17/03/21 10:43 - Atualizado há 3 anos
Conciliar interesses e direitos da massa condominial tem sido um dos maiores desafios dos síndicos na pandemia de covid-19. Sem sombra de dúvidas, reformas de unidades privativas está entre as campeãs de conflitos entre os moradores.
Submissas às leis e decretos, as decisões da coletividade valem como regras internas no condomínio. Mas a ausência de diretrizes governamentais específicas para condomínios coloca o síndico em situação delicada, pressionado por uma comunidade dividida e, muitas vezes, motivada por interesses individuais.
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As opiniões se dividem entre os especialistas sobre a suspensão das obras nas unidades autônomas durante as fases mais críticas da pandemia. Há argumentos para sustentar os contrários e os favoráveis.
Segurar a liberação de novas reformas e suspender as já em andamento é a recomendação do advogado especializado em condomínios Rodrigo Karpat, coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP.
No documento da comissão da OAB-SP com orientações para a Fase Emergencial no estado de São Paulo, que segue até 30/03, consta que "a realização de obras e reformas nesta fase devem ser suspensas até 30/03/21, somente manutenções essenciais estão permitidas".
A medida mais dura colabora para redução da movimentação de pessoas pelas cidades, restringe a entrada e movimentação de pessoas estranhas ao condomínio e melhora as condições para quem está estudando e trabalhando de casa, eliminando makitas e marretas.
Já o advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial Márcio Spimpolo alerta que a proibição de reformas fere diretamente o direito de propriedade, assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil.
Quando o síndico receber um pedido de reforma durante períodos mais críticos da pandemia, o melhor caminho é o diálogo com o condômino, numa tentativa de sensibilização e conscientização que o momento pede, propondo o adiamento da reforma, caso não seja emergencial, ensina Spimpolo."Condôminos podem votar pela suspensão de obras nas áreas comuns, mas não nas unidades privativas", diz Spimpolo, professor e coordenador da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP.
Se o condômino realmente insistir em fazer a reforma - seja pela urgência para se mudar, por emergência (vazamento de água, gás, problema estrutural) ou por se manter irredutível - é importante que o condomínio tenha um protocolo de reformas nas pandemia.
Não dá para descartar a volta dos processos e liminares pelas partes que se sentem prejudicadas, infelizmente, ficando na mão do juiz a decisão.
A síndica profissional Karina Nappi, diretora da Admix Service com mais de 15 condomínios na carteira, tomou decisões sobre obras, como criação de protocolo, com o conselho, em condomínios menores, e aplicou enquetes em condomínios maiores.
Nos condomínios que estão com reformas, as mesmas seguem regras transitórias estabelecidas para a pandemia, especialmente nos condomínios em fase de implantação, com muitas intervenções nas unidades e ainda poucos moradores ocupando os apartamentos.
"Nos condomínios com obras em andamento, um dos fatores preponderantes é aumentar a frequência da limpeza das áreas comuns, principalmente elevadores e halls, e sanitização de ambientes. Outra medida é determinar horário de barulho reduzido, pegando faixa de horário de almoço, quando quem está trabalhando e estudando não tem nem reunião e nem aula. Dá para todos se programarem", diz Karina.
A ideia de estabelecer regras transitórias é para equilibrar as necessidades e direitos de todos os moradores no atual momento.
Além do já citado direito de propriedade, também há o direito à segurança, sossego e saúde, previstos no artigo 1.277 do Código Civil. O problema maior, segundo a diretora da Admix, são "as pessoas individualistas, que não pensam no coletivo, e não estão abertas ao diálogo".
"O síndico deve gerenciar essa questão no condomínio, desenhando um plano de ação com o apoio dos proprietários, para assim manter a segurança sanitária e também o convívio harmonioso", afirma o advogado Márcio Spimpolo.
Se não for possível adiar o início de uma nova reforma no condomínio, o SíndicoNet disponibiliza um modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas, com o intuito de auxiliar síndicos a lidar com obras de forma organizada e segura na pandemia.
O documento, com atenção especial às questões sanitárias, foi elaborado segundo boas práticas recomendadas por entidades, administradoras, síndicos profissionais, advogados e técnicos.
O protocolo pode ser usado em sua íntegra ou customizado, de acordo com as particularidades e necessidades específicas de cada condomínio, sempre com anuência do conselho e/ou condôminos - via enquetes ou assembleias virtuais -, e alinhado com as determinações governamentais. Confira:Dias e horários
Documentação a ser apresentada pelo condômino
Áreas comuns: adequações
Áreas comuns: regras para prestadores de serviços
Na unidade em reforma
Barulho
Comunicação aos condôminos sobre nova reforma
Limpeza
Entrega de materiais e descarte de entulho
Fontes consultadas: Márcio Spimpolo (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), Karina Nappi (síndica profissional), Débora Ravani (síndica profissional), AABIC, Secovi-SP.