Residencial sem escritura

 O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio.

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"Moro em um habitacional com mil unidades. Dá para fazer um condomínio mesmo que ainda não tenha escritura?"

Para instituir um condomínio edilício o incorporador deve seguir o que aduz a lei ( 4.591/64 e o Art. 1.332 e 1.333 do Código Civil), e neste sentido a lei traz que a criação de um condomínio edilício depende, dentre outros, por exemplo: 

• Da discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
• Da determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
• Da descrição do fim a que as unidades se destinam; 
• Da minuta da Convenção;
• Dentre tantos outros. 

Os documentos acima descritos, assim como tantos outros, são essenciais para o Registro prévio do empreendimento no Registro de Imóveis.

 E somente após autorização deste órgão, as unidades poderão ser negociadas, desde que cumpridos os requisitos acima e também os e descritos no Art. 32 da Lei de Incorporações, que expressamente menciona que a negociação de unidades autônomas, somente poderá ocorrer, após o incorporador ter arquivado no Registro de Imóveis, dentre outros, o título de propriedade do terreno, sem qualquer impedimento para alienação de frações ideias. (Art. 32 lei 4591/64)

Este artigo 32 da Lei Especial garantirá que no momento oportuno, as unidades, que antes eram uma única matrícula, poderão ser desmembradas em matrículas individuas das unidades negociadas, pois, qualquer impedimento na matrícula inicial, representaria impedimento de abertura das matrículas individuais. 

Então, se a matricula inicial do terreno não estiver em regularidade, está não poderá servir de base para que futuramente as matrículas individualizadas de cada unidades passem a existir e sequer um condomínio regular poderá ser instituído. 

Lembrando ainda que, a matrícula individualizada de cada unidade, somente surgirá, após o HABITE- SE do empreendimento conforme aduz o Art. 44 da Lei 4591/64: 

Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

Conclui-se que, não dá para “fazer”, ou seja, instituir um condomínio, se não existir uma escritura perfeita do terreno, que irá refletir na transcrição da matrícula principal do empreendimento, conhecida como matrícula “mãe”,  e assim, as unidades não terão matrículas individuais, pois não cumpridos os requisitos legais não será um condomínio edilício, no máximo um edifício ou um condomínio irregular. 

(*) Rodrigo Karpat é advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.