BREVES INTRODUÇÃO ACERCA DAS MUDANÇAS NA REGULAMENTAÇÃO DE GARAGENS EM CONDOMÍNIOS EM SÃO PAULO
Veículos automotores hoje em dia não são mais considerados itens de luxo da vida moderna. Muitos os consideram necessários, outros não chegariam a tanto, mas não se discorda que um carro pode facilitar a vida, e muito.
Ou pelo menos é o que deveria acontecer. Em São Paulo, em razão do elevado número populacional e principalmente da alta concentração demográfica em certas regiões da cidade, ter um carro pode não significar, na prática, uma vida mais cômoda.
Um dos maiores problemas é a questão da mobilidade intermunicipal, situação que afeta diretamente o cotidiano de todos.
Pensando em algum tipo de mudança desta situação, o prefeito Fernando Haddad apresentou no dia 26 de agosto a nova minuta do Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, que regulamenta a legislação urbanística, ao Conselho das Cidades.
Em razão do aumento da renda média populacional e da facilitação do crédito, houve um aumento no número de veículos automotores que vêm causando situações caóticas na cidade. A lei atual, que é de 2002, já se encontra desatualizada perante a situação que se observa na cidade hoje.
De acordo com a Constituição Federal de 1988:
Art. 30. Compete aos Municípios:
I - legislar sobre assuntos de interesse local
E nesta previsão, tem-se, especificamente, também na CF/88:
Art. 182 - A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 1º - O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º - A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º - As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4º - É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Desta forma, tem-se a base legal que autoriza a interferência do poder público municipal na propriedade privada.
Na lei atual da cidade de São Paulo, a construção de edifícios é gratuita até um limite denominado de Coeficiente Básico, que varia de zona para zona da cidade. No entanto, caso seja do interesse do empreendedor imobiliário ultrapassar este coeficiente, até o limite do Coeficiente Máximo de cada zona, é permitido, mediante o pagamento da chamada outorga onerosa.
Até o momento, o que ditava o modo como seriam distribuídas as garagens nos condomínios era o planejamento da construtora e, posteriormente, a recepção pela Convenção do Condomínio, não sendo as vagas computadas como área edificada e, consequentemente, não havendo pagamento de outorga onerosa.
Caso este plano venha a ser aprovado, ficarão as construtoras obrigadas a segui-lo. O plano é de desincentivo da construção desenfreada de vagas de garagem e não de proibição. Caso o empreendimento queira, ele poderá, dentro de seu espaço físico, construir vagas extras de garagens mediante pagamento da outorga onerosa, analogamente, como é feito com a construção de edifícios.
Observa-se no Artigo 2º da Minuta do Plano:
Art. 2.º Os princípios que regem o Plano Diretor Estratégico são:
I – Função Social da Cidade e da Propriedade Urbana;
II – Equidade e Inclusão Social e Territorial;
III – Gestão Democrática;
IV – Direito à Cidade.
As alterações propostas, portanto, constituem uma tentativa de efetivação destes princípios que visam sempre à melhora das condições sociais da cidade, dando direito a todos de acesso àquilo que a cidade tem a oferecer.
Vale ressaltar que os condomínios existentes hoje não estariam sujeitos a tais mudanças, valendo-as apenas para os condomínios novos que vierem a ser construídos. Também há que se lembrar que o plano não atingirá toda a cidade, mas somente as áreas onde se vê maior necessidade de interferência, e que possibilitam à população outro meio de transporte, ou seja, atingirá as áreas próximas a metrôs e corredores de ônibus.
O Plano Diretor ainda engloba diversas questões relacionadas a Isenção Fiscal para empresas em certas áreas da cidade, Ofertas de Trabalho, Transporte e Mobilidade, dentre outras, que visam adequar a legislação municipal à situação atual da cidade.
Se esta medida terá resultados ou não fica impossível de prever, e obviamente tal mudança está diretamente relacionada com a melhora dos serviços de transportes públicos da cidade, mas já é necessário que a população comece a pensar em alterar alguns aspectos culturais que verifica-se hoje, principalmente no tocante à mobilidade urbana.
Por Mariana Vieira, advogado da Alexandre Marques Advogados Associados