Reforma de calçada e telhado em condomínios mistos

Por Kênio de Souza Pereira*

É importante os edifícios, lojas e casas manterem o passeio em frente ao imóvel em boas condições, pois além da questão estética e do visual que gera um aspecto positivo, evitar o risco do proprietário do imóvel vir a responder por uma ação de indenização decorrente da queda de um pedestre provocada pelo piso irregular. 

A maioria das convenções de condomínio é omissa quanto ao passeio e o seu recuo do edifício, dando margem para conflitos que poderiam ser evitados. Em Belo Horizonte, o Código de Posturas (Lei Municipal 8.616/2003 e Decreto Regulamentador 14.060/2010) define que a construção do passeio, bem como a sua conservação e manutenção, é de responsabilidade do proprietário do respectivo imóvel.

O artigo 12, §3º do Código de Posturas de BH (Lei Municipal 8.616/2003) dispõe que: 

Art. 12 – Cabe ao proprietário de imóvel lindeiro a logradouro público a construção do passeio em frente à testada respectiva, a sua manutenção e a sua conservação e a sua conservação em perfeito estado.

(...)

§3º - No caso de não cumprimento do disposto no caput deste artigo, poderá o Executivo realizar a obra, cujo custo será ressarcido pelo proprietário, acrescido pelo proprietário, acrescido da taxa de administração, sem prejuízo das sanções cabíveis.

§4º .....

Discussão com relação aos custos dos passeios em condomínios mistos

A polêmica acerca do rateio das despesas para conservação e manutenção se torna mais complexa nos casos dos condomínios mistos, ou seja, com lojas térreas e a torre composta por salas ou apartamentos. 

Apesar de ser lógico isentar do pagamento da quota de condomínio sas lojas com hidrômetro individualizado e com entrada diretamente para a via pública, em relação as despesas como: porteiros, elevadores, área de lazer, faxina das áreas comuns e manutenção do jardim que beneficia somente os apartamentos, há despesas que as lojas devem contribuir, independentemente do que diz a convenção.

Por fazer parte da estrutura do edifício, as lojas têm o dever de contribuir com as obras estruturais, tais como a reforma da fachada, do telhado, muros, do passeio, da parte hidráulica e elétrica que lhe atenda, o projeto de incêndio/AVCB ou de outros itens que lhe acarretem benefício ou que sejam essenciais ao seu funcionamento.

Além disso, é dever da loja pagar também a sua quota parte do seguro contra incêndio, conforme o valor proporcional de cada unidade, sendo que caso a atividade exercida na loja venha a agravar o risco de sinistro, o valor do acréscimo do prêmio deverá ser arcado exclusivamente por pelo lojista.  

O passeio, bem como seu recuo quando existente, não é de uso apenas dos apartamentos ou das salas, mas sim de todo o edifício, inclusive dos ocupantes das lojas, podendo a convenção regulamentar se os lojistas terão direito de uso especial ou não do recuo.

A utilização do recuo pode vir a agregar benefícios financeiros para quem ocupa a loja, sendo que o incorporador ao elaborar a convenção pode vir a valorizar a loja ao permitir que seu proprietário tenha o uso exclusivo desse espaço, sendo que tal autorização não se confunde com a que é concedida pelo município, pois esta não pode afrontar a convenção, caso esta proíba tal utilização. 

Todos os condôminos têm o dever de contribuir com a reforma do telhado

As definições quanto ao tipo de áreas e o direito de utilização delas nos condomínios edilícios estão previstas no Código Civil, não existindo como as unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas e vagas de garagem) se dissociarem das demais áreas comuns, sendo, portanto, obrigadas a contribuir pela manutenção e reformas de alguns locais e equipamentos fundamentais à preservação da edificação.

O art. 1.331, § 2º, do Código Civil prevê que o telhado pertence a todas as unidades: “art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) 2º - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.” 

O telhado é uma área comum, assim como a fachada, e, logicamente, se as lojas tivessem sido construídas separadamente da torre do edifício, elas teriam que ter telhado. Portanto, o telhado não é do apartamento do último andar e sim do prédio como um todo, sendo obrigação de todas as unidades, sem exceção, pagar os custos de conservação e manutenção do telhado.

(*) Kênio de Souza Pereira é presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG; diretor-adjunto em MG do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).