Assembleia em aberto ou em sessão permanente

A assembleia em sessão permanente em condomínio, também conhecida como assembleia permanente ou assembleia aberta, está prevista no Código Civil desde 2022 e é um recurso que pode destravar pautas que exigem quórum qualificado, difícil, às vezes praticamente impossível de atingir.

Porém, mesmo com a segurança jurídica trazida à modalidade com a publicação da Lei 14.309/2022 que a regulamenta com a inclusão no Código Civil no artigo 1.353, §1º, §2º e §3º, o recurso ainda é pouco usado por síndicos. Por isso, preparamos este conteúdo para explicar tudo sobre assembleia permanente, quando e como usar - e não usar. Boa leitura!

O que é uma assembleia permanente?

Sabemos que, em condomínios, várias pautas dependem da assembleia. Mas, e quando o assunto pede um quórum específico que não se consegue atingir, como alteração de convenção e mudança na fachada?

Desde 2022, os condomínios passaram a contar com o recurso de “abrir” a assembleia, ou torná-la uma assembleia permanente - ou em sessão permanente - para destravar situações como as listadas acima.

E como isso passou a valer? A Lei 14.309/2022 trouxe esta novidade importante que pode ajudar os condomínios a aprovar pautas que exigem quóruns maiores.

"Percebemos que nos últimos anos foram publicadas leis que vieram para melhorar e facilitar o nosso dia a dia, e essa é uma delas. A assembleia em sessão permanente vem como uma forma de nos auxiliar quando estamos diante de assuntos palpitantes, que demandam votação qualificada, o chamado quórum especial", explica o advogado especializado em condomínio, João Paulo Rossi Paschoal.  

O texto prevê que a assembleia pode se converter em sessão permanente quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção, e esse quórum não for atingido.

A assembleia permanente, no entanto, não fica aberta ad aeternum. Ela deve ser concluída no prazo total de 90 dias. Veja abaixo como ficou a redação do trecho do Código Civil alterado:

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;

II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.

§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.

§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.” (NR)

Importante: a sessão permanente ou contínua precisa ser autorizada por decisão da maioria dos condôminos presentes. 

Como funciona uma assembleia aberta?

A assembleia em sessão permanente deve usada quando há um assunto que requeira uma votação especial.

Às vezes precisa-se de um quórum muito expressivo, como de dois terços dos condôminos para alterar a convenção do condomínio, que já está ultrapassada, por exemplo. Se o condomínio contar com 2 mil unidades, não há nem um local onde se possa reunir esse quórum. E aí entra o recurso de deixar a assembleia aberta, nos termos da lei.

Veja abaixo como funciona esse tipo de assembleia:

Convocação

O primeiro passo para uma boa assembleia é uma convocação nos moldes da convenção do condomínio. Quando a decisão a ser tomada pede quórum específico, isso já deve constar no edital de convocação.

"Importante esclarecer que não se convoca para uma assembleia em aberto. Isso acontece de forma natural, com o passar avançado da hora, ou quando é necessário um quórum específico para alguma alteração no condomínio. Nesse caso, o presidente da mesa, juntamente com os presentes, decide por abrir a sessão”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios.

Durante a assembleia

Se, durante a assembleia, não se chegar a um acordo sobre o que será decidido, ou se o número de presentes não é o suficiente para atingir o quórum necessário, o presidente da mesa pode perguntar aos presentes se desejam deixar a assembleia aberta, até que se tome uma decisão, ou até que o quórum necessário para executar a alteração desejada seja alcançado.

Caso a maioria dos presentes concorde, a assembleia poderá transformar-se em sessão permanente.

"Havia uma demanda social nesse sentido. Antigamente, essas assembleias acabavam acontecendo não só quando havia necessidade de um quórum específico, mas a em situações em que as assembleias tinham pautas muito longas e chegava-se numa situação de tamanho desgaste que ninguém mais conseguia ouvir o que estava sendo dito, com nível de conflito muito elevado e que ninguém conseguia razoavelmente decidir", relembra a advogada Lisa Lima, advogada, membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM.

Como acontece a continuação da assembleia em sessão permanente?

Deve ser redigida uma ata parcial com o que foi deliberado na assembleia, definida uma nova data, horário e local (ou se vai ser assembleia virtual) para acontecer a primeira sessão da prorrogação, que obrigatoriamente deve acontecer dentro de até 60 dias.

Os condôminos deverão ser convocados para próxima sessão respeitando o prazo mínimo previsto na convenção, e junto com a convocação, deve-se disponibilizar o que já foi deliberado para acompanhamento e os ausentes na assembleia inicial "não cairem de para-quedas". 

Não há limites para o número de novas sessões, desde que a assembleia seja concluída dentro do prazo de 90 dias a contar da data da primeira assembleia.

Nas prorrogações, podem haver presidentes e secretários diferentes da assembleia inicial. Porém, em cada sessão deve-se colher a assinatura de presidente e secretário, independente se forem os mesmos. 

Quando a assembleia for concluída, embora não seja uma obrigação em lei, é uma boa prática registrar a ata final e dar publicidade a todos os condôminos do que foi deliberado.

Condômino pode mudar o voto?

O condômino que participou e votou na assembleia inicial, pode mudar o seu voto na sessão seguinte, desde que comparece ou se faça representar por procuração.

Uso de procuração em assembleia em sessão permanente

A recomendação é a mesma sobre o bom uso de procuração: o condômino deve fornecer uma procuração com data específica da assembleia para limitar o poder de quem o representa. Nunca fornecer uma procuração sem prazo de validade.

Como fica a participação de inadimplentes?

Em caso de um condômino inadimplente na assembleia inicial que quitou suas pendências e ficou adimplente, poderá votar na próxima sessão.

E se um condômino que estava adimplente na assembleia inicial tornar-se inadimplente na sessão seguinte, o voto dele permanece, mas se ele quiser mudar de voto, não poderá.    

É possivel votar entre uma sessão e outra?

Não há um consenso entre os advogados sobre o assunto. Em condomínios que contam com uso de plataforma para registro de votos, deve-se deixar claro na assembleia sobre essa decisão com registro em ata e aprovação dos presentes.

Rossi Paschoal não recomenda a coleta de votos entre sessões porque pode abrir questionamentos.          

Exemplos de pautas em que a assembleia em sessão permanente é bem usada

Existem algumas pautas em que é difícil de se atingir o quórum qualificado e o recuso da sessão permanente vem para resolver uma dor não só de síndicos, mas dos condôminos, administradoras e advogados. 

1. Alteração de convenção de condomínio, com quórum de 2/3 dos condôminos;
2. Alteração de regulamento interno: há condomínios que a convenção exige o mesmo quórum de alteração da convenção;
3. Aprovação de determinados tipos de obras no condomínio.

Quando NÃO usar assembleia em sessão permanente

Os advogados João Paulo e Lisa Lima alertam para o perigo da banalização no uso dessa extensão, que é a assembleia permanente. 

"Não se pode usar desse recurso para fins de conseguir algo fora da assembleia, fraudando a participação democrática coletiva. Abrir o flanco para questionamentos, para ações que visem a anulação da assembleia, coloca todo o trabalho a perder. Uma assembleia envolve muita gente, é um sacrifício de tempo, de dinheiro e de atenção", alerta Rossi Pachoal. 

Então a assembleia em sessão permanente deve ser usada apenas para deliberar assuntos que exijam quórum qualificado, conforme o texto da lei: 

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente   

Assembleia em que há eleição de síndico não é recomendável que se converta em sessão permanente, orienta Lisa Lima. "Quando há troca de síndico, é preciso atualizar a representação do condomínio no banco, na Receita Federal, certificado digital, em ações judiciais etc e para isso é preciso da ata final", explica.  

Adesão ainda baixa à assembleia em sessão permanente

De acordo com os advogados entrevistados, a assembleia permanente ainda está sendo pouco usada pelos condomínios. Basicamente por falta de conhecimento. 

"Por incrível que pareça, tem muita gente que ainda nem sabe que a assembleia em sessão permanente uma possibilidade prevista na legislação. Quando a assembleia é realizada nesse formato, a gente recebe, muitas vezes, questionamentos de condôminos criticando que estamos agindo ilegamente, que vão impugnar a assembleia", relata Lisa Lima.

A advogada também sinaliza que há administradoras que ainda não estão tão preparadas para realizar e para esclarecer as dúvidas dos condôminos sobre o novo recurso. 

"Lá no escritório, logo no início, tivemos a preocupação de chamar todos os clientes e explicar a novidade. Há pessoas com muito medo de ler os artigos do Código Civil e percebo que falta um pouco de entendimento e de preparação das pessoas que conduzem as assembleias, diferenciais que trazem propriedade e segurança aos condôminos", diz Lisa Lima.

Fontes: João Paulo Rossi Paschoal (advogado e assessor jurídico da AABIC), Lisa Lima (advogada, membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM e da VP Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP), Rodrigo Karpat (advogado especialista em condomínios).

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