Manutenção é um tema primordial em condomínio. Sabe-se que para cada real investido em manutenção preventiva, mais de dois reais são economizados. Ou seja: é sempre um bom negócio prevenir.
Além do lado financeiro, apostar em manutenção preventiva evita que um descuido se torne um desastre, como foi o prédio que desabou dia 16/10/2019 em Fortaleza.
Por isso é tão importante prestar muita atenção em qualquer corte que porventura apareça nas paredes, cobertura ou garagem do condomínio. Essas aberturas nas estruturas, que podem ser denominadas fissuras, trincas, rachaduras ou fendas podem ser o primeiro sinal de alerta de que algo está acontecendo por trás daquela camada de tinta nas paredes.
Vale lembrar que o síndico é responsável civil e criminalmente por todo o condomínio, incluindo-se aí os cuidados com a edificação, que são fundamentais tanto para a segurança de todos, como para manter o valor do patrimônio sempre em um bom patamar.
Um bom sinal de alerta é quando a fissura começa a se expandir. Pode também mudar de cor, ou minar água. Nesses casos, o tempo de procurar um perito é curto. Quanto mais houver demora na busca de um reparo, mais caro este será.
Para evitar que as fissuras se expandam demasiadamente e atinjam a parte estrutural da edificação, o aconselhável é que, para construções de até 15 anos, seja feita uma inspeção completa a cada dois anos, com um perito no assunto. Para edificações com mais de 15 anos, a inspeção pode ser anual, para haver um acompanhamento mais próximo das estruturas.
Se a construção for nova e apresentar muitas rachaduras, pode-se contar com a assessoria de um engenheiro especializado em mecânica do solo. Ele poderá dizer qual é a origem do problema e se houve falha por parte da construtora, que deve dar, no mínimo, cinco anos de garantia.
Para casos em que o local a ser tratado – como uma área externa ou o topo do prédio – fique protegido da chuva, o ideal é que o reparo seja executado durante a época seca do ano. Se for algo muito urgente, pode-se contratar toldos para que o serviço seja feito com segurança e rapidez.
Como agir no aparecimento de fissuras no condomínio
Em geral, o aparecimento de pequenas fissuras não é preocupante, já que a estrutura do prédio pode ir se acomodando ao terreno com o passar do tempo, especialmente se a edificação for nova – tiver menos de cinco anos – ou se houver grandes obras por perto, que também podem causar essas rachaduras em diversos locais.
O ideal é que haja um acompanhamento mensal por parte do zelador dessas fissuras.
Se a abertura crescer ou se mudar de cor, ou ainda se estiver minando água, é muito importante procurar um especialista.
Veja abaixo algumas dicas importantes:
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Para acompanhar a evolução de uma trinca, faça uma marca de lápis grosso em cada extremidade da abertura.
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Verifique se as trincas se encontram em elementos estruturais: lajes, vigas, pilares.
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Quando a largura da abertura é acima de 0,5 mm, o CREA-SP (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado de São Paulo) recomenda que se recorra a um engenheiro ou perito habilitado e qualificado.
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O perito chamado deve ser independente: não peça a ele, nem aceite, sugestões de empresas para realizar as obras. Assim, ele identificará o que deve ser feito, prestando uma informação confiável, sem comprometimentos comerciais.
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Um tratamento inadequado poderá ocultar problemas maiores que aparecerão no futuro. Neste caso também, sai mais barato consultar um engenheiro especializado para elaboração de laudo ou parecer técnico, vistoria ou perícia ou ainda fazer uma inspeção predial, que apresentará uma solução técnica correta, do que arriscar tratamentos paliativos.
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As principais consequências do incorreto tratamento de infiltrações são os danos causados à armação do concreto, cujo reparo é caro e requer conhecimentos técnicos especializados.
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Veja e baixe aqui um roteiro de inspeção predial de rotina para ser entregue ao zelador
Responsabilidade do síndico em caso de incidentes no condomínio
Vale ressaltar que, se ocorrer algum tipo de incidente, o síndico pode ser responsabilizado por omissão, caso nada tenha sido feito para prevenir a ocorrência.
Por exemplo, se uma rachadura não for reparada e um muro cair em cima de um morador, a responsabilidade (civil e criminal) será do síndico, caso esse não tenha tomado nenhuma providência.
Tipos de ocorrências: fissuras, trincas, rachaduras e fendas em condomínios
Fissuras, trincas, rachaduras e fendas são aberturas em forma de linha, classificadas de acordo com a espessura, e não quanto ao comprimento. Confira abaixo a medida que classifica cada uma:
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Fissura: abertura de até 0,5 milímetro.
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Trinca: de 0,5 mm a 1 mm.
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Rachadura: de 1 a 1,5 mm.
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Fenda: superior a 1,5 mm
Principais causas do surgimento de aberturas nas edificações
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Acomodação da obra no terreno: é uma das origens mais comuns em novas edificações. Há um esforço por parte da fundação do prédio, que acaba sendo um pouco transferido para a alvenaria, gerando assim as fissuras.
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Pressa ao dar o acabamento na obra: ao não respeitar o tempo correto para secar alguns materiais (como a massa corrida), há mais chance daquele local apresentar trincas.
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Obras nas unidades: Reformas que ocasionem um excesso de carga num andar ou alterações estruturais como retirada de paredes ou pilastras podem causar desabamentos. Exemplo: construção de uma parede não-prevista pelo projeto original. A laje transfere o peso para os pilares, que podem sofrer avarias. Saiba mais sobre cuidados com reforma nas unidades.
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Movimento estrutural: pode parecer estranho, mas a estrutura do prédio é flexível, para conseguir lidar com o vento, sons e obras vizinhas. Porém, muito movimento externo pode gerar fissuras.
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Infiltrações: impermeabilizações não duram para sempre. Quando não há uma renovação do material, a água pode se infiltrar seja pela ação da chuva ou de um vazamento, causando problemas estruturais ou estufando as paredes.
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Calor: principalmente em andares mais altos, que são mais expostos às intempéries, o calor faz com que haja uma dilatação dos materiais. Quando a temperatura volta ao normal, o local pode apresentar algumas trincas.
Também pode acontecer em paredes por onde passem tubos que esquentem, como de água quente ou outros. Para evitar o problema, principalmente na laje superior, o ideal é que seja feita, após a concretagem e sua cura correta, uma impermeabilização, seguida de tratamento térmico e, então, o acabamento escolhido pode ser executado.
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Água ácida: em cidades com muitos carros, ou alto nível de poluição, a chuva pode se infiltrar em uma laje sem impermeabilização e degradar as estruturas protegidas pelo concreto. Essa água poderá oxidar o aço, comprometendo assim a segurança do local. Nesse caso, há uma transação entre as fases do problema.
No primeiro momento, a água se infiltra na laje, e a rachadura ainda não verte água, há apenas uma mancha esbranquiçada. Ao perceber que a água começa a pingar dali, ou que a coloração da mancha migrou para o amarelado ou ocre, é sinal que o aço já foi oxidado e precisa de cuidado especializado urgente.
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Escolha incorreta ou má qualidade de materiais: infelizmente, se o material usado não é de boa qualidade, ou se não foi utilizado corretamente, o resultado final refletirá isso.
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Sons, vibrações ou ventos muito fortes: Seja um som extremamente alto, um bate-estaca violento em uma obra próxima ou uma rajada de vento mais forte que o esperado, a edificação pode não estar preparada para recebê-los. Nesses casos, uma trinca pode aparecer.
Como condôminos devem conduzir obras nas unidades autônomas com segurança
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Como reformas em unidades podem ocasionalmente comprometer a estrutura do prédio, o síndico deve ser informado sobre a benfeitoria, nos moldes da norma ABNT NBR 16.280 - Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas — Requisitos
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O síndico também pode informar ao condômino responsável pela reforma o horário permitido para estas atividades, bem como outros procedimentos básicos, como o que fazer com o entulho
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Saiba mais sobre a NBR 16.280
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Tira teima NBR 16.280.
Exemplos de ocorrências
Foto acima: Trincas verticais e horizontais em casa de máquina, decorrentes de emenda incorreta na alvenaria com a estrutura e da dilatação do topo da edificação
Foto acima: Trinca de piso em laje de topo. Falha de execução de junta de dilatação
Foto acima: Os azulejos desalinhados são frutos do chamado recalque de fundação – que acontece quando um lado da fundação do edifício “afunda” mais que o outro
Foto acima: Trinca na laje de concreto. A impermeabilização venceu, e a água passou por ali, gerando a fissura
Foto acima: Fissura no piso externo, causada pela passagem do tubo do escapamento do gerador. Como a tubulação esquenta, o piso se dilata e, posteriormente, se retrai, causando assim a trinca
Foto acima: Trinca no revestimento: nesse caso, foi necessário remover o revestimento para descobrir a corrosão
Foto acima: Fissura no teto da garagem: Falha na impermeabilização do local. A presença da mancha de água é um agravante
Foto acima: Trincas de fachada: À esquerda e acima, falha na aplicação do revestimento. À direita e abaixo, falta de verga na esquadria. A verga é uma pequena viga que ajuda a evitar fissuras em áreas próximas a janelas, ou outras esquadrias.
Foto acima: Fissura na platibanda por falta de junta de dilatação
Créditos: VIP - Inspeções Prediais
Serviço
Fontes consultadas: Zeferino Velloso, engenheiro e responsável pela VIP inspeções prediais, Marcio Joaquim Estefano de Junqueira, professor do curso de engenharia do Instituto Mauá de Tecnologia, e Manual Saúde dos Edifícios, do CREA-SP, Eliene Ventura, gerente técnica da Vedacit/Otto Baumgart, Luciano Gomide, arquiteto especializado em perícias