Armadilhas da manutenção predial

Manutenção predial está no radar de qualquer condomínio que se preze. Da luz piloto até a estrutura do subsolo, passando pelos elevadores, escada pressurizada, quadros elétricos, extintores e caixas d’água. 

A periodicidade de manutenção pode ser mais espaçada de um sistema para outro, a depender da durabilidade, mas devem ser monitorados com frequência. Exemplos: fachada e áreas impermeabilizadas.

Nem todo síndico tem formação técnica ou experiência em edificações ou manutenção predial. Para não cair em armadilhas, o gestor deve estar muito atento, ter respaldo técnico e, sempre que necessário, buscar amparo em bons profissionais para fazer uma contratação correta de um desses serviços especializados.

Caso contrário, há prejuízo para todos:

• desperdício de dinheiro: ou porque o serviço era desnecessário ou porque terá que ser refeito
• serviço mal feito, colocando em risco a segurança dos condôminos e do empreendimento
• síndico ser responsabilizado por alguma irregularidade praticada

Listamos abaixo quatro das principais manutenções prediais sujeitas a armadilhas. Confira abaixo e previna-se!

Recarga de extintor: sistema de controle de manutenção de cada equipamento

Armadilhas:

1. Empresa não apresentar relatório prévio de inspeção dos equipamentos
2. Trocar peças desnecessariamente, desperdiçando dinheiro do condomínio
3. Empresa não fazer a recarga efetivamente

Há uma série de cuidados a serem tomados quando chegar a hora de fazer a recarga anual dos extintores do condomínio. A primeira medida é estabelecer um sistema de controle em uma planilha onde devem estar listados todos os extintores numerados.

Anualmente, vão sendo lançadas as manutenções feitas com data e as peças trocadas, como bico, mangueira, gatilho etc. Cada modelo de extintor tem seus itens a serem checados.

A empresa contratada - que deve ser certificada pelo Inmetro - precisa apresentar relatório prévio de inspeção das condições dos extintores, fazer as manutenções necessárias e entregar um laudo de tudo o que foi trocado com o número do extintor.

"Dessa forma a empresa assume a responsabilidade pela manutenção feita. Se na próxima recarga/manutenção vier apontamento de que o extintor que passou por manutenção no ano anterior precisa passar novamente pelo mesmo procedimento, o síndico deve cobrar da empresa anterior a execução que disse que fez", alerta o engenheiro civil Carlos Marrocos, com mais de 35 anos de experiência atendendo condomínios. 

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Uma forma de assegurar que a recarga será realmente feita é esvaziar os extintores de água ao serem levados pela empresa contratada. O zelador e a equipe de limpeza podem aproveitar a água para lavagem de áreas comuns, por exemplo. A mesma prática não se aplica aos extintores de pó químico e CO2.

O síndico profissional Nilton Savieto observa se houve troca do anel em todos os extintores, cuja cor muda ano a ano -  é boa prática das empresas sérias. "Se os extintores voltarem com o lacre na mesma cor, é indício de que não houve a manutenção."  

Outro cuidado de Savieto: quando vem apontada a necessidade de troca de um extintor, ele opta em comprar o novo extintor com o fabricante e não com a empresa que fez a manutenção. Assim não há conflito de interesse.

Limpeza de caixa d'água: certificado de trabalho em área confinada e análise bacteriológica

Armadilhas:

1. Profissionais sem certificado NR 33 - área confinada
2. Profissionais sem atestado médico em dia 
3. Combo inadequado: limpeza de caixa d'água e desinsetização feitos pela mesma empresa 
4. Análise bacteriológica emitida por empresa vinculada à que fez a limpeza

Há alguns pré-requisitos para a execução da limpeza de caixa d'água que nem todo síndico está atento na hora de fechar o contrato e nem toda empresa informa proativamente.

O síndico deve exigir que o profissional que fará a limpeza da caixa d'água tenha certificado de trabalho em área confinada (NR 33) e atestado médico de que está apto para o serviço.

E não é só isso: o profissional deve portar um rádio e outro colega deve estar do lado de fora acompanhando. Caso ele fique sem condições de respirar, o resgate deve ser feito de imediato.

Se houver acidente, o síndico é corresponsável, pela contratação, e será cobrado por não ter exigido o atestado e a comprovação de capacitação técnica.

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Um outro cuidado que o síndico pode ter é contratar empresas diferentes para limpeza de caixa d'água e desinsetização e desratização, ou exigir que os serviços sejam feitos em dias diferentes.

"Se a mesma equipe fizer a desinsetização, desratização e a limpeza de caixa d'água no mesmo dia pode haver o risco da contaminação com traços de veneno no uniforme, EPI's e até no veículo usado pela equipe. É uma coisa que tem que se preocupar, pois impacta na saúde dos moradores", alerta o síndico profissional Nilton Savieto. 

O mestre e engenheiro em Manutenção Predial Felipe Lima aconselha os condomínios a contratarem a análise bacteriológica da água com uma empresa independente, sem vínculo com a que fez a limpeza da caixa d'agua. Esse serviço geralmente entra no pacote.

"É o mesmo que pedir para a raposa cuidar do galinheiro. Se a empresa não fez o serviço corretamente, dificilmente ela irá admitir isso. Se houver alguma irregularidade, o condomínio pode contestar a empresa que fez a limpeza. É um serviço barato que vale a pena ser contratado para assegurar a saúde dos usuários", diz Felipe Lima, professor do curso Gestão de Manutenção Predial para Síndicos e Gestores Prediais, do SíndicoNet.

Manutenção de elevadores: atenção ao Relatório de Inspeção Anual (RIA)

Armadilha: empresa emite o Relatório de Inspeção Anual dos elevadores com nenhuma não-conformidade e, pouco tempo depois, começa a enviar orçamentos de manutenções, trocas de peças etc para sanar problemas omitidos do relatório. 

Em diversas cidades, como São Paulo, a empresa que faz a manutenção ou conservação dos elevadores é obrigada por lei a emitir anualmente o Relatório de Inspeção Anual (RIA, o nome pode variar de uma localidade para outra) com assinatura do engenheiro responsável e exigir ART.

Se não entregar o documento, o síndico deve notificar a empresa para ela apresentar a documentação.  A depender do retorno, o síndico poderá rescindir o contrato e até mesmo denunciar a empresa e o engenheiro nos órgãos competentes.

Se não vier nenhuma recomendação no RIA e depois a empresa enviar orçamentos para fazer manutenções não listadas no relatório, o síndico deve questionar e pedir um relatório técnico completo com todos os itens, especificando que a inspeção foi feita com base nas respectivas normas técnicas ou instruções técnicas do fabricante do equipamento.

Se ainda assim o síndico desconfiar, talvez seja a hora de contratar uma consultoria independente para fazer uma inspeção completa e isenta nos elevadores e confrontar a empresa de manutenção. 

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Manutenção de escadas pressurizadas

Armadilha: insuficiência na quantidade de pontos testados para assegurar a pressão 

Prédios com mais de 14 pavimentos devem ter escadas pressurizadas cuja manutenção periódica, segundo Carlos Marrocos, raramente é feita como exige a norma ABNT NBR 14.880/14.  

De acordo com Marrocos, o padrão é a empresa ir ao condomínio para verificar o sistema de alarme e se os detectores de fumaça dos halls estão funcionando.

No caso do estado de São Paulo, existe uma instrução técnica de pressurização de escada (IT 13) que detalha como essa manutenção deve ser feita, como a quantidade de pontos que devem ser testados em cada inspeção.

"Para testar a eficácia do equipamento, a manutenção tem que verificar se a pressurização é suficiente para impedir a entrada de fumaça na escadaria e essa pressão geralmente não é medida", alerta o engenheiro.

Nilton Savieto complementa que, ao fazer o teste, as portas corta-fogo de todos os andares devem ser checadas se estão com pressão suficiente para deixá-las totalmente fechadas.

E uma dica adicional do síndico profissional: as portas em si também devem estar com manutenção preventiva em dia: molas, dobradiças, trincos, lubrificação e maçaneta livre dos dois lados.

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Cinco etapas para uma manutenção predial correta nos sistemas do condomínio

Qualquer manutenção predial exige do síndico atenção nas cinco etapas envolvidas, a começar pelo diagnóstico preciso do que de fato deve ser feito. Confira:

1. Solicitar uma vistoria técnica com checklist do equipamento que precisa passar pela manutenção, seja para-raios (SPDA), elevador, bombas, quadro elétricos, gerador etc. "Cada um tem o seu checklist específico. Essa vistoria deverá ser feita e assinada por um técnico credenciado", orienta Carlos Marrocos
2. Solicitar um memorial descritivo dos serviços necessários
3. Abrir uma cotação conforme o memorial descritivo
4. Escolher a melhor
5. Solicitar sempre, ao final do serviço contratado, um atestado de conformidade com a respectiva ART do responsável técnico com cópia da carteira do CREA

Quando o síndico não é especialista no assunto, ele pode recorrer a uma assessoria técnica para ter todo o suporte necessário para definir o escopo do serviço a ser feito, auxiliar na cotação, equalizar e analisar as propostas para fazer a melhor escolha.

A administradora do condomínio pode ajudar na cotação e equalização de propostas, análise de contratos e até mesmo com suporte técnico por meio de um departamento de engenharia, se tiver. 

E se não tiver essa assessoria? "No mínimo, o síndico deve analisar três propostas e verificar a diferença entre elas, com a ressalva de que todas tenham sido feitas por um responsável técnico credenciado", reforça o engenheiro Carlos Marrocos.

• Use o CoteiBem, plataforma de cotações do SíndicoNet, para obter orçamentos de empresas avaliadas por outros síndicos

Como avaliar empresas corretamente e não cair em furada 

O síndico deve ser cauteloso na hora de escolher a empresa que irá contratar e não cair em armadilhas:

• Verificar sua idoneidade:
  • se o CNAE (Classificação Nacional de Atividades Econômicas) da empresa corresponde à atividade
  • levantar a ficha cadastral: certidões negativas de INSS, FGTS, Receita Federal, Junta Comercial etc
  • verificar possíveis reclamações em sites como ReclameAqui e CoteiBem
  • analisar o contrato social da empresa e fazer buscas em cartórios de registros de títulos, bem como no Serasa e SPC para ver se não há títulos protestados
  • Contrato Social ou Documentação Societária
  • Cartas de referência a entidades bancárias, com atestado de idoneidade
• Verificar responsável técnico da empresa
• Solicitar que abaixo da assinatura conste o numero do CREA do Responsável Técnico. Em caso de dúvidas, consulte o CREA.

- Consulte o Guia do SíndicoNet de contratação de serviços

- Conheça o curso Gestão de Manutenção Predial para Síndicos e Gestores Prediais

Fontes consultadas: Carlos Marrocos (engenheiro civil), Felipe Lima (engenheiro manutencista) e Nilton Savieto (síndico profissional).

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