secovi.com.br
O setor extra-judicial do fórum João Mendes e de Santo Amaro, ambos em São Paulo, tem uma área que atende a pedidos de conciliação. Sem custos, as audiências acontecem em até um mês e a ação não tem um valor máximo para ser julgada.
Como na mediação e na arbitragem, não se pode obrigar uma das partes a comparecer à conciliação.
Se houver acordo, ele será homologado por um juiz no mesmo dia. O acordo também tem valor judicial e pode ser executado caso não seja cumprido.
Como a conciliação tem caráter preventivo, não é necessária a presença do advogado. Porém, vale a pena levar um representante legal. Nos fóruns, há advogados disponíveis para orientar os interessados.
Quem não gostaria de, ao entrar com um processo, ter atendimento rápido, não precisar de advogado, além de saber que não ficará anos para ter sua ação julgada?
Essa é a proposta da maioria dos Juizados Especiais Cíveis (JEC), também conhecidos anteriormente como Tribunais de Pequenas Causas.
Lá, as ações com valor de até 20 salários mínimos não precisam do acompanhamento de advogado. Nos valores entre 20 a 40 salários mínimos, já é necessária a contratação do profissional.
Porém, mesmo nos casos com valores abaixo dos 20 salários, é recomendada a presença de um advogado, para que o síndico tenha um aconselhamento profissional.
Apesar da ótima ideia, em algumas localidades, o JEC pode receber, ou não, ações de condomínio. Verifique isso antes de tentar ingressar com a ação. Verifique também o tempo em média que se demora para uma decisão. Apesar de ter sido criado para dar rapidez ao julgamento, em alguns locais os JECs podem ser tão demorados quanto a Justiça comum.
Fontes consultadas - Cristiano de Souza, especialista em condomínios e consultor SíndicoNet, Gisele Fernandes, gerente geral da administradora Oma, Sueli Ramos de Lima, da área jurídica da administradora Oma, Vania Dal Maso, gerente geral de condomínios da Itambé, Gabriel de Souza, diretor da adminsitradora Prop Starter