Você conhece a composição da sua cota condominial?

Por Amanda Accioli *

Algo que traz muitas dúvidas no âmbito condominial é a forma de rateio, que é o critério a ser utilizado para dividir as despesas apresentadas na previsão orçamentária, e como chega-se ao valor de uma cota condominial.

Não sei se vocês sabem, mas a regra geral estabelece que este critério seja o de fração ideal que consiste em um percentual indivisível e indeterminável atribuído a cada unidade em relação ao terreno e às áreas comuns. Assim, a cada unidade será atribuída uma fração ideal, levando em consideração a área privada, a área comum e o terreno.

Mas onde está estabelecida esta forma de rateio? No Código Civil, em seu artigo 1.336, e artigo 12º da Lei 4.591/64. Desta forma, assim como no caso da cobrança de IPTU, a área do imóvel é a base para o cálculo da cobrança do condomínio. 

Então podemos dizer que ambos estão relacionados ao valor da unidade imobiliária. A fração ideal é um critério estabelecido em lei e que, por si só, justifica a cobrança desta forma. 

Fração ideal não é o único critério para estabelecer a cota condominial

Mas o critério da fração ideal é obrigatório em todos os condomínios? Não! Não precisa seguir este critério se este não for o entendimento da coletividade em questão.

Todavia, o condomínio precisará aprovar uma nova forma de rateio que poderá utilizar o critério de divisão por unidade de forma igualitária. E isso deverá ser feito em assembleia com quórum qualificado (2/3), pois envolve alteração de convenção, salvo disposição contrária.

Na minha opinião, seria o critério de fração ideal o mais equilibrado, uma vez que leva em conta o tamanho dos apartamentos, que via de regra, quanto maiores, mais representa no todo e, por consequência, consomem e exigem mais do condomínio. Será?

Acredito que sim, afinal, muitas vezes, por terem áreas maiores, talvez ali morem mais pessoas, o que aumentaria o consumo de água, a utilização de elevadores, mais vagas na garagem (conta que entra na fração ideal).

São situações que impactam diretamente no aumento de consumo e de serviços, que, mesmo se não utilizados, permanecem à disposição.

Quais os outros valores que influenciam na cota condominial?

O total da taxa condominial deverá ser um valor suficiente para fazer frente às despesas do condomínio. Para se chegar a este valor, o qual necessariamente precisará ser aprovado em assembleia, será levado em conta:

1. tamanho do prédio;
2. quantidade de portarias;
3. quantidade de funcionários;
4. áreas comuns;
5. serviços incluídos;
6. segurança, entre muitos outros. 

Vou dar alguns poucos exemplos:

• Tamanho da unidade, que, como vimos anteriormente, é determinante para o valor do condomínio.
• Quantidade de vagas na garagem, pois podem estar vinculadas à unidade na mesma matrícula do apartamento, sendo assim determinadas (demarcadas), ou descritas na mesma matrícula do apartamento, porém concedendo apenas o direito ao uso (vagas indeterminadas).
  • As vagas podem ser, ainda, unidades autônomas - neste caso, a vaga ensejará cobrança de cota condominial em apartado e IPTU. Assim, se as vagas forem autônomas por força de lei, será atribuído a elas um percentual denominado fração ideal, que estabelecerá quanto elas representam no todo, o que determinará quanto cada unidade contribuirá do rateio geral, salvo disposição em contrário da Convenção do Condomínio.
• Áreas comuns, tais como piscina, sauna, academia, recreação etc.

Sem nos esquecer que o valor da taxa condominial, definido em assembleia, passa obrigatoriamente pela previsão orçamentária, sobre a qual os condôminos presentes têm poderes para deliberar e alterar os valores.

A previsão orçamentária deve ser submetida à aprovação (art. 1352 do CC). Como já dito anteriormente, quanto maior o número de unidades, menor o valor da taxa.

Como é a composição da cota condominial?

Vamos à ela:

• Despesas ordinárias (previsão orçamentária);
• Despesas extraordinárias (previsão dentro orçamento, apesar de não ser ideal);
• Fundo de reserva (5% permanente ou de acordo com a convenção);
• Fundo de obras (permanente ou prazo determinado a ser decidido em assembleia);
• Despesas com implantação (quando é condomínio recém implantado).

Me conta: no condomínio onde você mora ou com os quais trabalha, qual o critério de rateio utilizado? Você já teve que enfrentar algum questionamento sobre o critério escolhido? Escreva na área de comentários, logo abaixo.

(*) Amanda Accioli, advogada consultiva condominial e Síndica Profissional na Accioli Condominial. Perfil no Instagram @acciolicondominial.