Vazamento entre ramais

 Por Fernando Augusto Zito*

 Possibilidade de entrada na unidade fechada e desocupada para solucionar vazamento de ramal interno de água (encanamento), que está de forma grave afetando a unidade, logo abaixo. 

Diz o artigo 1.227 do Código Civil: 

“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. 

Como se vê, o morador do apartamento de baixo tem o direito de fazer cessar as interferências em sua propriedade que lhe sejam prejudiciais, oriundas da unidade vizinha. 

Já o artigo 1.341 do CC diz: 

“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: 

I - omissis; 

II - omissis. 

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 

§ 2o omissis. 

§ 3o omissis. 

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum”. 

Da leitura da norma conclui-se que sendo necessária a obra a ser realizada-, obra aqui está em sentido “lato” do termo -, pode ser realizada independentemente de autorização do síndico. Veja-se que este é o representante máximo do condomínio, tamanha a importância que o legislador quis dar ao direito de fazer cessar o dano causado, relacionado ao direito de propriedade e vizinhança. 

Assim, havendo dano, pode qualquer morador executar a obra necessária para fazê-lo cessar e com a dicção do parágrafo quarto do mesmo artigo vê-se que o condômino ainda tem direito a ser ressarcido da despesa que teve. 

O Código Civil ainda prevê que aquele que causa danos a alguém tem o dever de reparar, vide o “caput” do artigo 927: 

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. 

Mais adiante o artigo 937 atribui a responsabilidade objetiva (ou seja, aquela que independe de culpa) ao proprietário de imóvel que dele provenha dano a terceiros: 

“Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta”. 

Logo, adentrar a unidade para fazer cessar o ato mencionado encontra previsão legal na tutela estatal de preservação do patrimônio do prejudicado ou de terceiros. 

Constatado o direito do Condômino e do Condomínio de ver-se preservado seu direito de propriedade quanto a um vazamento que vem prejudicando o proprietário da unidade abaixo, resta considerar da legitimidade do síndico em fazê-lo, como dirigente máxime da comunidade condominial: 

Diz o artigo 1.348 do Código Civil: 

“Art. 1.348. Compete ao síndico: 

I - omissis; 

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 

III - omissis; 

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; 

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 

VI - omissis; 

VII omissis; 

VIII - omissis; 

IX - omissis; “

O síndico tem a responsabilidade objetiva (ou seja, independentemente de querer praticar os atos ou não), de praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns do condomínio. Isso implica, em casos como esses, de tomar as decisões necessárias e responder legalmente por elas. 

Cumprir e fazer cumprir o regimento interno e a convenção, ambos os diplomas atos-norma da vida condominial, é a responsabilidade do síndico nesse sentido. 

Por fim, diligenciar a conservação e guarda das partes comuns e a prestação de serviços que interessem aos possuidores, traduzindo-se isso, na obrigação de agir diligentemente na defesa dos interesses da massa condominial. 

Logo, como se pode concluir, ao síndico compete a obrigação de agir em favor dos condôminos quando a situação assim o exigir, respondendo legalmente em caso de omissão, pelos prejuízos de seu ato. 

(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios.