Como se define um condomínio de lotes?

O condomínio de lotes é uma espécie de condomínio edilício que apareceu em 2017 e ganha força desde então.

Esse conceito se refere ao condomínio que, ao invés de unidades imobiliárias já construídas, como apartamentos, casas, lojas, salas comerciais etc, é formado por lotes para construção de imóveis. Desta maneira, a função de planejar o imóvel fica totalmente por conta do proprietário.

Continue a leitura para entender melhor este conceito.

O que é condomínio de lotes?

De acordo com a Lei 13.465/2017, o condomínio de lotes deve ser tratado como um condomínio edilício. Mas, você sabe o que é condomínio edilício? Ele é caracterizado pela presença de unidades autônomas de propriedade exclusiva do condômino e áreas comuns a todos, de uso e manutenção compartilhados.

Ou seja: nos condomínios de lote, os proprietários dos terrenos exclusivos também têm uma participação sobre as áreas comuns.

Assim, para se constituir um condomínio de lotes, é necessário, primeiramente, que o empreendedor tenha um projeto de construção do condomínio, com as demarcações dos lotes. Esses terrenos serão separados como unidades autônomas.

Esse projeto deve ser aprovado pela prefeitura e quem comprar um lote, terá a propriedade exclusiva sobre a unidade, com matrícula própria no Cartório de Imóveis.

E, esses futuros donos terão, também, uma fração ideal sobre as áreas comuns do empreendimento, como vias de acesso, portaria, prédio administrativo, áreas verdes, de lazer e outros.

Você também pode entender melhor o que é condomínio de lotes no nosso vídeo da série Especialistas, gravado pelo advogado e professor SíndicoNet Experts, João Paulo Rossi Paschoa. Confira:

Como surgiu a tipologia de condomínio de lotes?

A demanda por condomínios de lotes veio bem antes da sua regulamentação. Pois, como a Lei 6.766/79, não previa a possibilidade de fechamento dos loteamentos, os empreendedores começaram a buscar saídas para atender esse mercado que estava surgindo.

Desse modo, seguiam-se as normas de parcelamento do solo, como áreas autônomas. E os municípios, por questões de segurança, podem autorizar a construção de muros ao redor do loteamento e controlar o acesso.

Nesse sentido, as ruas dos loteamentos de acesso controlado, as praças e áreas de lazer continuam sendo de domínio público. Contudo, a manutenção dessas áreas de domínio público fica sujeita a uma associação formada por proprietários de lotes, que também faz o controle de acesso ao loteamento, por meio de muros e cercas.

Seguindo a evolução da legislação de loteamento, nesse contexto, o condomínio de lotes passa a ter sua formalização legal com a Lei 13.465 de 2017, que estipulou essa tipologia e suas características, dando aval para a instituição dessa espécie de empreendimento de acordo com as normas que apresentamos na primeira parte deste conteúdo.

• Leia também: Entenda o que é loteamento, condomínio e associação

Qual a diferença de condomínio de lotes, loteamento e loteamento fechado?

Como visto anteriormente, o condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício, que ao invés de ter unidades imobiliárias já construídas, são lotes nos quais poderão ser construídos imóveis.

Assim, esse tipo de condomínio é composto por terrenos ou lotes que são vendidos à parte e são propriedade exclusiva do dono. Desse modo, cada lote é uma unidade autônoma e cada dono de lote também compartilha com os demais proprietários áreas de uso comum.

E, é essa uma das principais diferenças do loteamento, pois neste tipo de empreendimento imobiliário, os proprietários têm direito ao lote, enquanto as vias de circulação, praças, e demais equipamentos são de uso público e quem faz a manutenção e o acesso é a própria prefeitura.

O loteamento fechado, ou loteamento de acesso controlado, é o empreendimento que tem a permissão da prefeitura para construir muros e cercas para que o acesso seja controlado, ou seja, quem quiser entrar - seja morador ou não - deve se identificar, para fins de segurança. 

Outra diferença entre condomínio de lote e loteamento, seja ele aberto ou fechado, é que o condomínio será representado legalmente por um síndico eleito pelos condôminos e estes estão sujeitos à convenção e ao regulamento interno, como em um condomínio de casas ou de apartamentos, enquanto no loteamento cada unidade é independente, mas é comum haver uma associação de moradores.

• Leia também: Polêmica na cobrança da taxa de associação de moradores

Como instituir e aprovar um condomínio de lotes?

Para requerer o processo de aprovação e registro de um condomínio de lotes, deve-se fazer um passo a passo parecido com o de uma incorporação imobiliária, mas ao invés do produto final ser um condomínio edificado, será um condomínio de lotes com condições de receber uma edificação.

Assim, o dono de todo o terreno que será dividido em várias unidades deve apresentar um projeto arquitetônico do condomínio à prefeitura, como em um processo de loteamento.

• Leia também: Regularização de lotes

E, por mais que seja um perímetro particular, é necessário ter a aprovação da prefeitura, pois é necessário demarcar as áreas de integração do entorno, já que, as áreas dentro do condomínio serão particulares, como manda a Lei 13.465/2017.

Caso isso não seja feito, o Poder Público pode estabelecer restrições administrativas e barrar o processo de implantação do empreendimento.

Assim, após aprovação do município, deve-se fazer a instituição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.

Os documentos necessários são:

• Projeto aprovado;
• Convenção do condomínio;
• Memorial descritivo do empreendimento e dos quadros das frações ideais que serão vendidos.

Além disso, o proprietário do condomínio deve levar outros documentos pessoais e referentes aos terrenos, mas isso o cartório irá informar para finalizar o processo de instituir um condomínio de lotes.

• Leia também: Regularização e registro do condomínio novo

O condomínio de lotes, portanto, é uma inovação do legislativo, pacificando um tema outrora polêmico, que traz novo potencial de negócios imobiliários para o segmento.   

Gostou do conteúdo, mas ainda está com dúvidas? Clique aqui, deixe sua pergunta no Conviver e logo nossos especialistas irão te responder.

Conteúdo SíndicoNet