Pragmatismo prejudica cobrança da inadimplência condominial

Por Cristiano De Souza*

Em vários momentos na administração condominial, o pragmatismo acaba por preceder a teoria. No entanto, tal condição não inibe nem menospreza a segurança jurídica que deve prevalecer na boa gestão.

deve anualmente apresentar as despesas e receitas (arts. 1350 e 1348, VI, do Código Civil).

inadimplência tópico importante da previsão orçamentária, uma vez que a chave da administração financeira condominial é o rateio de despesas (art. 1336 do CC).

implicitamente ratificados como receita.

cobrando o que for devido e prestando contas (incisos IV, VI, VII e VIII do art. 1348 do CC).

nem o síndico, nem mesmo uma assembleia especialmente convocada, poderá, sem quórum específico, deixar de cobrar ou mesmo anistiar uma dívida ou acréscimos incidentes sobre ela.

Fere o direito de toda a coletividade que, acreditando na segurança jurídica do instituto condomínio, ainda que ausente em assembleia, confia no devido processo legal de que os inadimplentes serão tratados como tal.

própria convenção pode agravar, mas não amenizar.

abonar ou deixar de cobrar um dever legal, poderão ser considerados anuláveis (art. 138 do CC), passivos sim de confirmação.

Porém, por quórum não inferior a 2/3, porque altera uma determinação mínima legal, cuja matéria é pertinente à convenção.

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sem dar oportunidade ao devedor de quitar o valor reduzido, além de anulável, pode fazer com que a indenização seja paga pelo condomínio.

Isso porque “São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem” (§2º do art. 1228 do CC).

Cobrar é receber o valor; não prejudicar ou querer diminuir o patrimônio do devedor.

Aconselha-se assim que o condomínio, para uma eficaz cobrança, seja ágil na execução judicial da inadimplência do condomínio, aberta oportunidade de negociação extrajudicial.

Porém, sem perda de tempo maior que prejudique o andamento da cobrança, uma vez que além dos prejuízos naturais ao condomínio em não obter um rateio previsto, não há como o pragmatismo para se agilizar, encobrir a legalidade.

(*) Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 26 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC; membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP; membro da Comissão Especial da Advocacia Condominial da OAB/SP e da Comissão Especial de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB; palestrante e professor de Direito Condominial, Mediação e Arbitragem; autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S e Diretor do Instituto Educacional Encontros da Cidade-IEEC.