Lockdown e os condomínios: o que fazer se a medida chegar?

Fortaleza, Manaus, Niterói, Recife e São Luís são exemplos de cidades que passaram por lockdown, expressão em inglês que pode ser traduzida como “fechamento total” ou “confinamento”.

A medida implica em restrições mais rígidas de isolamento social, neste momento adotada para reduzir a proliferação da COVID-19 e prevenir que o sistema de saúde entre em colapso.

No lockdown, em geral, as pessoas - com exceção de profissionais de serviços essenciais - só podem sair de casa para comprar alimentos e medicamentos, levar animais de estimação para dar uma volta ou para ir ao médico ou hospital.

Cerca de 20 países adotaram lockdown para conter a pandemia, como Alemanha, Austrália, Canadá, China, Estados Unidos, Espanha, Itália e Reino Unido. 

Nas cidades e estados onde a medida for decretada no Brasil, os condomínios devem tomar uma série de providências para não ficar na mão. Embora as regras variem de acordo com as determinações de cada decreto, os síndicos já podem ser preparar.  

 Você vai ler nesta reportagem: 

• Como o lockdown impacta os condomínios? 
• Kit lockdown para funcionários de condomínio
• Se houver baixa de funcionários, como proceder?
• Quais medidas para reduzir ao máximo o fluxo de pessoas no condomínio?
• Se áreas comuns forem fechadas por força de lockdown, o condômino poderá requerer descontos na cota condominial por não as utilizar?
• Que medidas o síndico pode aplicar aos moradores que não observarem as restrições?
• Como devem ser tratadas as exceções quanto à necessidade de circulação nas áreas comuns?
• Como um síndico de São Luís/MA enfrentou os desafios do lockdown
• Lockdown: Perguntas e Respostas

Como o lockdown impacta os condomínios?

Mantendo as pessoas em isolamento social dentro de casa, o lockdown impede a circulação desnecessária para cumprir o objetivo de conter a propagação da COVID-19. Isso inclui os condomínios e suas áreas comuns também.

O síndico profissional Nilton Savieto comenta que a mudança é grande para os condomínios em cidades que decretaram lockdown.

"Vai desde a preparação para controle de acesso, preparo dos funcionários, escalas de serviço, terceiros até a limpeza", enumera Nilton Savieto, síndico profissional.

Na prática, isso significa que:

• visitas meramente sociais não devem entrar no condomínio
• funcionários devem se municiar de documentos para uma possível fiscalização
• síndico deve organizar escalas de trabalho para diferentes cenários, prevendo baixas de funcionários
• organizar manutenção de equipamentos essenciais
• reforço na limpeza de áreas mais acessadas por moradores  
• regras rígidas para reduzir fluxo de pessoas dentro do condomínio

O advogado especializado em Direito Condominial Diego Basse lembra que os condomínios já foram diretamente afetados pelas medidas de combate à pandemia adotadas até o momento.

"Os condomínios edilícios são o espelho da sociedade. Seja do ponto de vista do impacto financeiro experimentado pelos condôminos, ou pelas restrições adotadas pelos gestores dos empreendimentos, acompanhando decretos governamentais e diretrizes do Ministério da Saúde", explica o advogado. 

Taula Armentano, advogada e síndica profissional de condomínios-clube, lembra que áreas comuns de condomínios são propriedades compartilhadas pelos condôminos sujeitas ao cumprimento de determinações governamentais, a serem diligenciadas pelo síndico. 

Para manter todos os moradores alinhados com as novas regras, Taula destaca a importância de o síndico usar todos os recursos de comunicação disponíveis para informar sobre as medidas, novidades e orientações. 

A administradora Apsa vem defendo a redução drástica de movimentação de pessoas dentro dos condomínios em que atua.

"Elaboramos cartilha informativa com instruções básicas essenciais com embasamento jurídico", diz Edgar Poschetzky, gerente geral de condomínios da empresa. A Apsa administra 3 mil condomínios no Rio de Janeiro e Recife, cidades que sofreram impactos do lockdown, Belo Horizonte, São Paulo, Distrito Federal e Salvador.

Kit lockdown para funcionários de condomínio 

Síndico, administradora e terceirizada devem unir forças para providenciar um "kit lockdown" para cada funcionário do condomínio. As recomendações de Poschetzky e Savieto são que este kit inclua:

• carteira de trabalho
• último holerite / contracheque
• declaração assinada pelo síndico ou pela administradora atestando que a pessoa trabalha em serviço essencial de condomínio (portaria, segurança ou limpeza) para apresentar a um possível fiscal e conseguir fazer o trajeto casa-condomínio-casa. Se possível, registrada em cartório.

"Niterói já passou por lockdown e está flexibilizando o retorno. Funcionários que moram lá e trabalham em condomínios do Rio de Janeiro estavam conseguindo fazer o trajeto sem transtornos usando a declaração", comenta Edgar Poschetzky, da Apsa.

Outras medidas voltadas para os funcionários previstas pelo síndico profissional Nilton Savieto:

• vale-combustível aos que tenham veículo próprio
• táxis/aplicativos de transporte caso o transporte público seja insuficiente
• estabelecer escala de trabalho 12x36 com 4 funcionários por posto
• em último caso, disponibilizar acomodação no condomínio aos funcionários, se possível.

DOWNLOAD: Baixe o modelo de declaração para funcionário de condomínio. 

Se houver baixa de funcionários, como proceder?

Se por alguma razão os funcionários da limpeza não conseguirem ir trabalhar e não houver meios de substituí-los, o síndico profissional Nilton Savieto recomenda:

• Lixo: os moradores devem descer com o seu lixo até as lixeiras específicas, observando os dias e horários de coleta 
• Limpeza básica: caso o condômino produza sujeira, ele mesmo providencie a limpeza. A famosa máxima "sujou, limpou".

Se chegar ao ponto de haver baixa de porteiros sem condições de substituição, a sugestão é que a portaria fique fechada entre 18 e 6 horas, com apenas um turno de trabalho.

No horário sem porteiros, a entrada e saída de moradores seria feita pela garagem, com o controle remoto.

Quais medidas para reduzir ao máximo o fluxo de pessoas no condomínio?

O advogado Diego Basse lembra dos deveres do síndico previstos na legislação.

"O síndico está imbuído dos deveres constantes no artigo 1348 do Código Civil e convalidados pelo Projeto de Lei nº 1179/2020 (aguardando sanção presidencial), que prevê que o síndico pode impor aos condôminos, moradores e prestadores de serviço medidas restritivas para evitar a propagação da COVID 19, além de proteger sua população local", destaca o advogado.

PRESTADORES DE SERVIÇO: antes que o lockdown venha, é importante que o condomínio esteja em dia com as manutenções de itens prioritários, como elevadores, CFTV, bombas de recalque, portões e interfones. Se a medida mais rígida vier, somente manutenções emergenciais devem ser realizadas, como vazamentos de água e gás ou pane elétrica.

MORADORES: fazer campanhas de conscientização, reforçando que o período é delicado e o meio mais eficaz para evitar a transmissão do vírus é ficando em casa.

• Ferramentas para campanhas: plataformas de comunicação e aplicativos e telas de comunicação e notícias.

DELIVERY: embora em algumas cidades, como Rio de Janeiro, haja lei ou costume de entregas na porta da unidade, especialistas enfatizam que o ideal é que as encomendas sejam retiradas na portaria pelo morador. Desta maneira, evita-se que pessoas de fora circulem pelas dependências do condomínio, além da questão de segurança.

EMPREGADAS, FAXINEIRAS, BABÁS E CUIDADORES: a orientação geral é que seja mantido somente o que for essencial. A depender do decreto, talvez o condômino precise hospedar seu funcionário em sua unidade durante o período do lockdown.

VISITAS:  novamente, fazer campanhas de conscientização junto aos moradores para não receber visitas em suas unidades que não sejam essenciais. Reuniões sociais, jantares e festas não combinam com o momento. A depender do decreto, síndicos podem fazer controle de acesso ainda mais rígido. "O controle deve ser feito de forma minuciosa, seguindo protocolo previamente firmado pelo Corpo Gestor", reforça Diego Basse.

Se áreas comuns forem fechadas por força de lockdown, o condômino poderá requerer descontos na cota condominial por não as utilizar?

Não. Cota condominial é rateio de despesas e o fato de condôminos estarem sendo impedidos temporariamente de usar algumas áreas, para evitar aglomeração e contágio, não significa que não estão sendo feitas as devidas manutenções e outros cuidados, que implicam em despesas previstas.

 "Cabe a cada condômino liquidar sua cota condominial, em conformidade ao artigo 1336, I do Código Civil. Fazendo justiça aos gestores, a grande maioria dos síndicos tem buscado renegociar contratos, suspender serviços ligados a utilização das áreas comuns e outras medidas, de forma a minimizar o impacto financeiro sofrido por todos", destaca Diego Basse. 

Que medidas o síndico pode aplicar aos moradores que não observarem as restrições?

O momento é atípico e exige controle e rigor de forma a proteger a coletividade. "Entendemos que a proteção ao coletivo deve se sobrepor a interesses individuais, logo a ferramenta que o síndico deve utilizar nesse delicado momento, é a aplicação de multas", conclui Diego Basse.

Ele adiciona que vale conceder ao infrator oportunidade de se justificar tão logo receba o aviso de multa (assim como ocorre com as multas de trânsito). Contudo, devido ao momento excepcional de pandemia, as medidas devem ser céleres  e rigorosas, sob pena de se colocar a todos em risco. 

• Veja aqui como aplicar muitas e advertências em condomínios

Como devem ser tratadas as exceções quanto à necessidade de circulação nas áreas comuns?

Cada condomínio é único e possui suas peculiaridades. "Dessa forma, o síndico deve ter sensibilidade para analisar os anseios de sua massa condominial e buscar resolver as situações individuais aplicando ponderação, sem perder de vista as inúmeras responsabilidades que a lei lhe impõe, inclusive na esfera criminal", orienta o advogado Diego Basse.

Como um síndico de São Luís/MA enfrentou os desafios do lockdown

O síndico José Faustino dos Santos Júnior, há mais de quatro anos à frente de um condomínio residencial no bairro de Calhau, em São Luís/MA, passou poucas e boas durante o lockdown.

Dois porteiros e o supervisor foram infectados pela COVID-19 e, durante o período de afastamento, foram substituídos por profissionais reservas da empresa terceirizadora.

O condomínio ainda padeceu de alguns episódios de falta de água.

"Sem o supervisor, os demais funcionários não souberem como manusear o sistema de bombas, que é automático e falhou. Tivemos que chamar um eletricista no meio da noite para fazer o conserto. Na sequência, providenciamos um serviço de modernização desse sistema", comenta o síndico Faustino José dos Santos Júnior, de São Luís.

Como se não bastasse o problema na bomba de água, o motor de um dos três elevadores queimou e o conserto vai levar ainda cerca de um mês para ser concluído.

Faustino providenciou as declarações para que todos os funcionários usassem durante o lockdown na região. Nenhum deles foi barrado pela fiscalização. 

Ele ainda relata outros grandes impactos do lockdown no condomínio:

• áreas de lazer isoladas
• um elevador reservado para pessoas infectadas ou com suspeita de COVID-19
• mais ciclos diários de limpeza dos elevadores e dos halls
• uso de máscara obrigatório nas áreas comuns por moradores, funcionários, prestadores e eventuais visitantes
• mudanças suspensas. A última foi feita na véspera do início do lockdown
• redução do horário de trabalho dos funcionários para pegarem o transporte público mais vazio

Embora a maioria dos moradores seja colaborativa, o síndico vem sofrendo pressões de famílias com crianças para liberar ao menos a piscina, algo que ele planeja flexibilizar quando for mais seguro.

"O curioso são as crianças dando bronca nos próprios pais que não seguem algumas recomendações, como não compartilhar elevador com pessoas de outras famílias", conta Faustino. 

• DOWNLOAD: Cartaz traz dicas de prevenção à COVID-19 em condomínios 
• DOWNLOAD: Cartaz sobre fechamento de áreas comuns
• DOWNLOAD: Cartaz sobre uso de máscara nas áreas comuns do condomínio

Lockdown: Perguntas e Respostas

Confira abaixo esclarecimentos do advogado especialista em Direito Condominial Diego Bassi, colunista do SíndicoNet, para outras dúvidas sobre lockdown.

QUAL A FINALIDADE DE AUTORIDADES GOVERNAMENTAIS ADOTAREM O LOCKDOWN NO CASO DA COVID-19?

Evitar a circulação de pessoas em busca do controle do contágio da COVID-19. Por ser notoriamente muito alto o nível de contaminação, o lockdown protege a população frágil em termos de saúde (idosos e pessoas com comorbidades) e evita o colapso do sistema de saúde. Os casos mais graves da epidemia necessitam de leitos de UTI, que podem ficar ocupados por muitos dias face a necessidade de auxilio para respirar artificialmente. Isso gera déficit de leitos e prejuízo no atendimento aos doentes, especialmente no sistema de saúde público. 

COMO O LOCKDOWN ESTÁ SENDO TRATADO NO BRASIL?

Tema de inúmeros debates e embates políticos, a questão foi superada após análise do Supremo Tribunal Federal, que decidiu que Estados e Municípios têm competência para adotar as medidas que necessitarem para combate à pandemia, seguindo as diretrizes do Ministério da Saúde quanto a protocolos sanitários e nas questões técnico médicas. 

COMO SE IMPÕE O LOCKDOWN POR PARTE DE ESTADOS E MUNICÍPIOS?

O lockdown pode ser imposto por ordem judicial, e aqui entendemos que a ação pode ser proposta por iniciativa do Ministério Público, do Estado (proposta pelo Procurador Geral) ou pelo Município interessado (também pelo Procurador Geral do Município) ou por Decreto do Chefe do Poder Executivo (Governador ou Prefeito).

Alguns Estados adotaram o lockdown total, como o Pará, ou parcial, como Piauí, Maranhão (Grande São Luis) e Amazonas (na capital Manaus). 

COMO FICA O DIREITO DE IR E VIR COM O LOCKDOWN?

O direito de ir e vir é uma das “princesas” das garantias constitucionais, está ligado à liberdade da população. Contudo, estamos vivendo em momento excepcional, tal qual uma guerra. A adoção de medidas extremas tem por objetivo combater o "inimigo comum", o novo coronavírus. O objetivo principal é proteger a vida. Entre o dever estatal de proteger a saúde e a vida da população e a garantia à liberdade de ir e vir, a segunda fica minimizada, pois a vida sempre prevalecerá em qualquer circunstância. Logo, por via reflexa, aplica-se tal premissa aos condomínios e condôminos, que sofrerão restrições e deverão se sujeitar. 

COMO OS TRIBUNAIS TÊM DECIDIDO TAIS QUESTÕES?

A maior parte das decisões judiciais, especialmente do Judiciário Paulista, é por consagrar as medidas restritivas adotadas pelos síndicos em detrimento a pedidos individuais de liberação de obras, de livre circulação, utilização de espaços comuns, dentre outros.   

E OS CONDOMÍNIOS COMERCIAIS, TERÃO OS MESMOS IMPACTOS E ADOÇÃO DE MEDIDAS COMO OS CONDOMÍNIO RESIDENCIAIS?

Apesar de a finalidade ser diferenciada, os condomínios comerciais serão afetados pelo decreto de lockdown (se vier), devendo limitar seus serviços e atendimentos tão somente às atividades essenciais. Aplicam-se as providências por parte do síndico também.

Fontes consultadas: Diego Basse (advogado), Edgar Poschetzky (Apsa), Faustino dos Santos (síndico orgânicos), Nilton Savieto (síndico profissional), Taula Armentano (advogada e síndica profissional), Claudio Affonso (Cipa).

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