Reformas em unidades privativas na pandemia

Conciliar interesses e direitos da massa condominial tem sido um dos maiores desafios dos síndicos na pandemia de covid-19. Sem sombra de dúvidas, reformas de unidades privativas está entre as campeãs de conflitos entre os moradores.

Submissas às leis e decretos, as decisões da coletividade valem como regras internas no condomínio. Mas a ausência de diretrizes governamentais específicas para condomínios coloca o síndico em situação delicada, pressionado por uma comunidade dividida e, muitas vezes, motivada por interesses individuais.

 Você vai ver nesta matéria: 

• Condomínio pode suspender reformas nas unidades privativas?
• Decisão compartilhada e atendimento às necessidades de todos
• Modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas na pandemia

Condomínio pode suspender reformas nas unidades privativas?

As opiniões se dividem entre os especialistas sobre a suspensão das obras nas unidades autônomas durante as fases mais críticas da pandemia. Há argumentos para sustentar os contrários e os favoráveis.

Segurar a liberação de novas reformas e suspender as já em andamento é a recomendação do advogado especializado em condomínios Rodrigo Karpat, coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP. 

No documento da comissão da OAB-SP com orientações para a Fase Emergencial no estado de São Paulo, que segue até 30/03, consta que "a realização de obras e reformas nesta fase devem ser suspensas até 30/03/21, somente manutenções essenciais estão permitidas". 

A medida mais dura colabora para redução da movimentação de pessoas pelas cidades, restringe a entrada e movimentação de pessoas estranhas ao condomínio e melhora as condições para quem está estudando e trabalhando de casa, eliminando makitas e marretas.  

Já o advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial Márcio Spimpolo alerta que a proibição de reformas fere diretamente o direito de propriedade, assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil.

"Condôminos podem votar pela suspensão de obras nas áreas comuns, mas não nas unidades privativas", diz Spimpolo, professor e coordenador da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP.

Quando o síndico receber um pedido de reforma durante períodos mais críticos da pandemia, o melhor caminho é o diálogo com o condômino, numa tentativa de sensibilização e conscientização que o momento pede, propondo o adiamento da reforma, caso não seja emergencial, ensina Spimpolo.

Se o condômino realmente insistir em fazer a reforma - seja pela urgência para se mudar, por emergência (vazamento de água, gás, problema estrutural) ou por se manter irredutível - é importante que o condomínio tenha um protocolo de reformas nas pandemia.

Não dá para descartar a volta dos processos e liminares pelas partes que se sentem prejudicadas, infelizmente, ficando na mão do juiz a decisão.

• Confira liminares que já saíram sobre o assunto aqui. 

Decisão compartilhada e atendimento às necessidades de todos

O síndico não deve tomar decisões polêmicas sozinho. E, a depender das proporções, não basta deliberar com o conselho: deve-se consultar a massa condominial com enquetes ou assembleias.

A síndica profissional Karina Nappi, diretora da Admix Service com mais de 15 condomínios na carteira, tomou decisões sobre obras, como criação de protocolo, com o conselho, em condomínios menores, e aplicou enquetes em condomínios maiores.

Nos condomínios que estão com reformas, as mesmas seguem regras transitórias estabelecidas para a pandemia, especialmente nos condomínios em fase de implantação, com muitas intervenções nas unidades e ainda poucos moradores ocupando os apartamentos.  

"Nos condomínios com obras em andamento, um dos fatores preponderantes é aumentar a frequência da limpeza das áreas comuns, principalmente elevadores e halls, e sanitização de ambientes. Outra medida é determinar horário de barulho reduzido, pegando faixa de horário de almoço, quando quem está trabalhando e estudando não tem nem reunião e nem aula. Dá para todos se programarem", diz Karina. 

A ideia de estabelecer regras transitórias é para equilibrar as necessidades e direitos de todos os moradores no atual momento.

Além do já citado direito de propriedade, também há o direito à segurança, sossego e saúde, previstos no artigo 1.277 do Código Civil. O problema maior, segundo a diretora da Admix, são "as pessoas individualistas, que não pensam no coletivo, e não estão abertas ao diálogo".

"O síndico deve gerenciar essa questão no condomínio, desenhando um plano de ação com o apoio dos proprietários, para assim manter a segurança sanitária e também o convívio harmonioso", afirma o advogado Márcio Spimpolo. 

• Confira abaixo o Protocolo de Reformas na pandemia do SíndicoNet ou baixe aqui. 
• LEITURA: Matéria completa sobre reformas na quarentena
• Acompanhe nosso Especial COVID-19, atualizado diariamente com tudo sobre a pandemia

Modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas na pandemia

Se não for possível adiar o início de uma nova reforma no condomínio, o SíndicoNet disponibiliza um modelo de Protocolo de Reformas em unidade privativas, com o intuito de auxiliar síndicos a lidar com obras de forma organizada e segura na pandemia.

• DOWNLOAD: baixe o Protocolo de Reformas e use no seu condomínio

O documento, com atenção especial às questões sanitárias, foi elaborado segundo boas práticas recomendadas por entidades, administradoras, síndicos profissionais, advogados e técnicos.

O protocolo pode ser usado em sua íntegra ou customizado, de acordo com as particularidades e necessidades específicas de cada condomínio, sempre com anuência do conselho e/ou condôminos - via enquetes ou assembleias virtuais -, e alinhado com as determinações governamentais. Confira:

Dias e horários

• Entrada de prestadores de serviços autorizada em dias úteis
• Horário reduzido: das ___h às ___h (ex: 9h às 16h)
• Sábado, domingo e feriados: apenas emergências (vazamento de água, gás etc)

Documentação a ser apresentada pelo condômino

• Preenchimento de requisição de reforma. Use nosso modelo
• Apresentação do projeto de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto responsável com atendimento à norma ABNT NBR 16.280:2015
• Apresentação do comprovante de recolhimento de ART ou RRT
• Análise e aprovação de documentação
• Agendamento prévio da obra
• Pré-cadastro de prestadores autorizados para o controle de acesso: nome e  nº do documento. Use nosso formulário

Áreas comuns: adequações

• Dispensers de álcool em gel em pontos de acesso e passagem de prestadores
• Ventiladores nos elevadores para ter circulação do ar

Áreas comuns: regras para prestadores de serviços

• Uso obrigatório e correto de máscara facial (cobrir nariz e boca)
• Avaliar medição de temperatura antes do acesso
• Proibida a permanência em espaços comuns
• Proibido uso de banheiros, vestiários e copa dos funcionários do condomínio
• Proibida entrada de veículos de prestadores na garagem
• Proibido uso do elevador por prestadores junto com moradores

Na unidade em reforma

• Obrigatória presença do responsável pela obra para garantir atendimento às regras
• Número reduzido de prestadores por unidade: até ____ prestadores (ex: até 3 a depender da metragem)
• Evite entra e sai desnecessário (fumar, refeições etc)

Barulho

• Limite de ___ obras simultâneas na mesma torre (ex: 2 ou 3, a depender do porte)
• Escalonar os dias para cada unidade em reforma, se forem várias
• Horário reduzido para ruído alto: das ___h às ___h (ex: 10h às 14h)
• Conversas em volume baixo
• Proibido uso de aparelhos sonoros
• Disponibilizar áreas comuns ociosas aos moradores mais afetados para trabalhar ou estudar

Comunicação aos condôminos sobre nova reforma

• Divulgação com antecedência sobre nova reforma e data de início. Use nosso modelo
• Compartilhamento de cronograma da obra (dias x nível de ruído) para melhor organização dos demais moradores quanto a reuniões e aulas. Use nosso modelo

Limpeza

• Preparo dos espaços e elevador (proteções) pela equipe do condomínio
• Vedação da porta da unidade em reforma para minimizar sujeira no corredor ou áreas
• Limpeza das áreas sujas em decorrência da obra (corredor, elevador, halls de passagem)
• Sanitização de ambientes 

Entrega de materiais e descarte de entulho

• Entrega e transporte de material mediante agendamento prévio para uso do elevador de serviço preparado com proteções
• Armazenar o entulho na unidade, ensacar, transportar pelo elevador de serviço e descartar diretamente na caçamba uma única vez ao dia ou mediante agendamento

DOWNLOAD: gostou do Protocolo de Reformas? Baixe e use no seu condomínio

Fontes consultadas: Márcio Spimpolo (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), Karina Nappi (síndica profissional), Débora Ravani (síndica profissional), AABIC, Secovi-SP.

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