Terrenos contaminados

Por Joel dos Santos Leitão – Rachkorsky Advogados Associados

É cada vez mais comum aqui em São Paulo nos depararmos com uma situação no mínimo preocupante. Cidadãos de boa fé lutam durante toda uma vida para adquirir a tão sonhada casa própria, mais especificamente um apartamento, onde finalmente poderão se livrar do aluguel e ter a interessante oportunidade de viver em condomínio.

Mas é aí que, mais dia, menos dia, ficam sabendo que o terreno que escolheram para viver com sua família está contaminado, ou passando por uma descontaminação, ou até já foi descontaminado, sem que ninguém nunca lhe houvesse alertado sobre essa questão tão importante, tão séria, e que se não for devidamente acompanhada pode até causar danos à saúde.

Em alguns casos os adquirentes de imóveis somente ficam sabendo desse problema porque a construtora demora mais do que o devido para entregar as chaves, ultrapassando inclusive o prazo extra previsto no contrato, e depois se descobre que a Cetesb - Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental não libera o imóvel porque a construtora e a incorporadora não cumpriram suas exigências. Em outras situações o problema somente é levado ao conhecimento dos proprietários tempos após já estarem até morando no local.

São Paulo teve o seu auge de industrialização na década de 1950, especialmente na capital, no ABC e Cubatão - Lembro até que quando eu era criança ouvia dizer que Cubatão era uma das cidades mais poluídas do mundo, além de que crianças nasciam anencéfalas por conta da poluição.

Ao contrário do que acontece hoje, naquela época não havia preocupação com o meio ambiente, tampouco com a forma como os produtos químicos e os dejetos eram descartados, o que resultou numa enormidade de terrenos que acabaram contaminados, criando-se um passivo ambiental que hoje é preocupação de toda a sociedade.

Um dos casos mais recentes, e que suscitou a matéria da Rede CNT, foi a sentença do juiz Tom Alexandre Brandão, da 12ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo (Fórum João Mendes Jr.), no Processo nº 583.00.2011.201180-0, movido por Gilberto Romera e Alessandra Michele Domingos Carmona Romera contra Helbaaco Empreendimentos Imobiliários Ltda, Helbor Empreendimentos Imobiliários, Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários e Balboa Brasil Participações SA, cuja sentença, na íntegra, pode ser obtida no próprio site do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Os autores, moradores do Condomínio Parque Clube, somente ficaram sabendo do problema quando da demora para entrega das chaves do imóvel, quando então foram informados que uma substância muito forte, que poderia até causar câncer, fazia com que a Cetesb não liberasse o imóvel, e que deveria ser instalada no condomínio uma máquina de extração de vapor para funcionar por dois anos no local.

O juiz fundamentou a sentença com base no direito à informação, previsto no Código de Defesa do Consumidor, pois situações como essa, que restringem o direito do consumidor, devem ser redigidas em destaque, para que não se tenha qualquer dúvida de que o consumidor tomou ciência de tudo que envolve o imóvel antes mesmo de sua aquisição.

Interessante também notar dessa sentença que o juiz entendeu desnecessária a produção de qualquer prova pericial (que foi solicitado pelas rés), pois analisar a quantidade de poluentes, bem como a periculosidade deles à saúde dos consumidores não fará diferença alguma na situação concreta, já que o que está em questão era um dos direitos básicos da Lei nº 8.078 de 1990 (Código de Defesa do Consumidor): o direito à informação, que numa situação como essa, deveria estar em destaque, para chamar a atenção.

Os réus ainda podem recorrer da decisão que os condenou aos danos morais sofridos pelos autores da ação, que deve ter totalizado uma indenização em torno de R$120.000,00 (Cento e vinte mil reais), mas o que quero chamar a atenção nesse caso concreto, e que é o objeto da entrevista, são as precauções que todos nós temos que tomar quando da aquisição de um imóvel.

Ocorre que na década de 1980 boa parte da denominada Grande São Paulo, além de cidades contíguas à capital, passaram a se desindustrializar, deixando enormes elefantes brancos desocupados, sem destinação alguma, e com o recente 'boom' imobiliário muitos desses terrenos foram objeto da construção de imóveis residenciais.

É justamente por esse motivo que não nos basta mais apenas saber a proveniência do imóvel quanto ao direito de propriedade. Não adianta mais saber se o vendedor é o legítimo proprietário do imóvel, se é o detentor legal do imóvel assinalado na sua matrícula. Também não nos interessa apenas saber se o imóvel possui alguma restrição legal, seja penhora, ou hipoteca, ou se está embaraçado num inventário.

Agora também é importante saber se o imóvel possui algum passivo ambiental que futuramente pode não apenas causar danos à saúde, como também sofrer intervenção do poder público que impeça sua utilização, bem como causar uma desvalorização desproporcional ao seu valor real, que não haveria sem o passivo ambiental.

Por isso que sugiro aos adquirentes de imóveis, sejam eles na planta ou imóveis já construídos, que fiquem atentos: (i) à matrícula do imóvel; (ii) memorial descritivo do imóvel; (iii) memorial de incorporação do imóvel; (iv) visite o site da Cetesb; (v) na dúvida, consulte a Cetesb; e (vi) converse com comerciantes e moradores da região para saber o que havia no local onde foi construído o empreendimento.

Sei que pode parecer exagero, mas acredito que esses cuidados podem evitar problemas futuros, que ficam mais difíceis de resolver quando o negócio já foi concretizado. Sempre digo que quando compramos um imóvel não podemos agir como se estivéssemos comprando uma bala.

É importante pedir uma cópia de todos os documentos mencionados e diligenciar para obter as informações não fornecidas pelos vendedores. Obter cópia desses documentos e de contratos é um direito dos consumidores que também está previsto no Código do Consumidor e que não lhes pode ser negado. Se tiver dificuldade em ler os documentos, contrate um advogado para ajudar, mas não trate o assunto com desleixo.

Para obter informações sobre o passivo ambiental do imóvel o próprio site da Cetesb pode dar uma grande ajuda, pois há uma relação dos imóveis contaminados, numa aba na parte superior do site. Alternativa é, caso hajam dúvidas sobre a existência de contaminação do solo, especialmente no caso de imóveis onde anteriormente funcionavam indústrias, também entrar em contato com a Cetesb. Esse site também contém um "Guia para Avaliação do Potencial de Contaminação em Imóveis", que é gratuito e riquíssimo em detalhes dos problemas com os quais podemos nos deparar.

Aos que já adquiriram o imóvel e somente depois tomaram ciência do passivo ambiental, sem receber qualquer informação das construtoras ou incorporadoras, sugiro em primeiro lugar procurar saber se o terreno já está descontaminado, e caso se sintam de alguma forma prejudicados, entendo que se optarem por buscar seus direitos no Poder Judiciário o prazo prescricional é de 20 (vinte) anos (Súmula 194 do STJ).

Por fim, é lamentável que o poder público (com letras minúsculas mesmo) não corte o mal pela raiz, impedindo a construção desses empreendimentos. Fossem nossos governantes sérios, diligentes e organizados, somente após a completa descontaminação esses empreendimentos poderiam obter autorização para serem erguidos. A autorização da Cetesb deveria ser concedida já no momento da construção, e não depois, quando da concessão das chaves, quando todas as unidades já foram vendidas.

Joel dos Santos Leitão, 26 de agosto de 2012.

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