Quando começa o condomínio

Por Inaldo Dantas*

Socorro!!!  Sou Síndico.

O título acima é do nosso novo livro lançado recentemente na 8a edição da Fesíndico, Feira de Condomínios do Nordeste, que aconteceu na cidade do Recife-PE e que já faz parte do calendário nacional de encontro de Síndicos. À partir daqui e durante algumas outras oportunidades, estarei publicando trechos desse livro. Hoje, ‘ como nasce um condomínio’

Muito se imagina que o condomínio passa a existir a partir do momento em que a construtora entrega a obra e os condôminos elegem o síndico e obtêm o CNPJ perante a Receita Federal.

Não é verdade! Ele pode ser instituído mesmo antes de se iniciar as obras de construção. Aliás, essa é condição necessária quando se destina o condomínio edilício à incorporação imobiliária.

Segundo a lei, o condomínio é instituído por ato inter vivos ou por testamento no Cartório de Registro de Imóveis e passa a produzir efeitos, em relação aos condôminos, tanto que aprovado o seu ato constitutivo por titulares de direitos, sobre as unidades, que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais.

Código Civil Brasileiro: Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.

A instituição do condomínio é ato constitutivo e nela serão erigidas as unidades que comportam tal edificação. Assim, de acordo com o art. 108 do Código Civil, se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de invalidade:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Segundo a doutrina, a constituição do condomínio é "ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição”.

No Código Civil, art. 1.332, são discriminadas e individualizadas as unidades autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); também é determinada a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); além disso, é consignada a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer (inciso III).

Consta, ainda, no caput deste artigo, que a instituição dar-se-á por ato "inter vivos", ou seja, por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária, ou ainda por “mortis causa”, ou seja, em decorrência de testamento.

E que a Constituição do Condomínio deve ser registrada no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, nº 17, da Lei 6.015/73), devendo dele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim, tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, às exigências da Lei dos Registros Públicos, a assinalar:

Ao lado da instituição do condomínio propriamente dita, deve vir a especificação, que é a essencial descrição e identificação das unidades autônomas, áreas comuns e frações ideais do terreno.

a) Completa identificação das partes instituidoras:

1 - em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal.

1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem como referência ao regime de bens de casamento por eles adotado.

2 - em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ.

b) Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária).

Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de consequência, em matrícula única, cujas novas características deverão ser citadas no instrumento da instituição.

Além dessas exigências legais, é indispensável, ainda:

a) a menção do nome do condomínio, pois a ele serão vinculadas as suas unidades autônomas; b) a inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada(s) unidades(s).

Prevista pelos Artigos 1.333 e 1.334, do Código Civil, a constituição do condomínio exige escritura pública (§5º, do art. 1.331, do Código Civil): “(...) salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio (...)”.

(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube,  Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.