"Sim", "não", "pode", "não pode"...

Por Inaldo Dantas*

Como em toda sociedade organizada, o condomínio também é obrigado a se submeter à regras. Cabe à Convenção e ao Regimento Interno, devidamente aprovados, o regramento do que pode, não pode; do sim e do não.

Para começo do entendimento, não posso deixar de trazer a fundamentação quanto ao que diz a lei (Código Civil) sobre a Convenção do condomínio:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Pois bem, a constituição do condomínio começa pela existência da Convenção, da qual exige-se, no mínimo, a subscrição (a assinatura) de 2/3 dos condôminos.

Aqui um detalhe: em muitas delas vamos encontrar apenas uma única assinatura, no caso, a do incorporador/construtor. E isso vale? Sim, na grande maioria dos casos, tal assinatura corresponde à totalidade dos condôminos, se não tiver havido venda de alguma unidade, óbvio.

Definida, com base na lei, o que é a Convenção de um condomínio, passo a tratar da sua competência. Está na mesma lei (Código Civil):

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

Neste ponto, já temos alguns “sim”, “não” e outros “pode, não pode”. Vejamos:

O “sim” e o “depende”

Por Exemplo: cobrança da taxa de condomínio pela fração ideal.

Ponto ainda bastante polêmico (competindo de igual para igual com a locação por temporada/Airbnb), a questão da cobrança pela fração ideal, pode SIM, ser definida pela Convenção, já que a própria lei prevê que a cota é proporcional ou outra que porventura os condôminos assim acharem conveniente (respeitando o princípio da razoabilidade, claro!), como bem define outro dispositivo do Código Civil (Art. 1.336,I):

São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Portanto, o “Sim” e o “Depende” se encontram neste tema.

O Não

Aqui a lei está recheada de limites.Impressionante a quantidade de proibições encontradas: 

Art. 1.336. São deveres do condômino:

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

E não para por aí: o próprio condomínio pode, se auto regulamentando, ou ainda, criando seus próprios limites. Isso é possível, em assembleia, com o mesmo quórum exigido para a Convenção, criar novos “não” ou limites de direito quando se tratar do uso das coisas comuns, respeitando, mais uma vez e sempre, o limite da razoabilidade.

O que se pode proibir (exemplos):

O uso de determinados espaços em determinados horários (salões de festas, academias, kids clubes, piscinas, saunas, etc.) pelos moradores ou por visitantes e/ou hóspedes. 

O que não se recomenda proibir (exemplo):

O uso dos espaços por inadimplentes, parentes, agregados (empregados domésticos, por exemplo) ou outro tipo de limitação discriminatória à luz da Lei.

O “pode”

Aqui fica fácil, a princípio, tudo que não é proibido ou tem seu uso limitado, é permitido. Basta apenas consultar a regra (leis, convenção, regimento) quando houver dúvida. Uma assessoria jurídica, nesse caso, costuma evitar problemas futuros.

O “não pode”

Irmão gêmeo do “não”, o “não pode” encontra problemas quando a lei é omissa ou o problema não é perfeitamente enquadrado nela.  

“Não poder” não quer dizer ser proibido. Ele pode sofrer uma limitação momentânea, como por exemplo, o horário reservado para a manutenção da piscina ou o horário limite para a produção de ruídos, etc. 

E o síndico, como se comportar na hora de permitir ou não?

Uma das grandes virtudes de um gestor é saber aplicar a regra no momento certo, respeitando o direito de quem quer usufruir e assegurando o cumprimento da lei quando este também insiste em descumprir.

Longe de poder criar o “sim” e o “não”, isso é competência da lei e das regras (Convenção e Regimento). O síndico não pode permitir ou deixar de permitir o que quer que seja sem que isso esteja definido, exceção aos caso omissos, onde se deve tratar de forma colegiada (nas assembleias, por exemplo), salvo os casos de extrema necessidade e/ou urgência, quando o princípio da razoabilidade, mais do que nunca, é o caminho a seguir.

Uma dica:

Para que se evite possíveis despesas com indenizações, uma ferramenta que o síndico não pode deixar de ter é uma boa e experiente assessoria jurídica que aja na prevenção, já que, após o fato consumado, a defesa torna-se mais difícil. 

(*) Inaldo Dantas é advogado, síndico profissional, administrador de condomínios, presidente do Secovi-PB, editor da Revista Condomínio, colunista do Jornal Sindiconews, comentarista da Band-TV Clube, palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.