08/02/24 01:18 - Atualizado há 9 meses
Associações de moradores têm, na verdade, um presidente ou um prefeito à frente da gestão? Essa questão é bastante comum no universo da gestão de propriedades fracionadas em lotes, por exemplo. Para respondê-la, contudo, é fundamental logo de início desmistificar o processo como um todo.
O primeiro ponto é evidenciar que loteamentos fechados não são considerados condomínios. As divulgações de vendas podem induzir os moradores adquirentes de unidades (lotes ou casas) a pensarem se tratar de condomínios. Ledo engano, uma vez que são áreas públicas, que devem obedecer a todas as regras e restrições dos municípios onde estão situados.
É bem verdade que a alteração introduzida no Código Civil, a partir de 2017 (art. 1.358-A, acrescentado ao Código Civil pela Lei nº 13.465, de 2017), os novos empreendimentos já poderiam ser incorporados como condomínios, permitindo que lotes pudessem ser unidades autônomas.
Mas, como a lei infelizmente não retroage, ela não é válida para loteamentos com data anterior à sua alteração. Também é fato que a sua gestão se torna semelhante à de um condomínio. Costumamos dizer, inclusive, que se trata de condomínio de fato, mas não de direito.
Nesse tipo de associação, então, é que surge a figura do presidente. Não é um síndico, mas, por se tratar de uma entidade de personalidade jurídica, tem os mesmos problemas cotidianos que um síndico tem, relacionados com governança, segurança e vizinhança. Porém, certamente, com muito menos ferramentas.
Mesmo sem ter à disposição muitas ferramentas, cabe aos presidentes de associações estarem sempre munidos de informação. Como exemplo, por desconhecimento, é possível questionarem com relação ao controle de acesso das portarias, em se tratando de vias públicas.
É preciso saber que esses controles ocorrem mediante acordos com as prefeituras locais que, em troca, muitas vezes, não recolhem o lixo nas unidades, não cuidam da manutenção das vias internas e demais áreas. Além disso, possuem termos de conduta para preservação de áreas verdes e hidrográficas existentes em seus espaços.
É justamente por essa razão que, inevitavelmente, os presidentes devem ter um relacionamento muito estreito com as autoridades locais, além de conhecerem e obedecerem a todas normativas e posturas da localidade, sempre promovendo os ajustes para atender particularidades específicas de cada empreendimento.
Ou seja, sob esse aspecto e voltando à questão inicial, na associação, o presidente é um prefeito, onde sua Câmara dos Vereadores é representada pelos conselheiros e associados moradores, que por similaridade, chamamos de condôminos.
Vale destacar ainda as obrigações fiscais e tributárias que as associações estão sujeitas, relembrando que se trata de entidades com personalidade jurídica, embora sem fins lucrativos.
Cenário desmistificado, não há como não dizer sob essas condições que os presidentes são “prefeitos”, claro, sem minimizar a atividade dos síndicos, de igual responsabilidade, mas com a segurança de terem o Código Civil regulando a sua atividade e no amparo das ações nas áreas comuns.
Os “prefeitos das associações”, sem esse resguardo, além das aprovações assembleares, necessitam muitas vezes envolver os órgãos governamentais no desempenho de suas atividades.
Dessa forma, tal qual na escolha do síndico dos condomínios, devem os moradores desses empreendimentos escolher e eleger pessoas conhecedoras dessa atividade, e sobretudo, de gestão.
Buscar assessorias profissionais especializadas para a solução de questões e condução das atividades diárias é uma importante dica para auxiliar nesse processo.
Afinal, para uma perfeita harmonia, a vida em comunidade exige entendimento de convivência tanto dos moradores quanto dos gestores.
(*) Administrador formado em Economia (PUC-SP), com MBA Administração e Finanças (PUC-RS); diretor da GK Condomínios, coordenador do curso de síndicos profissionais da Gábor RH, autor dos livros "Condomínios gestão 360 graus (Ed. Leud) e ESG aplicado a condomínios (Ed.Leud). Contato: diretoria@gk.com.br