10 perguntas mais comuns sobre condomínio

Neste artigo de Letícia Neves, a advogada atuante no Direito Imobiliário lista as 10 perguntas mais comuns de moradores de condomínio. 

Com uma linguagem simples e objetiva, as respostas com certeza esclarecerão as dúvidas de muita gente. Vamos lá!

1. O condomínio é obrigado a fazer uma convenção? 

Não. Porém, é altamente recomendável, para que se garanta a organização e segurança dos condôminos. 

• Convenção e Regimento Interno: Como Criar e o Que Constar

2. Inquilinos têm direito a voto em assembleias? 

O voto de inquilinos em assembleias de condomínio é permitido se ele estiver de posse de uma procuração específica do proprietário, para este fim, e somente quando o proprietário da unidade não estiver presente na assembleia. 

3. O condomínio pode proibir os condôminos de possuírem animais domésticos? 

A proibição não tem surtido efeito, já que decisões na Justiça são a favor da presença dos animais. Por isso, recomenda-se permitir animais de pequeno porte, que não ofereçam risco à saúde, à segurança ou ao sossego dos moradores. 

4. É possível alterar a convenção? 

Sim, mas somente com maioria absoluta dos votos, ou seja, 2/3 das unidades do condomínio.

5. Qual a diferença entre Convenção, Regimento Interno e Regulamento Interno? 

A convenção é a norma máxima de um condomínio. Lá devem constar (art. 1.332 Código Civil):

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam. 

O Regimento Interno deve constar no interior da Convenção (art. 1.334, V, Código Civil). Recomenda-se que, ao inserir tal capítulo na convenção, acrescentem-se apenas os direitos e obrigações dos condôminos, que são imutáveis. 

As normas gerais, do dia a dia, devem ser acrescentadas no Regulamento Interno (que pode ser alterado por maioria simples). 

O Regulamento Interno, irá dispor sobre o funcionamento das garagens, piscinas, áreas de lazer em geral, carga e descarga, horários de trabalho dos empregados, normas das reuniões e situações típicas de cada prédio. 

Podem ser criados regulamentos específicos para cada área (ex.: Regulamento da garagem; Regulamento do salão de festas...). 

6. É possível vender ou alugar vaga de garagem para estranhos ao condomínio? 

Conforme o artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil, somente se houver expressa autorização na convenção do condomínio. Caso contrário, não é possível. 

• Locação e comercialização de vagas de garagem a estranhos

7. Há condomínio em edifício de único proprietário, cujos apartamentos são alugados para pessoas diferentes? 

Segundo o entendimento de Carlyle Popp, o condomínio existe para regular a divisão de domínios. Havendo um único proprietário, há somente um domínio (e não "co-domínio"). As despesas devem ser rateadas, mensalmente, pelos moradores, conforme comprovação dos gastos. 

8. Não existe condomínio no meu prédio. Sou obrigado a contribuir com as despesas? 

Existe a obrigação dos moradores das unidades contribuírem com as despesas das quais se beneficiam. É cabível, inclusive, ação de cobrança contra o condômino que se recusar. 

9. Qual o critério correto de rateio das despesas do condomínio?

Segundo o Código Civil (artigo 1.336, inciso I) se a Convenção for omissa, a proporção da fração ideal é o critério estabelecido como regra de rateio. 

• Saiba o que é Fração Ideal e entenda como é calculada

10. É possível o condomínio protestar locatário que está em atraso com a cota condominial? 

O condomínio pode protestar o proprietário, somente. Isso porque, mesmo que o imóvel esteja alugado, a relação jurídica entre o condomínio será sempre com o proprietário, nunca com o locatário. 

Após pagamento da cota atrasada pelo proprietário, este sim, pode protestar o locatário (e incluir no protesto, se for o caso, IPTU e alugueis atrasados).

E você, tem alguma outra pergunta sobre condomínio? Comente aqui!

Letícia Neves é advogada atuante no Direito Imobiliário, com foco na prevenção de conflitos. Sócia do Letícia Neves Advocacia. Instagram: @leticineves | www.leticianeves.com | contato@leticianeves.com