04/06/18 11:12 - Atualizado há 2 anos
Certo dia você acorda, abre a janela e se depara com a movimentação de pedreiros no terreno ao lado. Sim! É o início de uma obra.
O fato é que, seja essa obra uma simples reforma ou mesmo a construção de um arranha-céu, ela deve, impreterivelmente, seguir as regulamentações necessárias, a fim de não impactar as propriedades vizinhas.
E esse impacto pode resultar em situações que vão desde pequenos desentendimentos com proprietários do terreno ao lado, até disputas judiciais. Afinal, obras irregulares - ou mesmo as tecnicamente regulares, se mal executadas - podem causar prejuízos ao terreno vizinho, como infiltrações, abalo na estrutura e até desabamento.
Para saber se a obra está irregular ou não, primeiramente é necessário avistar se há placa de identificação no local.
Em caso positivo, apesar de haver determinações que possam variar de acordo com a região, a placa deve conter, ao menos, as seguintes informações:
Sempre que observar uma obra sendo realizada em seu perímetro é necessário se informar sobre o que será feito, assim como sua regularidade para, dessa maneira, decidir o que fazer.
Caso perceba que a construção poderá interferir em algo, ou colocar pessoas em risco, deverá formalizar um documento ao vizinho, por carta registrada, solicitando:
Lembrando que o síndico ou morador vizinho à obra poderá, paralelamente, consultar o Departamento de Obras ou Secretaria da Habitação, na prefeitura regional, formalmente, a respeito da legalidade da construção.
É válido agir assim que a irregularidade da obra vizinha for identificada.
Porém, caso você, síndico ou morador do condomínio, não tenha percebido a situação e, de repente, note problemas (como rachaduras ou afundamento de piso, por exemplo), já passou da hora de agir!
Afinal, de acordo com o Código Civil, no caso de o gestor ser omisso ou agir com negligência durante sua gestão, ele pode, sim, ser responsabilizado em relação à obra vizinha irregular.
“Uma vez alertado acerca da possibilidade de ocorrência de algum acidente, tendo-se por base fatos concretos (irregularidade da obra, ausência de instrumentos de proteção, como telas, rachaduras, ou outros problemas), o síndico tem a obrigação de agir, uma vez que é ele quem representa a massa condominial. Caso se verifique omissão em sua conduta, pode ser responsabilizado por eventuais acidentes que ocorram”, detalha o advogado Zulmar Koerich Junior, da Manzi & Koerich Advogados Associados.
O síndico do condomínio em questão deve acompanhar todo o processo e passar todas as informações aos moradores.
“Se não tomar medida justa e adequada, poderá ser chamado a responder. Pois afinal, o que é um sindico se não um cuidador dos direitos da propriedade daquelas pessoas e coisas à qual ele se voluntariou?”, evidencia Abdon Gabriel de Souza Filho, diretor da administradora Prop Starter.
O caminho ideal para denunciar obra irregular, como sempre alertamos aqui, é o síndico buscar resolver o problema com diálogo. Assim, o recomendado é solicitar amigavelmente a documentação e licenças mencionadas acima ao proprietário da obra.
De acordo com Koerich Junior, “o síndico deve colocar sob registro suas solicitações, pois conversas se perdem ao vento”. A dica é realizar todas as demandas por escrito e, em caso de dúvida, exigir a apresentação da licença de construção.
Quando negado, a saída, então, é solicitar o documento diretamente na prefeitura do município ou, se necessário, denunciar a construção irregular ou entrar com uma ação judicial. Veja abaixo como fazer:
“Vale lembrar que, mesmo que haja licença para a obra, caso se verifique a ocorrência de danos na estrutura do condomínio, o gestor pode notificar a construção vizinha para que cesse a atividade e, em caso de recusa, interpor ação judicial solicitando medida liminar para suspensão da obra”, conclui Zulmar.
Por isso, seja a obra irregular ou não, notifique imediatamente todos os envolvidos (dono, engenheiro e/ou participantes do negócio), dando conta das ocorrências, e exigindo soluções.
Gabriel reforça a opinião do advogado:
“Caso o síndico não seja atendido, e existindo perigos ou prejuízos reais, entra-se com uma ação de ‘Nunciação de Obra Nova’, que poderá determinar o embargo imediato da construção, impedindo intempéries futuras”, salienta
Especialista na área de condomínios, o advogado Fábio Carvalho, da Ferreira e Carvalho Advocacia e Consultoria explica que, para entrar com ação é prudente se acautelar com a realização de perícia para saber se, efetivamente, existe nexo causal entre a obra vizinha e as eventuais avarias que estão sendo provocadas naquele condomínio que se diz prejudicado.
“Diante disso, a ação deve ser proposta na Justiça comum. Porém, antes, é interessante reunir o maior número de documentos possível, como relatórios fotográfico e topográfico, e perícia feita por engenheiros ou arquitetos (até, para saber a dimensão do dano e extensão do prejuízo)”, esclarece.
Se, por acaso, for uma intervenção de urgência, onde vá se buscar ressarcimento, é necessário ter a nota fiscal dos serviços contratados para embasar a ação. É importante juntar os orçamentos.
Fábio explica que a pessoa que se sentir prejudicada deve munir-se de todos os documentos citados e, na sequência, procurar um advogado, que deve ingressar a ação.
“Quando há pedido de urgência (que justifique tutela de urgência, ou antecipada), o mesmo será apreciado antes do julgamento do mérito, podendo dar agilidade ao processo”, afirma.
Há quem prefira evitar os custos e a morosidade de uma ação judicial ou se indispor com o vizinho que vem prejudicando os moradores do entorno, optando por apenas denunciar obra irregular de forma anônima à prefeitura local.
Essa possibilidade pode até surtir efeito mais rápido, porém, isso não é muito comum, uma vez que a eficiência varia conforme o órgão fiscalizador e local da denúncia.
“Na prática, a fiscalização, vistoria e análise por parte da prefeitura só são realizadas após sucessivos pedidos, ou quando um mesmo caso tem várias denúncias acumuladas”, pondera o advogado.
“Porém, nem sempre é prudente aguardar, pois estamos falando de questões que envolvem segurança e não apenas de estética”, finaliza o advogado, que defende a ação judicial como forma mais eficaz para a resolução dos impasses e, ainda assim, chama a atenção para a tentativa de conciliação.
Além de proporcionar segurança, o produto elimina riscos tanto dentro da própria obra, quanto protege áreas vizinhas contra, por exemplo, queda de rebocos e ferramentas, estendendo a utilização em andaimes, balancins e torres de elevadores.
Entretanto, todos sabem que riscos podem ser evitados, porém não extinguidos.
Nesta hora, você se pergunta: "Caso um objeto arremessado por essa obra atinja um morador do meu condomínio ou um dos carros da garagem, o que devo fazer?”
Simples! Deve-se registrar, de imediato, o fato ocorrido, reunindo-se provas pertinentes (fotografias, registro no livro de ocorrência subscrito por testemunhas) e, com isso, notificar o responsável pela obra vizinha, a fim de proceder a devida reparação e, consequentemente, tomar providencias que evitem fatos similares.
Profissionais da área de condomínios apontam que qualquer pessoa pode fazer a denúncia, mas, dependendo da gravidade do fato, cabe ao síndico entrar, de imediato, com ação de embargo da obra e exigência de reparação dos danos e perdas sofridas.
Cada município tem sua lei específica que trata sobre poluição sonora - onde há delimitação em decibéis.
Certamente, sempre haverá quem se incomode com o barulho causado pela realização de obras na vizinhança.
Nestes casos, pode-se entrar em contato com a prefeitura municipal, que, por meio de uma de suas secretarias (geralmente, a do Meio Ambiente), deverá avaliar in loco a situação, e, se for o caso, notificar o responsável pela construção.
Deve o síndico guardar todas as notificações/reclamações endereçadas ao ente público, bem como números de protocolos, para, em caso de demora ou falta de providências, processar o responsável pela obra e também o município, tendo em vista que já há entendimento jurisprudencial de possibilidade de responsabilizar ambos pelos danos materiais e morais suportados pelos vizinhos da obra.
Segundo Zulmar, em casos de perturbação, o bom senso não é parâmetro.
“Os limites impostos pela legislação são objetivos. Se o barulho estiver dentro do permitido para a região (número que muda conforme a zona de ocupação), se a obra estiver dentro dos regulamentos postos pela Lei de Zoneamento, está regular e deve ser tolerada pelos demais”, aponta ele.
Vale lembrar que, segundo especialistas, a Lei de Zoneamento é de competência dos municípios da federação onde cada um deles, após a realização de audiências públicas, juntada de pareceres técnicos e estudo logístico, estabelecem regras para o desenvolvimento ordenado da cidade.
E, não menos importante, outra obrigação de qualquer obra é seguir a cartilha do descarte de entulho, conforme recomendação da prefeitura local. Obras menores podem realizar o chamado bota-fora (de entulho) por meio de caçambas - que darão destino certo aos detritos.
“No caso de grandes empreendimentos, que por sua vez se encarregam de dar fim ao entulho transportando-o com caminhões próprios, é necessário realizar o pedido de autorização da prefeitura (ou subprefeitura) local, que orientará o destino correto”, explica o engenheiro civil John Henry Romero Sanson.
De acordo com ele, mesmo ao contratar caçambas, é recomendável sondar a procedência da empresa na administração regional.
Fontes: Zulmar Koerich Junior, advogado da Manzi & Koerich Advogados Associados; Abdon Gabriel de Souza Filho, diretor da Administradora Propstarter; Fábio Carvalho, advogado da Ferreira e Carvalho Advocacia e Consultoria; Fúlvio Marcos Stagi, síndico profissional; Zeferino Velloso Neto, engenheiro e diretor da Vistorias Impressões Prediais; John Henry Romero Sanson, engenheiro civil