Provisionamentos: os esquecidos das previsões orçamentárias

Segundo a definição no dicionário, provisionamento significa o ato ou efeito de provisionar, ou seja, prover-se, munir-se de provisões ou abastecer. Em finanças, provisionamento é uma ferramenta de gestão financeira que consiste em criar reservas para cobrir despesas ou prejuízos futuros.

Muitas vezes (MUITAS!), o gestor sabe que terá uma despesa a realizar daqui a algum tempo, mas simplesmente não a considera em seus fluxos financeiros futuros, por isso não a inclui nos fluxos presentes.

É como se ela nunca fosse chegar, então pra que se preocupar com ela hoje? Parece muito com o desleixo de alguns com sua aposentadoria, afinal, se hoje está tudo ok, então o futuro a gente vê depois, certo? Errado.

Provisionamentos aplicado a condomínios

Trazendo esse conceito para os condomínios, eu sempre gosto de usar o exemplo da manutenção de fachada, pois ele ilustra muito bem algo que acontece com grande frequência.

A norma NBR 5674/2012 (Manutenção de edificações, requisitos para o sistema de gestão de manutenção) recomenda que, a cada 3 anos, seja realizada uma manutenção na fachada, que consiste em uma lavagem completa e verificação de todos os elementos do sistema.

Há ainda leis municipais - como é o caso de São Paulo - que exige a limpeza ou pintura a cada cinco anos.

Então, se a sua gestão é profissional, já temos essa despesa no radar para cada 3 a 5 anos. Não é surpresa ou novidade. Mas o que a maioria faz? Passa os 2 (ou 4) primeiros anos sem incluir essa despesa na previsão orçamentária, e no ano da execução, inclui o valor integral da despesa em um único ano.

Então a cota condominial dispara de forma abrupta e significativa, bagunçando o planejamento orçamentário das famílias do condomínio e gerando insatisfação.

Vamos aos números e aos gráficos. Como eles se comportam nos cenários com e sem provisionamento para essa despesa? Vamos imaginar um condomínio que possui despesas anuais da ordem de R$275.000, e que a manutenção da fachada foi orçada em R$100.000. Para efeito meramente didático, não vou considerar a inflação do período e outras variáveis. Na maioria dos casos, os números se comportam assim:

 

	Ano 1	Ano 2	Ano 3	Ano 4	Ano 5
Despesas	275.000	275.000	275.000	275.000	275.000
Manut. Fachada	0	0	0	0	100.000
Total	275.000	275.000	275.000	275.000	375.000

Ou seja, despesas estáveis por 4 anos, e uma “pancada” de +36,4% no 5° ano:

 

Vejamos agora o que aconteceria se o gestor considerasse HOJE a despesa de R$100.000 que ocorrerá daqui a 5 anos:

	Ano 1	Ano 2	Ano 3	Ano 4	Ano 5
Despesas	275.000	275.000	275.000	275.000	275.000
Manut. Fachada	20.000	20.000	20.000	20.000	20.000
Total	295.000	295.000	295.000	295.000	295.000

Despesas do condomínio com provisionamento mensal do custo com manutenção da fachada:

 

Nota-se que, neste cenário, embora as despesas anuais sejam obviamente mais elevadas, há uma estabilidade de gastos que reflete o real custo de manutenção do condomínio, e que evita “solavancos” nos valores cobrados nas cotas condominiais.

Isso permite que os reajustes das cotas condominiais ocorram tão somente pelos efeitos da inflação, e sinaliza planejamento e organização da gestão. 

Isso também abre espaço para a cobrança de outras taxas que se façam necessárias ao longo do tempo.

Riscos do não provisionamento para o condomínio

Imagine esta situação: você não provisiona, e agora está no Ano 5 - o ano “fatídico” da manutenção da fachada, onde os condôminos precisarão desembolsar 36,4% a mais que o normal. Já estão todos no seu limite orçamentário.

Aí o destino (mais precisamente, a Lei de Murphy) traz um problema que precisa ser resolvido com urgência, que será caro, e o condomínio não tem reservas. O que vai acontecer? Nova taxa extra.

E aí? Tem espaço nos orçamentos das famílias para isso? Vai ser fácil aprovar? Vai impactar na inadimplência? Vai suspender a manutenção da fachada?

Mais benefícios do provisionamento na previsão orçamentária

Há ainda um outro fator benéfico.

O fato dos recursos serem provisionados de forma contínua e parcelada permite que esses valores sejam aplicados, rentabilizando mês a mês, e desta forma possibilitando que o valor aplicado seja corrigido ao longo do período, da mesma forma que acontecerá com o valor orçado hoje para essa manutenção.

Ou seja, quando o momento do desembolso chegar, o preço terá subido, mas o montante aplicado também. E com o valor integral em mãos, o condomínio terá ainda o benefício da barganha por um preço mais em conta, já que o pagamento poderá ser feito integralmente durante a execução do serviço, observando o cronograma físico-financeiro pactuado, e não de forma parcelada após a conclusão do mesmo.

Por fim, penso ser um método muito mais justo.

Imaginemos que um morador se muda para o condomínio no início do ano 1 e se muda novamente (para fora do condomínio) no final do ano 4. Nesse intervalo de tempo, a fachada terá depreciado 4 anos.

Se o custo da manutenção for provisionado mês a mês, ele terá pago o montante proporcional à depreciação daquele período em que morou no condomínio. Se o custo for 100% cobrado no 5° ano, o novo morador terá de arcar com todo o custo, mesmo tendo acabado de chegar. O que lhe parece mais justo? 

Essa abordagem também desonera as intervenções necessárias ao condomínio se compararmos o provisionamento com a contração de empréstimos e financiamentos, onde sempre haverá um custo financeiro agregado ao valor final da intervenção.

Esse conceito se aplica a qualquer despesa sazonal do condomínio: 13° salário, férias, provisionamento para rescisões e/ou causas trabalhistas, renovação de AVCB, reposição de equipamentos…

Na verdade, se pararmos para pensar, ele está no DNA do próprio Fundo de Reserva, que é provisionado mensalmente, mas utilizado numa data futura.

O princípio da prudência é um dos pilares fundamentais na gestão financeira, tanto no contexto empresarial quanto no condominial. Ele se baseia no pressuposto que as despesas são sempre líquidas e certas, e as receitas, muitas vezes, duvidosas.

Essa postura evita a superavaliação dos resultados financeiros e protege as empresas e condomínios contra surpresas negativas, proporcionando uma visão mais realista e equilibrada da sua real estrutura de custos e sua saúde financeira. 

É como aprendemos com a vovó: prudência e canja de galinha não fazem mal a ninguém.

(*) Sérgio Gouveia é síndico profissional, administrador, especialista em finanças, palestrante com experiência corporativa de sucesso no mundo condominial. Mais de 20 anos de experiência como gestor e mais de 9 anos de experiência como síndico.