A partir de quando síndico e conselho começam a atuar?

Uma das maiores dificuldades entre síndicos, condôminos e moradores e, mesmo dentre administradores e advogados de condomínios edilícios em geral, é saber a partir de que momento o síndico eleito e o conselho, ou seja, a equipe diretiva do condomínio estará devidamente empossada dos poderes de representatividade e legitimada a atuar em nome da massa condominial.

Isso se dá quando da eleição em si, de forma imediata, após a votação ou após o registro e distribuição da ata de forma imediata? O documento terá obrigatoriamente que ser registrado em cartório? Qual seria o ato regulatório a amparar o posicionamento adotado?

Natural que exista a dúvida. Afinal de contas, a assembleia em si está acontecendo e elege uma equipe diretiva.

A dúvida é: esta equipe eleita  poderia, desde já, na constância da própria assembleia; por exemplo, tomar decisões concernentes ao cargo (síndico e conselho), deliberar e determinar questões administrativas e operacionais nos limites de seu mandato, instruindo a administradora do condomínio ou mesmo os moradores em relação as resoluções tomadas? Sobre algum regramento específico, dentro de suas atribuições legais?

Sim, claro! Esta equipe eleita pode, sim, desde encerrada a votação e lançado seus nomes na minuta da ata, valer-se dessa posição.

É comum, por exemplo, quando a previsão orçamentária é aprovada pela assembleia, pelo plenário, nas assembleias ordinárias, onde se vai aprová-la e quando da necessidade de eleger a equipe diretiva, o próprio plenário outorgue poderes para que aquele síndico possa se reunir com o conselho e, eventualmente, tentar reduzir os valores que foram aprovados como teto da planilha apresentada na assembleia.

Outro exemplo, quando o síndico terá que contratar advogado para proceder tempestivamente a defesa técnica do condomínio em ação que lhe é movida, dada a urgência, comunica-se ao juízo que a ata ainda não foi efetivamente registrada, porém, distribuída aos moradores. 

Importante ainda saber a partir de quando, então, essa equipe diretiva poderia efetivamente assumir a gestão operacional do condomínio e determinar o cumprimento de obrigações, normas, deveres e tudo mais que está contido na convenção e no regulamento interno, também em termos de representatividade do condomínio perante os órgãos do judiciário, empresas estatais e paraestatais, quando não instada pela urgência.

Termo e condição

Mas, para isso vamos entender um pouco mais sobre “termo” e “condição”.

O entendimento majoritário da doutrina é que submete-se a termo, qual a diferença entre ambos? O termo é certo; a condição, incerta.

Como se trata de evento certo (a assembleia finalizada formalmente e com a eleição da equipe), o termo inicial suspende o exercício, mas não a aquisição do direito, nos moldes preconizados do art. 131 do Código Civil.

No sentido oposto, na condição suspensiva suspende-se a aquisição do direito, porque não se sabe se a condição vai se implementar. Logo, sendo ato e negócio jurídico submisso a um termo, desde a sua aprovação em assembleia, por quórum regular, gera direitos, deveres e obrigações “ab initio” da eleição.

Assim, se o legislador imputa ao ato, eficácia desde o “voto do condômino”, presume-se a validade do ato jurídico praticado desde a prática da solenidade e atendimento a preceito legal, características que não atendidas, gera a nulidade do ato jurídico (Art. 166, IV e V do C.C.). 

O Código Civil prevê ainda: “Art. 134. Os negócios jurídicos (válido também para atos jurídicos) entre vivos, sem prazo, são exequíveis desde logo, salvo se a execução tiver de ser feita em lugar diverso ou depender de tempo.” (comentário do autor).

Ademais, a Súmula 260 do STJ, plenamente em vigor, assenta: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”.

Ora, se pode o mais, pode o menos, se para validade da convenção de forma relativa aos condôminos e moradores apenas, portanto sem efeito “erga omnes”, a convenção dispensa registro, mais ainda o empossamento da equipe que será feito nos moldes do estatuído, reporta-se o julgador a possibilidade de eleição de síndico e conselho (Art. 1.347 e 1.356 do Código Civil) consumada a eleição em assembleia, não há como dito alhures a obrigação do registro da ata.

• O que a lei diz sobre eleições para síndicos

“As deliberações da assembleia, desde que tomadas por quórum regular, obrigam a todos os condôminos. O Código Civil não insere entre as obrigações do síndico a comunicação, aos condôminos, das decisões assembleares. Como, porém, lhe incumbe executar estas deliberações, deve o síndico comunicá-las aos condôminos num prazo razoável, como o de 8 (oito) dias subsequentes à Assembleia. A comunicação tem a finalidade de, a um só tempo, dar publicidade e início de execução às deliberações e atos de gestão, as quais são exigíveis enquanto não comunicadas.” (Condomínio, RT, 5ª ed. 2005, fls. 148).

O Código Civil atual não tratou do tema, logo, vigendo ainda, como regra geral, caso omissão a convenção, o preconizado no §2 do Art. 24 da Lei Federal nº 4.591/64 e reproduzido no parágrafo terceiro do artigo 29 da atual convenção, será de oito dias o prazo de comunicação aos condôminos das deliberações da assembleia. 

Resumindo, a equipe diretiva, pelo formalismo da validade dos atos jurídicos, sendo ato jurídico a termo, está legitimada desde a eleição em si, para representar o condomínio, condôminos e possuidores, porém, apenas com a publicização da eleição, seja através de uma ata registrada ou não em cartório é que estarão convalidados os poderes de representação e legitimidade para a adoção das medidas necessárias a gestão condominial, dentro dos termos da lei, aí sim, oponível o ato, contra todos. Boa gestão!

(*) Alexandre Marques é consultor, advogado militante e professor na área de direito condominial; Mestrando pela FADISP, Coordenador do curso de Pós-graduação em Direito Condominial da FAAP/SP, especialista em Processo Civil pela PUC-SP, com cursos de extensão em Direito Imobiliário e Direito Civil; membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), palestrante do Departamento de Cultura e Eventos da OAB-SP; coautor do Audiolivro: “Tudo o que você precisa ouvir sobre Locação” (Editora Saraiva) e Autor do livro “Legislação Condominial: aplicação prática”; articulista dos programas “Metrópole Imobiliário” da Rádio Metrópole FM; “Edifício Legal” da rádio CBN-RO , “A hora do povo” da rádio Capital-SP e “Dito e Feito” da Rádio Nacional; sócio-diretor da Alexandre Marques Sociedade de Advogados.