Rombo herdado da gestão anterior

Quando se inicia uma nova gestão, muitas vezes é preciso enfrentar problemas deixados pela gestão anterior, como por exemplo, um rombo na conta do condomínio.

Para oferecer dicas de como lidar com esse problema, o portal SíndicoNet conversou com a advogada Alessandra de Souza Dias Caldara, especialista em consultoria condominial, e com o síndico Claudimir Picarelli. Eles falam sobre as principais providências a serem tomadas, e como deverá ser a postura do novo gestor.

 

Como agir diante de uma má gestão

• Tomar medidas para a contenção de despesas;
• Havendo uma administradora envolvida, é mais fácil detectar o que causou o déficit, via prestação de contas;
• Em gestão própria, será necessário examinar minuciosamente as contas, tentando identificar o déficit, sempre que possível em contato com o ex-síndico;
• Caso o contato não seja possível, pode ser tornar necessária a contratação de uma auditoria externa. Lembrando que essa ação irá gerar novos gastos à gestão, e será necessária a aprovação da assembleia;
• Outra solução é procurar condôminos que tenham familiaridade com contabilidade, direito condominial e finanças para que examine as prestações de contas;
• Também é recomendável a contratação de um advogado para análise da legalidade das contratações e rescisões de contratos;

 

Causas mais comuns do déficit

• Contratações e compras equivocadas
• Contratos superfaturados (por incompetência ou má fé);
• Má gestão de recursos humanos, que provocam reclamações trabalhistas;
• Realização de obras desnecessárias e sem convocação de assembleia;
• Desvio de verbas;
• Arrecadação menor do que as despesas, mesmo que não haja nenhum problema nos gastos;
• Previsão orçamentária deficitária;
• Falta de rigor ao promover as cobranças das unidades inadimplentes, motivando a inadimplência;
• Por isso, nesses casos é preciso analisar a má gestão do ponto de vista administrativo e contábil; 
• Em qualquer um dos casos, o síndico atual deve ter cautela ao acusar a gestão anterior, principalmente para evitar acusações de cunho pessoal que podem ensejar reparações por danos morais ao ex-síndico;

 

Comunicar o fato

O síndico que estiver cumprindo mandato deve noticiar à assembleia todos os fatos relevantes que possam prejudicar o condomínio. É o que estabelece o Código Civil , artigo 1348, que trata das competências do sindico:

"Artigo 1348 - Compete ao sindico:

III- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio."

 

É preciso convocar uma assembleia?

• Como já mencionado, prejuízos causados por gestões passadas, podem ter várias razões, inclusive baixa arrecadação; 
• Seria prudente convocar assembleia quando a gestão atual já tivesse analisado as contas e ações da gestão anterior, com embasamento do parecer contábil e jurídico; 
• No caso de apuração de responsabilidade do síndico anterior, o síndico atual deverá tomar atitudes no sentido de investigar, analisar contas e promover toda e qualquer ação no sentido de chegar o mais próximo da realidade dos fatos;

 

Responsabilidade legal

• Quanto à questão criminal, atos de improbidade (desonestidade) poderão ser punidos conforme preceitua a legislação penal. O desvio de receitas, por exemplo, constitui crime de apropriação indébita; 
• Caso haja fortes indícios de improbidade ou erros que causaram prejuízos ao condomínio, e ausência de prestação de contas, é dever do síndico atual propor ação judicial de responsabilidade civil contra o ex-síndico, em nome do condomínio, com a finalidade de reparar todo e qualquer prejuízo sofrido; 
• Para embasar a ação, é recomendável contratar uma auditoria.

Fontes: Conteúdo SíndicoNet; Alessandra de Souza Dias Caldara; Especialista em consultoria condominial e trabalhista; Síndico - Claudimir Picarelli