Os valores pagos em condomínios são definidos de acordo com diversos critérios, como a quantidade de moradores, funcionários e os itens de lazer. Entender quais são as despesas envolvidas é mais eficiente para avaliar se o valor pago é justo ou não do que as suposições simplistas de que a mensalidade é cara demais para um prédio que não tem piscina.
Apesar de os itens de lazer contarem pontos na venda do imóvel, este não é o principal fator de influência dos preços, mas sim o rateio, uma vez que quanto mais moradores pagam, menor será o valor que cada um vai pagar.
A localização dos imóveis também pode influenciar o preço, sobretudo pelo tipo de empreendimento e pelos custo de vida próprios de cada lugar. Segundo pesquisa da Lello, da área de administração de condomínios no estado de São Paulo, o valor do condomínio chega a variar até 117% na cidade de São Paulo.
"Jardins e Morumbi são regiões em que há muitos empreendimentos com poucos apartamentos e muitos serviços, o que demanda maior número de funcionários e mais gastos com manutenção", exemplifica Angélica Arbex, gerente da Lello.
Despesas fixas
Todo condomínio tem despesas fixas mensais, mas algumas podem não ser tão evidentes. A maior despesa é com o quadro de funcionários. “Este custo ocupa em média de 55% a 64% dos gastos totais”, explica Omar Anauate, diretor de condomínio da Associação Administradora de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
Dentro do custo com pessoal, incluem-se também encargos como INSS e FGTS e benefícios, como alimentação e décimo terceiro. Existem também encargos envolvidos em serviços prestados ao condomínio, como o ISS (Imposto sobre Serviço).
Depois dos gastos com pessoal e encargos, as maiores despesas são as contas de água e energia. E em seguida, a manutenção do prédio, que pode incluir custos mensais de conservação de elevadores, piscinas, revisão de para-raios e outros.
Os gastos administrativos também compõem as despesas fixas. São os custos bancários, o pagamento da administradora do condomínio e a isenção do síndico. “Cerca de 75% dos prédios isentam o síndico do pagamento do condomínio”, comenta Anauate.
Por fim, entram na conta também gastos eventuais e gerais. Os gerais seriam os valores despendidos com cartório, correio, materiais de limpeza, etc. E nos eventuais, entram gastos com imprevistos, como o conserto de um portão quebrado, ou uma reforma, que também envolve despesas com materiais de construção.
Área de lazer
Os itens de lazer como piscinas, academias e quadras podem valorizar o imóvel, mas não são os maiores fatores de impacto no preço e seus custos mensais são incluídos nos gastos com manutenção e com funcionários. “A piscina não tem um custo mensal alto, ela eleva o padrão do prédio, mas a água não é trocada com tanta frequência, então gastos com funcionários, com energia e água são muito mais relevantes para o valor do condomínio do que as despesas de uma piscina”.
Vale ressaltar que se a área de lazer for como um clube - e não incluir apenas uma piscina, ou uma quadra simples, com baixos custos de manutenção - este item pode ser mais relevante para a taxa condominial do que outros. Segundo a Lello, o gasto médio mensal total nos chamados prédios-padrão, com 64 apartamentos e valor de condomínio individual de 400 reais, é de 25.000 reais, enquanto o de condomínios do tipo clube, é de 150.000 reais.
Tabelas de despesas
A Aabic realiza mensalmente uma pesquisa com 400 condomínios para verificar as despesas médias dos condomínios na cidade de São Paulo. Ainda que a pesquisa aborde apenas uma cidade, independentemente da região, os dados podem mostrar qual é a divisão média de gastos de um condomínio e como eles variam conforme o tamanho do apartamento. Veja a seguir o resultado da pesquisa do mês de abril.
Prédio com apartamentos de um dormitório
| Tipo de despesa |
Valor (R$) |
| Pessoal |
8.287 |
| Encargos |
4.084 |
| Benefícios |
671 |
| Água |
2.120 |
| Energia |
1.066 |
| Manutenção |
1.828 |
| Material de Construção |
228 |
| Administração |
2.551 |
| Gerais |
719 |
| Eventuais |
1.519 |
| Total |
23.075 |
Prédios com apartamentos de dois dormitórios
Em apartamentos com mais de um domitório, a Aabic faz uma divisão entre padrão A e B. O padrão B seria um condomínio com uma área comum pequena, ou sem área comum, com menos segurança e com apenas uma vaga ou sem garagem. O padrão A seria de um condomínio com mais segurança e com uma área comum maior que tenha uma piscina e/ou salão de festas e.ou quadra esportiva
| Tipo de despesa |
Padrão A / valor (R$) |
Padrão B/ valor (R$) |
| Pessoal |
10.128 |
9.864 |
| Encargos |
4.737 |
4.707 |
| Benefícios |
495 |
517 |
| Água |
2.731 |
2.945 |
| Energia |
1.216 |
1.281 |
| Manutenção |
2.026 |
2.026 |
| Material de Construção |
279 |
291 |
| Administração |
2.430 |
2.405 |
| Gerais |
575 |
543 |
| Eventuais |
1.687 |
1.889 |
| Total |
26.304 |
26.468 |
Prédios com apartamentos com três dormitórios
| Tipo de despesa | Padrão A / valor (R$) | Padrão B/ valor (R$) |
| Pessoal | 14.897 | 13.312 |
| Encargos | 5.513 | 4.894 |
| Benefícios | 651 | 651 |
| Água | 3.426 | 2981 |
| Energia | 1.633 | 1.385 |
| Manutenção | 2.618 | 2.468 |
| Material de Construção | 396 | 348 |
| Administração | 2.561 | 2.446 |
| Gerais | 945 | 1054 |
| Eventuais | 1.999 | 1.653 |
| Total | 34.640 | 3.1191 |
Prédio com apartamentos com quatro dormitórios
| Tipo de despesa | Padrão A / valor (R$) | Padrão B/ valor (R$) |
| Pessoal | 12.640 | 11.004 |
| Encargos | 6.029 | 5.798 |
| Benefícios | 894 | 753 |
| Água | 3.401 | 3.423 |
| Energia | 1.877 | 1.674 |
| Manutenção | 2.684 | 2.300 |
| Material de Construção | 423 | 353 |
| Administração | 2.433 | 2.392 |
| Gerais | 647 | 658 |
| Eventuais | 2.874 | 2.447 |
| Total | 33.902 | 30.802 |