Lei do Inquilinato e problemas estruturais: com quem fica a responsabilidade?

A responsabilidade por danos em um imóvel alugado pode variar de acordo com a situação. Portanto, é necessário analisar cada caso e entender mais o que a Lei do Inquilinato fala sobre problemas estruturais.

A legislação brasileira é muito explicativa e inclui uma extensa lista do que é responsabilidade de inquilinos e proprietários. Mas sempre há dúvidas sobre o que fazer quando há problemas estruturais no imóvel.

Em regra, o inquilino é responsável por qualquer dano causado por suas ações ao longo do período de locação.

Por outro lado, o proprietário tem de custear as despesas decorrentes de problemas de construção que possam pôr em perigo a utilização do imóvel para o fim a que se destina.

Pensando em explicar melhor esse tema, produzimos este artigo. Boa leitura!

O que diz a Lei do Inquilinato?

Os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) determinam as responsabilidades do locador e do locatário.

A lei dita que o locador é responsável por entregar o imóvel em perfeitas condições de uso. E, por sua vez, o locatário é responsável por preservar e zelar pelo bem, e, ao fim da locação, devolver o imóvel no mesmo estado de origem,  salvo os desgastes pelo seu uso normal.

O que compete ao proprietário?

Para detalhar melhor, confira o que diz a lei:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

Nesse caso, cabe ao proprietário resolver problemas como: telhados danificados, calhas quebradas e outras obras necessárias para manter a finalidade do imóvel.

Isso também inclui problemas estruturais relacionados a mecanismos elétricos e hidráulicos que podem se desgastar com o tempo devido ao fim da vida útil.

Quais são as responsabilidades do inquilino?

Art. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Por outro lado, os inquilinos são responsáveis pela manutenção de rotina, como:

• Torneiras e sifões com vazamento;
• Fechaduras soltas;
• Descargas desreguladas;
• Substituição de espelhos das tomadas;
• Limpeza de calhas, caixa d'água e de gordura;
• Substituição de vidros, azulejos e cerâmicas quebrados, entre outros.

Além disso, deve devolver a casa com pintura nova, se assim ele a recebeu.

Quando um inquilino aluga um imóvel, ele também é responsável pela manutenção e conservação do espaço alugado.

Portanto, pequenas imperfeições devido ao uso diário, ou acabamentos que possam ser danificados por manejo incorreto, são de responsabilidade do locatário.

• Leia também: Quais despesas da cota condominial são do inquilino?

Qual a importância da vistoria pré-aluguel?

Antes de um novo inquilino entrar no imóvel, devem ser realizadas vistorias para determinar as condições em que a propriedade se encontra.

Uma vistoria é uma avaliação completa para identificar quaisquer problemas que possam existir na infraestrutura do imóvel. Deve ser feito antes da entrega das chaves ao locatário e quando ele devolver o imóvel.

Essa é a maneira mais segura de evitar problemas entre proprietários e inquilinos e garantir que todas as partes cumpram com suas responsabilidades.

O que é caracterizado como problema estrutural?

A estrutura de um imóvel pode sofrer com o desgaste natural, devido à passagem do tempo, assim como podem ocorrer danos por desastres naturais ou de mau uso.

Alguns dos problemas mais comuns são:

• Descascamento da pintura;
• Erros de acabamento;
• Infiltração nos tetos, paredes e pisos;
• Vazamentos;
• Goteiras;
• Rachaduras;
• Desníveis;
• Destelhamento;
• Entupimentos crônicos;
• Problemas elétricos e hidráulicos.

Há também o desgaste no imóvel, que se divide em duas categorias:

1. Desgaste natural

São desgastes que ocorrem devido ao dia a dia, e estão relacionados à durabilidade e qualidade do material de construção e sua validade. Nesse caso, os problemas não são por falta de manutenção ou mau uso.

2. Desgaste por uso indevido

É resultado do mau uso e do manuseio incorreto dos acabamentos, mecânicas e móveis. Por exemplo: sobrecarregar a rede elétrica, o que pode causar danos, até mesmo incêndio.

Por isso, cada caso precisa ser estudado. Assim é possível verificar a origem do problema. Como garante a Lei do Inquilinato, problemas estruturais devem ser analisados em sua particularidade.

Se ficar constatado que não foi o locatário que causou tal dano, e se trata de uma questão estrutural, é obrigação do proprietário arcar com os custos da manutenção ou reparo.

Quem deve arcar com os danos estruturais?

Todas as despesas decorrentes do problema da infraestrutura da casa ou apartamento correrão por conta do locador, ficando o locatário obrigado a arcar com as despesas relativas à manutenção e conservação do imóvel.

Complementar à Lei do Inquilinato, o Código Civil (Lei n.º 10.406/02), determina que:

Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.

Art. 569. O locatário é obrigado:

I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Logo, se durante o período de locação ocorrer algum dano além do natural, ou o inquilino for responsável por danos em qualquer parte estrutural das instalações, é ele que deverá arcar com os custos dos reparos.

No entanto, se houver um problema que comprovadamente já estava lá antes da mudança do inquilino, o proprietário deve arcar com o reparo. Se o locador não tomar medidas para reparar os danos, o inquilino tem direito ao reembolso das despesas de reparo.

Quais reparos são de responsabilidade do proprietário?

Veja, a seguir, uma lista dos principais reparos que devem ser realizados pelo dono do imóvel:

• Troca da rede elétrica por desgaste e tempo de uso;
• Substituição de tubulação interna de água;
• Reparo ou troca no sistema interno e externo de esgoto;
• Troca da caixa d'água e acessórios;
• Conserto do telhado em caso de destelhamento ou por desgaste natural;
• Mofo proveniente de vazamento ou infiltração;
• Reparo de rachaduras;
• Substituição ou reparo de portões e muros externos danificados por desgaste natural;
• Troca de piso por estufamentos ou má instalação.

Esses são alguns exemplos que cabe ao locador resolver. Caso o inquilino perceba algum problema, este deve ser imediatamente comunicado ao proprietário ou administradora responsável pelo imóvel.

O que fazer em caso de danos estruturais?

Caso o imóvel locado sofra danos estruturais e prejudique o seu uso pretendido, habitacional ou comercial, o locador deverá ser prontamente informado dos problemas. Uma avaliação deve ser feita, e o responsável deve proceder ao reparo.

Diante de qualquer defeito ou dano estrutural no imóvel, o locatário deve informar ao locador o ocorrido, descrever o problema por e-mail, carta, notificação extrajudicial ou qualquer outro meio que possa ser arquivado.

Dessa forma, o inquilino se protegerá de cobranças futuras do locador.

Nesta matéria você pôde entender melhor o que a Lei do Inquilinato diz sobre problemas estruturais, e a quem compete a responsabilidade em cada caso.

Geralmente os danos na estrutura do imóvel são problemas graves, como vazamentos, questões elétricas, excesso de mofo e acúmulo de umidade devido a problemas de mau isolamento ou infiltração.

É preciso avaliar cada caso para ter certeza que o dano não foi causado pelo locatário. Isso porque um dano sem culpa do inquilino é um problema estrutural ou defeito oculto no imóvel que o inquilino não percebe a princípio, apenas quando o imóvel é constantemente utilizado.

Quando um dano estrutural acontecer, a reparo deve ser urgente ou o imóvel perderá a utilidade para o locatário, ou até mesmo, apresentar perigos para sua saúde e segurança.  

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