STJ proíbe ação de prestação de contas individual de morador

O síndico é o representante legal do condomínio, responsável por administrar os interesses comuns dos condôminos, conforme previsto no artigo 1.348 do Código Civil. Entre as suas atribuições está o dever da prestação de contas em assembleia, pois faz a gestão financeira dos valores arrecadados dos condôminos para fazer frente às despesas arcadas pelo condomínio.

Prestação de contas do condomínio: O que é, como é apresentada e sua importância

A prestação de contas realizada pelo síndico deve ser feita em Assembleia Geral Ordinária, anualmente, para aprovação pela massa condominial, sobre as receitas e despesas do condomínio, bem como sobre os atos de sua gestão (artigo 1.348, inciso VIII, do Código Civil). Em casos de renúncia ou "mandato tampão", essa periodicidade será reduzida de modo que o mandato encerre com contas.

A prestação de contas é um dever inerente ao síndico, que visa garantir a transparência, a fiscalização e a confiança dos condôminos na administração do condomínio. Além disso, a prestação de contas é uma forma de prevenir ou solucionar eventuais conflitos, irregularidades ou prejuízos que possam afetar o patrimônio e a convivência condominial.

síndico deve prestar contas a todos os condôminos, e não a cada um individualmente.

qualquer condômino pode requerer a vista das pastas de prestações de contas do síndico. Por exemplo, se o condômino suspeitar de alguma irregularidade, desvio ou fraude na gestão do condomínio, ele pode solicitar ao síndico que apresente os documentos, comprovantes e extratos comprobatórios com prazo para que seja providenciada a vista dos documentos.

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Novas práticas na prestação de contas de condomínios

não é mais salutar ou aceitável que as contas fiquem ocultas ou sem clareza por período tão longo. 

prestações de contas por meios eletrônicos em intervalos mensais. Essa visualização é do todo, da pasta integral de prestação de contas, dirigida a todos os condôminos, praticamente tem zerado pedidos de vistas das pastas físicas.

Não só conselhos fiscais, mas todos os condôminos podem ter acesso facilitado (principalmente com o uso de tecnologia) aos extratos, notas fiscais, comprovantes, de modo que qualquer sinal de fraude, desvio, irregularidade ou possibilidade de melhoria, seja de pronto revelado.

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Falta de prestação de contas do condomínio tem consequências

No entanto, por desorganização, inexperiência ou acúmulo de atividades, síndico ou administradora podem atrasar entrega das pastas de prestações de contas, sejam físicas ou eletrônicas, causando aflição ou quem sabe até desconfiança de moradores.

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falta ou a recusa do síndico em prestar contas pode acarretar diversas consequências negativas para o síndico e para o condomínio, tais como:

• Desconfiança, insatisfação e revolta dos condôminos com relação à gestão do síndico;
• Perda da credibilidade e da autoridade do síndico perante os condôminos e os terceiros;
• Aumento dos conflitos, das reclamações e das denúncias sobre a administração do condomínio;
• Dificuldade em aprovar o orçamento das despesas e as contribuições dos condôminos para o exercício seguinte;
• Inadimplência ou impugnação das cotas condominiais pelos condôminos que se sentirem lesados ou prejudicados pela falta de transparência;
• Convocação de assembleia extraordinária pelos condôminos para exigir a prestação de contas ou destituir o síndico;
• Responsabilização civil e criminal do síndico por eventuais danos causados ao patrimônio ou aos interesses do condomínio.

pedido judicial deste, feito por condômino ou condôminos isolados. 

em condomínios com 1000 condôminos, termos 1000 ações judiciais com o mesmo objeto. 

Além disso, mesmo com prestação de contas aprovadas em assembleia, não raro, um condômino não satisfeito ingressa com ação de prestação de contas ou mesmo contestando judicialmente itens aprovados em Assembleia Geral Ordinária convocada para esse fim, com debate e votação entre condôminos.

Mostra-se mais como uma ferramenta de ataque ao síndico do que uma medida processual que vise, efetivamente, uma mudança de curso nas contas do condomínio. 

Entendimento do STJ veda ação de prestação de contas que não seja do condomínio

Em recente decisão, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), definiu, por unanimidade que, o condômino não tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas contra o administrador do condomínio.

direito de examinar os livros e os documentosnão se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio.

A relatora do Recurso, Min. Nancy Andrighi, esclarece que:

condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (artigo 1.350, parágrafos 1º e 2º, do CC). Tal conclusão é corroborada pela doutrina, a qual acentua que o síndico é obrigado a prestar contas anualmente de seus atos à assembleia e não aos condôminos isoladamente".

E continua, ao diferenciar o direito de acesso aos documentos do direito de prestação de contas:

"Aliás, conforme destacado no voto vencido proferido no tribunal de origem, não se trata de pedido de acesso a documentos, direito que, sem sombra de dúvidas, deve ser assegurado a todos os proprietários condôminos, mas, sim, de verdadeira prestação de contas cujo dever legal deve se dar junto a Assembleia Geral."

somente o condomínio, legitimo para a ação de prestação de contas ou mesmo contestação de movimentações financeiras condominiais em juízo.

O condômino que ingressar com ação judicial exigindo prestação de contas, com novo entendimento do STJ, além da improcedência da ação, ainda terá que arcar com honorários sucumbências e custas.  

Procedimento adequado para exigir a prestação de contas judicial do condomínio

Assim, caso o condômino entenda que as contas não devidamente prestadas ou que irregularidades existem, deverá convocar assembleia em conjunto com no mínimo ¼ dos condôminos e ter seu pleito aprovado nessa reunião, cabendo ao condomínio, nesse caso, arcar com contratação de advogado e pagamento de custas judiciais.

Na eventualidade de ação judicial, caso o síndico alvo da prestação de contas do condomínio ainda esteja no cargo, é imperioso que a assembleia nomeie quem representará o condomínio ativamente no processo, conforme disposição do art. 1348, parágrafo 1º: “Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação”, tendo em vista que haveria conflito de interesses se o síndico representasse o condomínio nesta ação na qual também seria réu.

(*) Advogado; Mestre e Professor de Direito; Síndico Profissional; Sócio da Informma Síndicos Profissionais e da Guedes Advogados Associados.