Quóruns de assembleias de condomínios

Uma fala bastante comum em se tratando de tomada de decisões em condomínios é que “a assembleia é soberana”.

A verdade é que muito do que se decide em assembleia passa por diversos pré-requisitos: uma convocação dentro dos termos da convenção, uma pauta clara – instrumento que decide quais assuntos serão votados e em qual ordem – e, é claro, o respeito pelo quórum necessário de cada assunto.

Há muitos temas que não pedem quórum qualificado: apenas a maioria dos presentes já é suficiente para deliberar sobre diversos assuntos. Porém, nos casos em que a lei ou a convenção pedem o chamado “quórum qualificado”, como alteração da convenção ou obras,  o mesmo deve ser respeitado, para que o que for decidido em assembleia tenha validade legal.

“Caso o quórum não seja respeitado, um condômino desagradado com a decisão tomada pode entrar com uma ação judicial contra o condomínio para reverter a situação”, exemplifica o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

A realidade, porém, é que quóruns qualificados podem ser muito difíceis de serem alcançados. É o caso de alterações na convenção, que pede anuência de dois terços de todos os condôminos.

“Passar esse tipo de pauta é extremamente difícil, principalmente em grandes empreendimentos. Nesses casos, fazemos um trabalho anterior à assembleia, sensibilizando os condôminos a participarem ou assinarem procurações para serem representados”, explica Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Ele também sugere que decisões que demandem quórum qualificados sejam atreladas à assembleia que costuma ser a mais cheia: a de sorteio de vagas de garagem.

“É uma forma de se contar com um público mais numeroso”, explica ele.

Assembleia em sessão permanente ajuda na aprovação de pautas que exigem quórum especial

A Lei 14.309/2022 trouxe uma novidade importante que pode ajudar os condomínios a aprovar pautas que exigem quóruns maiores.

O texto prevê que a assembleia pode ser suspensa até que seja alcançado o quórum mínimo exigido. A assembleia condominial em sessão permanente pode ficar aberta por até 90 dias, quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção, e esse quórum não for atingido.

Importante: a sessão permanente ou contínua precisa ser autorizada por decisão da maioria dos condôminos presentes. 

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Lei de 2022 altera regra para mudança de destinação de edifícios

Em julho de 2022, entrou em vigor a Lei nº 14.405 permitindo a mudança da destinação de edifícios pelo voto de apenas 2/3 dos condôminos. A Lei 14.405 alterou o artigo 1351 do Código Civil, que antes exigia a aprovação unânime para esse tipo de modificação. Saiba mais sobre os impactos desta lei nesta matéria.

Qual quórum necessário para cada situação no condomínio?   

Para se preparar para as aprovações em assembleias, confira abaixo o quórum necessário para cada caso:

1) Aprovação de contas, aumento da taxa condominial e eleição de síndico

Essas pautas são muito comuns da Assembleia Geral Ordinária (AGO), que acontece uma vez por ano.

Votação necessária:  Em 1ª convocação, é preciso quórum de maioria absolula (50% +1 de todos os condôminos); em 2ª convocação, o quórum livre.

2) Obras necessárias em condomínios 

São as obras que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*.

Exemplos: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento.

Votação necessária: maioria simples (50% + 1 dos presentes na assembleia).

Obs.: se as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação***.

Saiba mais sobre aprovação de obras em assembleias

3) Obras úteis em condomínios 

São as obras que aumentam ou facilitam o uso da coisa*.

Exemplos: Reforma da guarita, Individualização dos hidrômetros, Portaria remota, entre outros.

Votação necessária: maioria absolula (50% +1 de todos os condôminos).

Saiba mais sobre aprovação de obras em assembleias.

4) Obras voluptuárias em condomínios 

São as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*.

Exemplo: Construção de uma piscina ou academia de ginástica.

Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio).

Saiba mais sobre aprovação de obras em assembleias

5) Alterações na Convenção do condomínio

Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio)**

Saiba mais sobre alteração da convenção

6) Alterações no Regimento Interno do condomínio

Votação necessária: quórum de maioria simples (50% + 1 dos presentes na assembleia)**

Saiba mais sobre alteração do Regimento Interno

7) Destituição do síndico 

Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos.

Votação mínima: maioria simples (50% + 1 dos presentes na assembleia).

Saiba mais sobre destituição do síndico

8) Outros motivos 

Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre.

Votação mínima: maioria dos presentes.

No vídeo abaixo, a advogada e especialista SíndicoNet, Vanessa Ponciano, explica mais sobre quóruns em assembleia de condomínio. Assista!  

 

Considerações finais sobre quóruns de assembleias condominiais

• Quórum: Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema
• Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja todos os condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.
• Maioria simples ou maioria dos presentes: Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum elege ou destitui síndico, e aprova orçamento e contas.
• 2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações ideais, caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da convenção.
• (*) Definições do dicionário Aurélio.
• (**) Alterações no Regulamento Interno é um assunto polêmico e a Lei (Código Civil) não é 100% clara sobre a votação mínima necessária. Veja o que dizem especialistas sobre qual a votação necessária para alteração do Regulamento Interno.
• (***) Geralmente, a convenção ou a assembleia decide um valor parâmetro para distinguir o valor máximo que não é necessário aprovação. Saiba mais sobre autonomia do síndico para gastos sem aprovação em assembleia.
• Código Civil, Artigo 1352, Parágrafo único: "Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio."
• Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir: Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino."
• Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação: Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos."
• Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes: Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

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Fontes consultadas: Alexandre Marques (advogado especialista em condomínios) e Gabriel Karpat (diretor da administradora GK).