20/05/21 11:27 - Atualizado há 3 anos
Quando o assunto é despesa fixa, uma das reclamações mais comuns entre condôminos é o valor salgado do IPTU, o Imposto Predial Territorial Urbano. O que poucos sabem é que, em alguns casos, existe a possibilidade de reduzir o valor a partir da revisão do cálculo do IPTU, revertendo a situação não apenas para uma, mas várias unidades do mesmo condomínio.
A tarefa não é fácil. Requer organização de documentos, provas de que houve irregularidade, orientação profissional, vontade dos condôminos e disposição por parte do síndico.
Acima de tudo, tem que ter paciência e persistência. Isso porque não há um prazo estabelecido para o resultado. Um processo de revisão do cálculo do IPTU pode durar, em média, nove meses; mas alguns condomínios aguardam solução há dois anos.
Por outro lado, uma vez que todo o caminho percorrido tenha sido bem embasado, o pedido de revisão tem boas chances de ser deferido, ou seja, aceito. Os condôminos podem, ainda, entrar com novo processo e pedir o ressarcimento do valor cobrado indevidamente nos últimos cinco anos.
valorizando o imóvel pela diminuição das despesas com moradia”, resume a consultora tributária Marcia Cury, da Tasse Consultoria em Tributos, de São Paulo.
De acordo com experiência de quatro anos de escritório em São Paulo, Marcia estima que cerca de 10% dos cálculos de IPTU apresentam algum erro.
Para quem tem dúvidas se vale a pena tentar, e como fazer o pedido de revisão do cálculo do IPTU, selecionamos 12 pontos que o síndico e o morador precisam saber para discutir o assunto na próxima assembleia, caso decidam ir atrás da redução do imposto. Um bom começo é entender o critério usado para determinar o valor.
Nesta matéria você vai ler:O cálculo do IPTU é com base na Planta Genérica de Valores (PGV), tabela aprovada em lei, pela Câmara de Vereadores. Essa tabela define o valor do metro quadrado de construção por tipo de prédio (residencial horizontal, residencial vertical, comercial, indústria etc.) e o valor do metro quadrado de terreno para cada face de quadra da cidade.
É um imposto obrigatório em qualquer lugar do país, conforme decisão do Supremo Tribunal Federal de 1997.
As diferenças de valor do imposto referem-se à localização, tamanho e tipo de construção. O sócio consultor da Tasse, Wilson José de Araújo, exemplifica:
“Um apartamento tipo Cohab, na periferia de São Paulo, tem valor de metro quadrado de construção de R$ 959, ao passo que um apartamento de alto padrão nos Jardins corresponde a R$ 3.724. O mesmo apartamento tipo Cohab tem valor de metro quadrado de terreno de R$ 74 e um, de frente para a Av. Paulista, de R$ 26.900”.
Já os imóveis isentos do IPTU na cidade são os residenciais com valor venal de até R$ 160.000, sendo um por proprietário. Ou o único imóvel que seja a residência efetiva do próprio aposentado ou pensionista, que receba até cinco salários mínimos por mês.
“O IPTU é um imposto de competência de cada município, o que significa que cada cidade pode ter uma lei diferente”, acrescenta Araújo.
Com relação ao terreno, é pouco provável que haja erro. Mas, quanto à construção, vale a pena ficar de olho:
A irregularidade no cálculo do IPTU foi o caso do condomínio gerido pelo síndico morador Edson Pardini (1), que conseguiu a revisão.
prefeitura estava incluindo no cálculo do IPTU áreas que não deveriam ser tributadas, como a garagem sem cobertura para visitantes e as áreas de jardins”.os condôminos de Pardini terão desconto correspondente a um ano de IPTU.
O síndico diz que há, ainda, a possibilidade de um novo pedido de revisão; dessa, vez, da classificação do padrão do condomínio.
“Por ser uma construção mais antiga, de 30 anos, o critério da época o classificou em padrão 2E, altíssimo. Mas não temos quadras de squash ou academia equipadíssima, por exemplo. Apenas uma sala de ginástica diminuta”.
Precisa ser um profissional capacitado, que tenha conhecimento técnico para fazer avaliação de plantas, como o engenheiro civil ou o arquiteto. Se conhecer a legislação e o cálculo do IPTU, melhor ainda. Ele é quem vai assinar o laudo indicando as possíveis irregularidades que elevam o valor do imposto.
O preço do serviço varia de acordo com a complexidade ou tamanho do condomínio ou propriedade. Para o condomínio do síndico Edson Pardini, o laudo do engenheiro custou R$ 4.000. “O que ele fez foi fundamentalmente identificar as áreas não tributáveis, que estavam erroneamente sendo tributadas. Apenas fizemos com que se seguisse a Lei”, diz.
“O pedido de revisão, para a possível correção do IPTU, pode ser administrativo ou judicial. O pedido administrativo é feito coletivamente pelo condomínio. Já, para a devolução do IPTU pago a mais nos últimos cinco anos, o processo deverá correr em âmbito judicial e ser feito pelos condôminos, individualmente”, explica Márcia.
Vagner Rodinik(2), síndico profissional, conta que, ao levar o tema da revisão do IPTU à assembleia, houve adesão de vários condôminos — alguns até atuando como advogados tributaristas, que sugeriram que a administração procurasse uma empresa especializada — mas não a totalidade.
“A aprovação para contratação e ingresso no processo teve a participação de mais de 50% dos condôminos. Não há quórum obrigatório para isso. Basta a maioria dos presentes em assembleia”.
A contratação de um profissional especialista que oriente o condomínio deve ser considerada. Além de agilizar a coleta de documentos e protocolar adequadamente o processo, evita que pequenos detalhes burocráticos, como falta de documentos e/ou utilização de legislação inadequada, atrasem o desenrolar ou, pior, ponha o processo a perder.“Basta uma assembleia com maioria simples que autorize o síndico a representar o condomínio, mesmo que haja proprietários que não concordem com o processo”, diz Araújo.
O requerimento pode até ser feito via procurador, como o síndico, reforça Junqueira; porém, cada condômino precisa outorgar procuração individual.
Importante: Até inicio de maio, é possível entrar com o pedido de impugnação do IPTU para o próprio ano. Mas, após maio, só dá para pedir a correção para o ano seguinte.
Cada cidade tem seu prazo para solucionar o processo de revisão do cálculo do IPTU. Em São Paulo, a média está em quase nove meses. A consultora tributária Marcia Cury explica que a burocracia e a morosidade são imensas, tanto nos cartórios de registro de imóveis quanto na Prefeitura.
“O prazo para protocolo de processos pelo contribuinte é de 90 dias, mas não existe prazo para a prefeitura. O resultado é que os processos são analisados em uma média de 300 dias. Mesmo antes da pandemia, os prazos ficavam em torno de 230 dias. Há processos protocolados em 2018, sem solução até hoje", conta Marcia.
Outro ponto é que, mesmo após deferimento, a consultora chegou a aguardar até 120 dias para que isto se efetive em termos de ajustes para pagamento ou restituição.
Feita uma análise correta do erro no cálculo do IPTU, e apresentada a justificativa técnica e legal, a chance de resultado positivo é superior a 80%, conforme Araújo.
Tania Goldkorn(3), síndica profissional há 10 anos, uma das fundadoras do movimento de bairro “Abrace o Real Parque”, em São Paulo, não teve a mesma sorte.
o valor a ser desembolsado para se iniciar uma ação era muito alto, e a garantia de conseguir um abatimento era quase zero. Fizemos várias reuniões e nada saiu da primeira conversa. Outros grupos menores de moradores se formaram e, até agora, não tivemos noticia de nenhuma ação que obteve sucesso”.
“No nosso caso, ficou acordado que pagaríamos como honorário o correspondente à redução de um ano, em cinco parcelas. No caso de indeferimento, não pagaríamos nada. Como ganhamos a revisão, o primeiro ano será neutro — ao invés de pagarmos para a prefeitura, vamos pagar ao escritório. Depois, sim, seremos beneficiados”, diz o síndico profissional Vagner Rodinik.
Conforme Wilson José de Araújo, há casos em que a área que está sendo cobrada é maior, mas o padrão de construção deveria ser maior, o que pode resultar em aumento do imposto ao invés de redução.
“Profissionais com experiência e com conhecimento da legislação e dos procedimentos burocráticos evitam esse tipo de confusão”, esclarece o sócio da Tasse Consultoria Tributária.
Síndicos consultados e seus resultados
(1) Edson Pardini, síndico morador Condomínio de alto padrão, com 11 unidades – Aclimação, São Paulo Início da revisão de IPTU – 2018 Resultado – 2021, Deferido Redução – 20% [o condomínio abriu outro processo, em andamento]
(2) Vagner Rodinick, síndico profissional Condomínio de alto padrão, com 84 unidades – Santana, São Paulo Início da revisão de IPTU – 2019 Resultado – 2021, Deferido Redução – entre 15% e 20%
(3) Tania Goldkorn, síndica profissional Representa o Movimento Abrace – Real Parque, São Paulo Início da revisão de IPTU – 2016 Resultado – Muitas reuniões, nada saiu da primeira conversa.
Fontes consultadas: André Junqueira (advogado), Edson Pardini (síndico morador), Marcia Cury (consultora tributária), Tania Goldkorn (síndica profissional), Vagner Rodinick (síndico profissional), Wilson José de Araújo (consultor)