14/12/10 03:50 - Atualizado há 8 anos
- Loteamentos fechados e ruas particulares podem constituir associação de moradores para poder realizar a manutenção dos espaços públicos e cobrar taxas para este fim.
- O pagamento à associação é obrigatório? Este assunto ainda é controverso entre os profissionais do direito. Uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) de 1/07/1996, alerta que "é inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem".
- A contribuição só é obrigatória se, no ato da compra do imóvel, o futuro morador tomou ciência da associação administrativa, aceitando-a pelo próprio ato da compra.
- Posteriormente à compra, segundo a decisão citada acima, não é possível obrigar ou constranger ninguém ao pagamento da taxa à associação, "ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem".
- O associado pode desligar-se da associação, desde que a notifique previamente.
- Se adere à associação, está obrigado a pagar.
- Loteamento fechado e condomínio horizontal são duas instituições jurídicas diferentes. Observe a tabela:
| Loteamento | Condomínio horizontal |
| Regido pela Lei dos Loteamentos (6.766/79) | Regido pelo novo Código Civil, capítulo sobre condomínios |
| O incorporador vende os lotes. Não há "áreas comuns" nem "fração ideal" | O incorporador vende o terreno com a casa e a fração ideal sobre as áreas comuns |
| O fechamento do loteamento é proibido pela lei 6.766/79. Apesar disso, muitas prefeituras concedem o direito de fechamento* | O fechamento do terreno é legal |
| Pode constituir associação para cobrança de taxa de manutenção | A cobrança de taxa é realizada de acordo com a Lei dos Condomínios |
| A obrigatoriedade do pagamento da taxa de manutenção é juridicamente controversa | O pagamento de taxa condominial é obrigatório |
| As ruas internas estão sujeitas ao Código Brasileiro de Trânsito. Ex.: menores não podem dirigir carros. | Idem |
| Pode ter administrador da associação | Tem síndico |
* Só é possível registrar um loteamento fechado com a concessão de direito real de uso, dada pela prefeitura. A concessão se refere às vias públicas (ruas), espaços livres (praças e áreas de lazer) e espaços instituicionais (locais reservados a prédios públicos). Isso acontece porque a Lei dos Loteamentos define que estas áreas são transferidas automaticamente para a municipalidade, quando se realiza um loteamento.
- No caso do fechamento de uma rua sem saída, pode-se constituir uma associação de moradores, para levantar fundos para conservar o portão, a guarita, realizar poda de árvores e outros serviços.
- O fechamento depende de autorização municipal.
- Pode-se até transformar a rua particular em condomínio horizontal. Há decisões favoráveis a esse respeito no STJ, como essa:
"Conjunto de casas de vila, com acesso por rua particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal, com aplicação do artigo 8 da lei 4.591/64". (STJ, 11/10/1994)
STJ (Superior Tribunal de Justiça) IRIB (Instituto do Registro Imobiliário do Brasil) Ministério Público de São Paulo Ministério Público do Rio de Janeiro