Quantos votos são necessários para aprovar em assembléia o fechamento externo de varandas com vidro?
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Juliana, É necessário um quorum de 100% para fechamento de varanda, pois trata-se de alteração de fachada. Nesse caso, as pessoas que fecharam estão erradas e voc ê pode pedir o desfazimento do fechamento. A ata poderá ser impugnada (a assembléia), já que foi feita com quorum inferior ao exigido. Leia sua convenção e marque uma assebléia para discutir o assunto com os moradores.
Maria Telma Falcão de Carvalho
Juliana no total quantos fecharam as varandas? Aguardo a resposta para poder te ajudar.
Marisa Marta Sanchez
Oi Marisa, Tres pessoas, confiando que a ata da asembleia que o sindico da época tinha convocado valia. Ele não procurou saber da validade, do numero de votos necessarios,. Uma pessoa que se mudou agora fez uma grande reforma e tambem está fechando a varanda mas a prefeitura quer os documentos da obra, e no meio dos documentos essa ata, que pelo jeito não vale. Eu estou tentando resolver essa pendenga 2 anos depois da assembleia.
Sra. Juliana Alencar, boa tarde. A senhora exerce atualmente a função de subsíndica, como observei em seu cadastro. Está, portanto, envolvida administrativamente com este "problemão" perante os demais condôminos do edifício; que não alteraram sua unidades desde então. Muito bem. Contrariando tudo o que já foi dito acima e abaixo nesta página - com a devida licença - irei discordar (em parte) dos demais colegas aqui do site - que argumentaram com muita propriedade seus pontos de vista. Seu prédio possui 21 unidades e desde o início de 2011, conta com o fechamento de cinco (5) varandas (os únicos que estavam presentes à assembleia que viabilizou este feito). Mas nem tudo está perdido. Hoje os tribunais tem decidido (com certa frequência), que: CONDOMÍNIO - FATO QUE NÃO IMPORTA EM ALTERAÇÃO DA FORMA EXTERNA DA FACHADA - INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA LEI OU DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - AÇÃO COMINATÓRIA IMPROCEDENTE - INTELIGÊNCIA DO ART. 628 DO CÓDIGO CIVIL. O simples envidraçamento de um terraço não implica em alteração da forma externa da fachada que não obstante o acréscimo decorrente dessa obra, se a conserva imutável em suas linhas arquitetônicas. Nº 51.149 - Capital - 4º Câmara Civil do TASP - Votação Unânime. Com efeito, a cerca deste mesmo aspecto, destaco o acordão proferido pela 9º Câmara Cível - Apelação 0007169-13.2008.19.0209, tendo como Relator o eminente Desembargador Guarací de Campos Vianna, ratifica o conceito que aqui defendo, sob a égide do princípio da razoabilidade jurídica: OBRIGAÇÃO DE FAZER.FECHAMENTO DE VARANDA FRONTAL COM VIDRO,.AUSENCIA DE AUTORIZAÇÃO POR PARTE DO CONDOMÍNIO. PEDIDO DE RETIRADA SOB PENA DIÁRIA. PROVA PERICIAL QUE NÃO CONSTATOU ALTERAÇÃO SIGNIFICATIVA NA FACHADA DO EDIFICIO. RÉU QUE TEM FILHO PEQUENO E RESIDE EM ANDAR ALTO. INSTALAÇÃO DE VIDRO INCOLOR E COM EMPREGO DE BOA TÉCNICA. DESNECESSIDADE DE RETIRADA. INTERPRETAÇÃO DO CASO CONCRETO COM EMPREGO DE RAZOABILIADADE E RACIONALIDADE. SENTENÇA CORRETA. DESPROVIMENTO DO APELO. Desta feita, acredito que as mudanças de convívio social gradativamente estão determinando o abrandamento da regra rígida até então imposta pelos juízes, notadamente visando preservar o bem-estar e a segurança de todos os condôminos. Portanto, penso que certas alterações na fachada de edifícios - desde que não afetem a harmonia estética do conjunto - devem ser toleradas. E isto definitivamente é apenas uma questão de tempo. Logo, é notório que os nossos Tribunais veem adotando o entendimento de que "não havendo prejuízo direto ao conjunto arquitetônico do edifício", não se aplica a vedação constante do artigo 1.336, (III), do Código Civil Brasileiro. Portanto juridicamente falando, é possível "sim" reverter este "problemão" que tem em mãos, mediante uma série de providências internas, legais, administrativas e determinantemente adequadas à este propósito. Deseja mais alguns julgados a cerca do mesmo tema (dentre muitos que possuo à favor); então vamos lá: RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Justiça. Apelação Cível nº Nº 70024483018. Rel. Des. Elaine Harzheim Macedo. EMENTA: CONDOMÍNIO - AÇÃO ORDINÁRIA.- ALTERAÇÃO DA FACHADA DO CONDOMÍNIO.- GRADES NA JANELA EXTERNA DA UNIDADE CONDOMINIAL. MÍNIMA ALTERÇÃO ESTÉTICA. A SEGURANÇA DEVE SOBREPOR-SE À ESTÉTICA DO CONDOMÍNIO. APELAÇÃO DESPROVIDA. De outro Estado - Minas Gerais: TJ. Apelação Cível 1.0024.04.391299-7/001. Rel. DES. D. Viçoso Rodrigues EMENTA: CONDOMÍNIO - FECHAMENTO DE VARANDA - VIDROS TRANSLÚCIDOS - ALTERAÇÃO DE FACHADA - INOCORRÊNCIA. O fechamento de varanda com vidro translúcido não altera a estética da fachada externa do condomínio. São válidas as deliberações da Assembleia Geral Extraordinária que autoriza a realização de obra útil, quando a decisão atende o quórum exigido pela vontade dos condôminos manifestada na Convenção Condominial e no vigente Código Civil. Mais outra: ?CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por meio de vidros transparentes incolores - Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art.10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial - Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo - Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores - Possibilidade por opção de realização - Sentença de improcedência .Apelação desprovida.? Alguns juristas renomados ainda ratificam que: "Tem-se entendido, generalizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o exterior, varanda ou terraço, por vidraças encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a sua transparência não quebra a harmonia do conjunto". - Caio Mario da Silva Pereira. Ainda, com muita importância, parte de outro julgado: Superior Tribunal de Justiça no corpo do R.E. Nº 981.253 ? ES ? (2007/0194500-0) - "O aresto atacado verificou que a alteração havida é quase imperceptível. Analisando as provas dos autos concluiu que elas "demonstram que a colocação de vidro translucido no interior da unidade autônoma, objetivando a segurança de seus ocupantes e melhor aproveitamento da respectiva área privativa, de forma alguma prejudicou a estética do edifício, com a quebra de sua harmonia, mesmo porque de difícil visualização. "Vê-se que do exame de fotografias e perícias verificou que a modificação ocorrida de nenhuma forma comprometeu a harmonia arquitetônica da fachada"(fls. 181)" Como pode observar: nem tudo está perdido... Ufa! Se após determinados procedimentos administrativos e legais (com votação em assembleia geral específica), entendemos que o envidraçamento de varandas, com material translúcido e que atenda a especificações técnicas ideais de implantação (inclusive mediante avaliação prévia estrutural do edifício por engenheiro civil), uma vez que os vidros são específicos para este fim e com menos peso), após tudo documentado, projetado tecnicamente, discutido e votado regularmente em assembleia geral específica, certamente esta modificação não caracterizará alteração de fachada. Poderá até ser deliberada por quórum inferior ao já citado por todos, uma vez que não haverá mais alteração de fachada... Com certeza vocês terão trabalho para acertar tudo isto..., mas alguém terá de fazê-lo. Concorda? Alternativa não resta, senão trilhar por dois caminhos óbvios (sugestão): a) viabilizar tecnicamente o quadro atual conforme acima descrito, padronizando tudo o que resta; ou b) recorrer ao judiciário, por meio de "nunciação de obra nova", determinando a demolição de tudo que já foi feito irregularmente - porque a assembleia com os cinco (5) condôminos foi certamente irregular. A decisão será certamente de uma assembleia geral convocada exclusivamente para este fim. O síndico terá de apresentar suas opções e discutir o custo-benefício de "a" e "b" ou "c", e assim deliberar a pauta definitivamente para o bem de todos. Somente desta forma resolverá este problema. Entendo que tudo deve ser encarado como um "processo natural administrativo"; trabalhoso em verdade, mas que certamente trará uma enorme tranquilidade futura à todos. Boa Sorte e Feliz 2013. adv.ecampos@hotmail.com adv.ecampos - Skype (vídeo consulta)
Edylson Campos
Edylson.... copiei e guardei seu texto!
Prezado Sr. Edylson, Li e reli toda a sua matéria já que vem de um profissional da área e entende bem as questões jurídicas, no entanto lhe pergunto: como saber que o fechamento da sacada seria feita com vidro transparente? não devia constar na pauta de forma bem clara:? E os caixilhos? temos dois casos aqui no condominio que colocaram vidros transparentes, mas não só uma delas colocou cortina e caixilhos pretos, o que modificou de forma a modoficicar o projeto arquitetonico do prédio como integrou a sacada ao seu imovel colocando parede vermelha e sofás na sacada visíveis a olho nu. Isso nao é uma alteração de fachada? Eu já li inumeros julgados a respeito do simples envidraçamento, sendo permitido desde que todos padronizados. E a questão dos caixilhos, como fica? algumas pessoas fazem outras não, de qualquer forma está configurada a alteração do projeto arquitetonico. De qualquer forma, no mês de março vou convocar uma assembléia para envidraçamento das sacadas. Muitas pessoas querem colocar aquele vidro transparente que é colocado em faixas para facilitar a limpeza e uso. O motivo alegado é o vento, a poeira que entra nos aptos. pelas sacadas, anecessidade dde terem um espaço seguro para as crianças brincarem em casa em dias de chuva. Então eu lhe pergunto: qual o quorum para votar essa questão se nao se considera alteração de fachada? Não há como envidraçar se não tiver caixinhos, acho. Emntão a cor dos caixilhos poderia se aproximar da cor do prédio de modo a não afetar a harmonia da fachada. Gostaria muito de sua opinião, pois eu também gostaria de envidraçar minha sacada pelos mesmos motivos dos moradores, mas preciso ter certeza do quorum para não sofrer nenhuma ação. Desde já, agradeço sua resposta.
Muito obrigada Edylson. Vi uma luz no fim do túnel e queria sua opinião. As varandas são assim: tem a sala, uma das paredes é toda porta de vidro que dá pra varanda, vem a varanda e quando acaba o piso tem um muro e por fora uma floreira larga de uns 50 cm que fica externa e de fora a fora da varanda. Quem fechou a varanda envidraçou ANTES da floreira, ou seja, a parte externa que é a floreira continuou como estava. Quase não se vê de fora. Estou comparando o envidraçamento com a colocação de rede de segurança, que quem tem colocou no mesmo lugar. Se teve ata de colocação de rede foi Deus sabe quando. O vidro que foi colocado é transparente e quem colocou, colocou com a mesma empresa. Por sorte, todos os envidraçamentos são iguais. Como não mudou a fachada externa, o vidro é claramente interno ao apartamento, é transparente e não aumentou a área útil dos apartamentos, eu poderia fazer, sei lá, um laudo disso, registrar a ata em cartório com o numero de votos que tem e apresentar a ata junto com o laudao na prefeitura? Que tipo de obra eu posso alegar que configure maioria simples para aprovação? Obrigada.
Juliana, a Telma está certíssima. E vou complementar com a informação que tenho por meio de uma arquiteta (eu queria fazer isso tb na minha unidade e desisti). Para fazer esse fechamento tem que verificar junto a prefeitura, uma vez que eles entendem que ao fazer isso voce está aumentando a área útil da unidade. Se não fizer, corre o risco de uma denúncia e o prédio receber uma fiscalização.