No condomínio, precisa de assembleia para...?

Nada como uma decisão ser tomada em assembleia para cercar o síndico de segurança.

Algo determinado por um quórum específico ou pela maioria dos presentes em reunião de condomínio, caso não contrarie nenhuma lei ou a convenção do condomínio, dificilmente poderá ser revogado.

Há, porém decisões que são prerrogativas do síndico – e, portanto, ele não precisa chamar a assembleia para aprovação. Há outros casos ainda, em que a urgência do momento pede que algo seja feito rapidamente. Então, as providências são tomadas, e só depois se ratifica o que foi decidido e gasto, com uma assembleia.

Como nem sempre o entendimento sobre as situações é o mesmo, convidamos quatro especialistas em condomínios para responder algumas das questões mais comuns e polêmicas geradas em nosso canal Tira Dúvidas.

O time de especialistas é composto por Rodrigo Karpat, advogado especializado em condomínios, colunista do SíndicoNet e sócio da Karpat advogados; Vania Dal Maso, gerente de condomínios da administradora Itambé, José Roberto Iampolsky, diretor da administradora Paris condomínios, e Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios e colunista do SíndicoNet. 

Confira  as respostas abaixo:

Troca de administradora

• Rodrigo Karpat: No artigo 1348 § 2  do Código Civil consta a necessidade de assembleia para a troca de administradora. Porém, nada obriga que ela aconteça antes da troca, podendo ocorrer apenas a ratificação oportunamente. O síndico poderá realizar a mudança uma vez que é função delegada ao mesmo e apenas ratificar a escolha.   
• Vania Dal Maso: A assembleia é necessária para ratificar a nova administradora. Neste caso, com quórum simples, ou seja, 50% + 1 dos presentes.  
• José Roberto Iampolsky: depende da convenção do condomínio, umas exigem assembleia, outras dizem que é de responsabilidade do sindico.  
• Alexandre Marques: O assunto é polêmico, pois envolve mais de um entendimento. Para mim, o síndico pode sim contratar a administradora que achar mais adequada para o condomínio, e apenas futuramente ratificar sua escolha, principalmente se a nova administradora causar impacto nas finanças do condomínio. Para tanto, a anuência da maioria simples dos presentes basta.
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Para demitir funcionários

• RK: Se não representar indenização a qual necessite de rateio extra, entendo que está dentro das atribuições do mesmo, como diz o art. 1348 do CC. Se a despesa for excessiva, para preservação do síndico, sugiro a convocação de uma assembleia que poderá deliberar por maioria simples. Art. 1.352  
• VDM: Somente não há necessidade se não alterar o valor da previsão orçamentária aprovada. Em caso de alteração nesse sentido, haverá necessidade e o quórum será simples.  
• JRI: Não é necessário fazer assembleia, trata-se de prerrogativa do síndico.  
• AM: Sugiro que o assunto seja levado à assembleia apenas quando a rescisão do funcionário impactar nas finanças do condomínio. Nesse caso, uma aprovação por maioria simples em assembleia ajuda no provisionamento do montante.  
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Para contratar funcionários

• RK: Se dentro do quadro atual, para suprir demissões, afastamentos, entre outros, o síndico poderá realizar a contratação com base nas suas atribuições definidas no art. 1348 do CC.  
• VDM: Somente não há necessidade se não alterar o valor da previsão orçamentária aprovada. Em caso de mudança nesse sentido, haverá necessidade e o quórum será simples.  
• JRI: Não é necessário fazer assembleia, trata-se de prerrogativa do síndico.  
• AM: Caso não haja impacto nas contas do condomínio, não é necessária assembleia, já que se trata de prerrogativa do síndico.

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Para contratar empresa terceirizadora de mão de obra

• RK: Em caso de troca de funcionários próprios por terceirizados, ou vice e versa, pelo fato de envolver custos com rescisão ou troca sistemática de funcionamento, deverá ocorrer somente mediante aprovação em assembleia por maioria simples, como explica o art. 1352 do Código Civil. A troca de uma terceirizadora por outra não há a obrigatoriedade de assembleia.  
• VDM: Não, mas somente não há necessidade se não alterar o valor da previsão orçamentária aprovada. Em caso de alteração nesse sentido, haverá necessidade e o quorum será simples.  
• JRI: Não é necessário fazer assembleia, embora seja prudente.  
• AM: Não há a necessidade de assembleia, já que esse tipo de contratação é prerrogativa do síndico - caso o contrato da empresa não incorra em gastos excessivos para o condomínio. Quando, porém, houver impacto nas finanças e seja necessário um provisionamento financeiro deve-se, sim,  levar o assunto à assembleia, que vota por maioria simples.  
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Para revogar multa

• RK: A assembleia de condomínios tem poderes para revogar a multa por maioria simples dos presentes. Art. 1.352.  As multas aplicadas sem concessão de direito de defesa poderão ser foco de anulação na justiça comum.  
• VDM: A assembleia é necessária, já que e a multa foi aplicada baseada no regulamento interno ou na convenção de condomínio. Portanto, o fórum específico para dizer se pode retirar ou não é a assembleia. Não há necessidade de quórum especifico.  
• JRI: Com qualquer número de presentes, a assembleia pode revogar multa.  
• AM: A assembleia pode sim revogar multa, com aprovação de maioria simples  
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Para oferecer desconto aos inadimplentes

• RK: O valor do rateio é aprovado em assembleia geral ordinária através da previsão orçamentária. Art. 1.350. Não sendo permitido o benefício a nenhum condômino em detrimento aos demais. Se um pagar menos, os demais estão pagando para fazer frente à diferença do desconto dado a algum condômino.  
• VDM: É necessária a assembleia, pois o inadimplente deve para a massa condominial como um todo. Portanto é necessário solicitar em assembleia a autorização, com 100% dos condôminos, pois cada fração desta dívida pertence a um condômino.  
• JRI: É preciso uma assembleia simples, com qualquer número de presentes, desde que esteja expresso na convocação, pois o tema não deve ser tratado em assuntos gerais.  
• AM: O assunto é polêmico e precisa sim de assembleia para ser deliberado. Para a votação ter validade, o desconto – que deverá valer para todos os inadimplentes – precisa ser aprovado por no mínimo dois terços dos condôminos. Há, porém, quem entenda que esse tipo de desconto deve ser aprovado pela totalidade dos condôminos.  
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Para trocar de empresa que efetua a manutenção dos elevadores, passando de uma fabricante para outra empresa que não seja fabricante

• RK: Em tese, não há necessidade, uma vez que o síndico tem a prerrogativa de trocar a empresa de manutenção. Se envolvesse aumento de valores, teria, sim, que passar em assembleia. De qualquer forma, por estar tirando da empresa fabricante, eu levaria para a assembleia para comunicar. Eventualmente depois, se der algum problema com a nova empresa, se quiser voltar para a fabricante, fica caro. O mais importante é escolher uma ótima parceira, para cuidar dos elevadores.

• VDM: Em relação à troca de empresa de manutenção de elevadores, mesmo se tratando da fabricante, não é necessária a convocação de assembleia se não houver ônus para o condomínio. Ou seja: o valor de contrato deve seguir a mesma base praticada anteriormente. Se não houver majoração (aumento) , o síndico pode fazer a troca  
• JRI: A escolha de fornecedores é prerrogativa do síndico. Não é necessária aprovação em assembleia para trocar de empresa de manutenção de elevadores  
• AM: Se não for impactar nas contas do condomínio, formalmente não é necessária a aprovação assemblear prévia. Porém, sugiro que se leve, sim. Principalmente nesse caso, indo para uma empresa que não é a fabricante. Dessa forma, ele divide a responsabilidade com a comunidade. Caso não divida, se houver algum problema futuramente, como a empresa quebrar, o síndico pode ser responsabilizado.  
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Para trocar de empresa que faz a manutenção dos elevadores, porque a atual não está prestando um bom serviço

• RK: 

Rodrigo Karpat, Vania Dal Maso. José Roberto Iampolsky e Alexandre Marques.