Quais as regras de porta e janela no condomínio?

Janelas, portas e sacadas são consideradas áreas externas do condomínio. Ou seja, elas não são áreas comuns e nem pertencem ao condomínio. Entretanto, por comporem a arquitetura e estética do empreendimento, estão sujeitas às regras do regimento interno e da convenção condominial.

Por isso, falar sobre esses elementos que não podem ser trocados ou substituídos de acordo com o gosto dos condôminos, pode gerar polêmicas. Assim, caso você queira ou precise fazer manutenções ou alterá-las, deve antes consultar as regras condominiais para esse tipo de obra.

Para te ajudar a ficar por dentro de quais são as regras comuns dos condomínio e como proceder em casos de troca desses elementos, preparamos um conteúdo completo. Confira!

O que a lei diz sobre os cuidados com a área externa do condomínio?

Entende-se por fachada, ou áreas externas, todas as faces de uma edificação, sejam elas externas, laterais, de frente ou de fundo. Assim, como dito, as consideradas áreas externas do condomínio estão sujeitas ao empreendimento.

Desse modo, qualquer conserto ou troca de janelas, portas, vidros e elementos que compõem a arquitetura e estética do condomínio devem respeitar as limitações e condições impostas pela edificação. O ideal é que essas especificações constem da Convenção do condomínios.

Sendo assim, de acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, inciso III, é proibido aos condôminos “alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”, sob pena de advertência e multa caso não restabeleça os padrões do condomínio dentro do prazo determinado.

Isso quer dizer que, caso sua janela quebre ou você queira trocar o modelo da porta ou até mesmo colocar vidro na sacada, o proprietário deve seguir as regras de modelo, cor e material já utilizadas pelo condomínio.

Como diz a lei, os condôminos não podem alterar a estrutura arquitetônica e visual. Ou seja, essas áreas pertencem aos condôminos, pois são eles que devem arcar com os reparos, mas eles devem seguir as regras do empreendimento.

Nesse sentido, se o condômino não concordar, ele pode pedir ao síndico para convocar uma assembleia e apresentar o caso para os outros moradores.

Mas esse tipo de atitude pode não gerar resultados, pois ou todos os imóveis terão que trocar de janelas, por exemplo, ou os demais moradores votarão para seguir o que já está imposto.

O que fazer em caso de modelos antigos ou descontinuados?

Nesses casos, algumas atitudes deverão ser tomadas. Se o seu condomínio é mais antigo, ou mesmo tombado, e o modelo de porta e janela usado já saiu de linha — ou está muito velho — o síndico deve convocar uma assembleia para deliberar sobre um modelo próximo ao atual para não gerar diferenciação.

Uma outra alternativa, em caso de empreendimentos mais velhos, é trocar também todos os modelos, para dar uma repaginada.

Nesses casos, os condôminos devem votar em assembleia, sendo necessária a aprovação de todos. Se aceita a proposta de trocar todos os elementos, o condomínio deve contratar uma empresa especializada. 

Na assembleia também deve ser decidido o novo modelo — e os valores da troca serão rateados entre os condôminos.

Agora, se o modelo utilizado pelo condomínio saiu de linha, e não se fabrica mais no mercado, o síndico deve convocar uma assembleia e um modelo similar deve ser escolhido. Aqui, pode-se haver a possibilidade de troca de todas as portas e janelas também.

Já nos casos em que o edifício ainda está dentro da garantia da construtora (até 5 anos da construção), quem deve se responsabilizar pela troca de portas e janelas é a construtora. Em contrato, ela é a responsável pela qualidade da obra entregue e proceder a reforma e troca sem qualquer ônus para o proprietário.

Portanto, se for verificado que, dentro da garantia, as portas e/ou janelas do edifício estão deterioradas e com problemas, e isso demonstra riscos para os condôminos, a construtora deve fazer toda a troca sem cobrar nada dos proprietários.

O que fazer para seguir as regras de porta e janela no condomínio?

O primeiro passo para seguir as regras de porta e janela no condomínio é consultar a Convenção do condomínio e entender quais são as normas para dar continuidade ao padrão arquitetônico do empreendimento.

Desse modo, você pode solicitar uma cópia do documento para o síndico e, em casos de dúvidas, ele também pode te ajudar.

Com o documento em mãos, você terá ciência de que a responsabilidade pelo reparo é sua (se o imóvel for locado, é do proprietário) e que você é obrigado a seguir os padrões descritos — mesmo que essa nova porta ou janela seja onerosa.

E, por mais que você possa achar que isso tudo é bobagem, pense se cada condômino pudesse trocar esses elementos externos de acordo com seus gostos.

O edifício seria uma mistura de cores, modelos e arquiteturas. Isso certamente desvaloriza o empreendimento em relação aos outros.

Outro ponto importante, caso seja necessário fazer a troca de portas e janelas, é consultar também as normas da ABNT, que garantem a segurança de qualquer obra em condomínio, como a ABNT NRB 16.280.

Assim, o proprietário ainda deve apresentar todas as documentações e e seguir as regras dessa norma, já que é o responsável pela troca ou reparo.  A NBR 16.280 ainda aborda aspectos da gestão de obras, os procedimentos a serem seguidos desde o projeto até a conclusão e quando é necessário o acompanhamento de um arquiteto ou engenheiro durante todo o processo.

Pensar sempre na harmonia estética do condomínio é uma forma de garantir a valorização do seu imóvel e também morar em um local visualmente organizado e bonito.

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