13/07/16 03:37 - Atualizado há 4 anos
José, o síndico de um condomínio grande em Belo Horizonte, está se sentindo mais um equilibrista do que um gestor.
Ultimamente as contas têm apenas empatado - sem sobras - no seu condomínio, um cenário que ele não considera favorável.
Porém, em questão de dias, a situação do condomínio de José mudou radicalmente: eles perderam uma ação na Justiça e precisam pagar uma indenização a um ex-funcionário.
Na mesma semana, um cano se rompeu e causou uma infiltração no teto da garagem. Uma grande chuva alagou e danificou os elevadores.
Sem dinheiro sobrando, ficou aquela pergunta: e agora, José?
Pois é, essa cena fictícia parece de um filme de terror para síndicos, mas acontece diariamente em muitos condomínios Brasil afora - principalmente em aqueles que estão com as contas seriamente comprometidas há mais tempo, e que começam a mexer no seu fundo de reserva sem a devida reposição.
Não é novidade que muitos síndicos recorram ao fundo de reserva do condomínio quando apenas a taxa mensal não é mais suficiente para cobrir todos os gastos ordinários, como salários de funcionários, contas de água e luz, manutenção, etc.
E esse uso, claro, leva ao encolhimento do fundo que deveria ser usado em uma situação de manutenção ou emergência no futuro.
Outra causa que contribui para que o fundo seja pequeno é uma contribuição insuficiente.
Geralmente, o recomendado para um fundo de reservas é que o mesmo seja o equivalente a duas ou duas arrecadações e meia do condomínio.
E se, como na história de José, contada acima, acontece um gasto inesperado ou até emergencial?
De imediato, o sugerido por todos os ouvidos pelo SíndicoNet é bastante simples: convocar uma assembleia.
É com o apoio dos demais condôminos que o síndico vai poder optar por alguns caminhos para enfrentar o problema – e o gasto – em questão.
Caso o gasto seja emergencial, o síndico (ou qualquer outro condômino) pode orçar o serviço e mandar executá-lo. Deve, porém, chamar uma assembleia para explicar à coletividade qual foi o problema, mostrar os orçamentos pedidos e dar ciência de todo o procedimento.
Para não se ver novamente em uma situação em que seja necessário pedir uma cota extra para fazer frente a uma eventualidade, o ideal é ter um fundo de reserva forte – que realmente chegue a duas ou três arrecadações e meia.
Também é fundamental que esse montante não seja usado para cobrir os gastos do dia-a-dia. E que, caso esse fundo seja usado para esse fim, que seja reposto o mais breve possível
Outra medida para evitar que essa situação se repita é refazer a previsão orçamentária.
“Se a mesma não está conseguindo cobrir os gastos do mês, o caminho certo é ajustar. Não há outro caminho”, explica Vania Dal Maso, gerente geral de condomínios da administradora ItaBrasil.
Isso ajudaria a equilibrar as contas novamente.
Uma medida extra de segurança para as finanças do condomínio é optar por um seguro mais amplo, como ensina o síndico profissional Nilton Savieto.
“Nos condomínios que topam investir quase três vezes mais com o seguro, acho que é uma ótima solução. Em um dos empreendimentos onde trabalho tivemos um problema de alagamento com os elevadores. O seguro cobriu os gastos com o reparo, que foram na ordem de R$ 50 mil”, exemplifica ele.
As apólices com cobertura ampla custam mais, porém oferecem mais em contrapartida do que a cobertura simples, que engloba riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. O condomínio pode optar por diversas outras coberturas extras, como o de responsabilidade civil do síndico, do condomínio, entre outros.
"Gosto realmente de encarar como um investimento. É uma maneira de ter um cuidado a mais com a edificação", completa ele.
Buscando não aumentar ainda mais a cota condominial, e assim o risco de inadimplência, há quem prefira optar por não deixar o fundo mais robusto.
Apesar de parecer uma decisão racional, essa atitude reativa a possíveis problemas futuros não é a mais recomendada.
“Esperar algo de errado acontecer para então corrigir, ou não ter nenhum plano B além de chamar uma cota extra, não me parece um bom caminho”, opina Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Isso porque, invariavelmente, o condomínio irá precisar de reparos e, dependendo do tamanho da arreacadação necessária, o valor pode, novamente, vir a aumentar a inadimplência no local.
Gabriel ressalta que atualmente os condomínios tem preferido, primeiro, juntar cerca de 60% ou 70% do valor de uma melhoria que seja necessária ao condomínio, para só então começar o serviço.
“Ter esse dinheiro na mão na hora de contratar barateia o serviço, uma vez que você consegue negociar melhor com os fornecedores”, argumenta ele.
Conhecer a fundo as condições do condomínio é um aliado e tanto para evitar gastos imprevistos.
"Se você souber que daqui a cinco anos precisa trocar os cabos do elevador, dar um upgrade na parte elétrica, e que em dois anos vai precisar pintar a fachada, fica mais fácil provisionar esses investimentos ao longo dos anos. Não pesa e já é o esperado por todos", ensina Marcio Bagnato, diretor da administradora
O profissional ressalta, porém, que é raro encontrar um empreendimento que busque esse olhar de longo prazo para gastos e manutenção. "Infelizmente, não é o que vemos sempre"
Uma situação ruim pode piorar ainda mais quando a emergência em questão exige pagamento à vista.
Pode ser o caso de uma ação judicial trabalhista ou algo que precise ser pago de uma só vez.
Veja algumas alternativas para o gestor enfrentar o problema:
Fonte: Vania dal Maso, da gerente geral da administradora ItaBrasil, Rosely Schwartz, professora do curso de gestão condominial da EPD (Escola Paulista de Direito), Nilton Savieto, síndico profissional, Gabriel Karpat, diretor da adminstradora GK, e Marcio Bagnato, diretor da administradora Habitacional, João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em condomínios, Pedro Bento, sócio da seguradora Shelter