Como a boa gestão da fachada ativa valoriza o condomínio

Se você desconhece ou não está familiarizado com o termo fachada ativa, é muito fácil entender do que se trata. Caminhe um pouco pelos bairros paulistanos de Vila Madalena, Vila Mariana e Consolação, entre tantos, e observe os pontos comerciais ou de serviços no térreo de condomínios mistos ou residenciais, com portas abertas ao público. 

Farmácias, lojas de beleza e estética, lanchonetes, restaurantes, padarias e cafés, academias de ginástica, laboratórios clínicos, óticas, lojas de eletroeletrônicos são vistos com mais frequência. Há, também, sex shops e até agências funerárias no mix. Tudo pensado para a comodidade de condôminos e pessoas do entorno.

Apesar de não ser exatamente inédito - o Conjunto Nacional e o Edifício Copan, ambos construídos nos anos 1950, são exemplos perfeitos dos mais variados atrativos abertos para não-condôminos - o conceito de fachada ativa começou a marcar presença entre 2018 e 2019, quatro anos depois da publicação do Plano Diretor Estratégico (PDE), em São Paulo. E não parou mais.

Em 2021, de acordo com o Secovi-SP, dos 931 lançamentos imobiliários residenciais na capital paulista, 137 (15%) apresentaram esse modelo. E, desde a revisão do Plano Diretor da cidade e da Lei de Zoneamento, em 2024, condomínios com fachadas ativas devem ganhar força no mercado.  

As alterações visam flexibilizar e aprimorar a aplicação desse modelo e constam na Lei nº 18.081, sancionada em 19 de janeiro de 2024.

Posteriormente, o Decreto nº 63.884, de 15 de novembro, fez a regulamentação que autoriza, por exemplo:

• a inclusão de vagas de estacionamento em frente às lojas, atendendo às necessidades comerciais;
• a possibilidade de até um terço da área da fachada ativa estar em diferentes níveis, como subsolo, desde que haja acesso direto pelo logradouro público;
• a implantação de fachada ativa em imóveis localizados em parâmetros de tombamento ambiental ou com restrição convencional de loteamentos, desde que não ultrapasse o recuo mínimo atribuído ao lote. 

Conheça o Decreto Nº 63.884 de 15 de Novembro de 2024, para regulamentar as novas regras das fachadas ativas.

O que é a Lei de incentivo para fachada ativa?

As intenções desse modelo de condomínio são as melhores: trazer conveniência, estimular a ocupação das calçadas e tornar os condomínios mais amigáveis com o entorno, melhorando também a segurança.

Bom para condôminos e vizinhos, ótimo para o bairro e para a cidade. Sem falar que a fachada ativa bem gerida valoriza o patrimônio. E a lei de incentivos chega para agilizar o licenciamento dos projetos e, com isso,  garantir espaços públicos revitalizados.

“A lei permite esse tipo de uso comercial em algumas regiões específicas e, em alguns casos, dá benefícios para os empreendimentos que seguem regras como manter o acesso livre para a população ou oferecer melhorias para o bairro. Funciona como um incentivo: o condomínio pode ganhar vantagens se ajudar a cidade a ser mais funcional e bem organizada”, explica a consultora de implantação de condomínios e síndica profissional Patrícia Costa, de São Paulo.

Os principais pontos de incentivos

• Área construída não computável: A área destinada à fachada ativa pode ser excluída do cálculo do coeficiente de aproveitamento do terreno, permitindo maior área construída sem custos adicionais de outorga onerosa.
• Incentivo ao uso misto: Em zonas específicas, como os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, é permitido que até 20% da área construída seja destinada a usos não residenciais sem ser computada no coeficiente de aproveitamento, incentivando a combinação de residências e comércios no mesmo empreendimento. 

Leia: Tudo sobre Unidades Não-Residenciais e condomínios

Critérios específicos obrigatórios

• Implantação a até 5 metros do alinhamento frontal do terreno; 
• Proporção mínima de fachada ativa correspondente a 25% da extensão da testada do terreno, com uma largura mínima de 3 metros; 
• Aberturas regulares a cada 20 metros de extensão, proporcionando permeabilidade visual e acesso direto à rua, sem barreiras como muros ou gradis. 

Entenda mais sobre mudanças na lei de zoneamento

Erros comuns na implantação de fachada ativa

Por ser um modelo mais novo, as pessoas ainda estão aprendendo sobre fachada ativa. E, nesse caminho sem referências, erros foram e, infelizmente, continuam sendo cometidos.

“Esses erros podem causar prejuízos, problemas jurídicos e até desvalorização do imóvel”, alerta Patrícia. 

O resultado é que, sem planejamento para a ocupação inteligente dos espaços da fachada ativa, a cidade ficou cheia de prédios com lojas vazias, sendo vandalizadas e “enfeiando” os condomínios. 

5 erros muito comuns

• Fazer a loja sem saber se a lei permite naquela região;
• Não conversar com os moradores, o que gera reclamações e confusão;
• Implantar comércios que não combinam com o perfil do condomínio, como bares barulhentos ou que trazem movimento excessivo;
• Síndicos que assinam contratos sem entender os riscos, nem garantir que o condomínio seja protegido;
• Falta de clareza sobre quem paga o quê, como luz, limpeza, manutenção do espaço da loja.

Há, ainda, o caso de lojas que são oferecidas como contrapartida de quem vendeu o terreno (casas de pessoas físicas que foram compradas pela construtora), e com isso ficam na mão de pessoas sem experiência em administração.

Para o consultor imobiliário e jornalista Roberto Viegas, os incorporadores estão preparados para fazer apartamentos, salas comerciais e até lajes corporativas, mas nem todos entendem de instalações para comércio e serviços, entre eles, restaurantes, lojas e academias, que necessitam de dimensões, instalações e cuidados muito específicos.

“Os pontos comerciais só serão atraentes se tiverem a melhor localização do bairro, grande movimento ou facilidade de  acesso para pedestres, além de facilidade para estacionar. Mas o equilíbrio de todas essas variáveis nem sempre esteve ao alcance de todos que empreenderam. Os incorporadores foram buscar quem ocuparia essas áreas quando as obras estavam praticamente prontas e, então, souberam que as medidas das áreas, as colunas de sustentação e a falta de infraestrutura para alguns equipamentos inviabilizariam diversos tipos de estabelecimentos”, destaca Viegas, também colunista do SíndicoNet.

Como solução para essa situação, muitos adotaram concessões, como locações com muitas vantagens apenas para ocupar os espaços. Porém, sem critério ou mix que despertasse interesse do consumidor.

Decididamente, loja vazia não fecha a conta. Ao contrário, gera encargo financeiro para as incorporadoras; frustra os condôminos, que não têm a comodidade de comércio e serviços que foi prometida, e ainda traz riscos à segurança.

O papel do síndico para o sucesso do condomínio com fachada ativa

O síndico terá um papel fundamental na gestão da fachada ativa. É ele quem vai garantir que tudo esteja dentro da lei, além de cuidar da comunicação com os moradores e proteger os interesses do condomínio.

“O pulo do gato é transformar esse comércio em uma vantagem real para todos, trazendo mais praticidade no dia a dia e até uma possível fonte de renda para o condomínio. E com o envolvimento do síndico, tudo flui melhor - moradores mais satisfeitos, loja funcionando bem e patrimônio valorizado”, afirma Patrícia.

Checklist do Síndico 

1. Analisar a convenção e regimento interno

• Ver se o uso comercial está previsto e quais as regras aplicáveis.
• Entender se há necessidade de aprovação em assembleia.

2. Estudar a estrutura de subcondomínios

• Saber o que pertence a cada subcondomínio (residencial, comercial, mall, garagem, etc).
• Entender quem responde por qual despesa e quais são as áreas comuns compartilhadas.

3. Composição do corpo diretivo

• Confirmar como será formada a administração de cada bloco/setor.
• Entender o papel de cada síndico e como será feita a gestão integrada entre as partes.

4. Áreas comuns e limites de uso

Mapear com clareza quais áreas pertencem a cada parte e quais são de uso coletivo.

Identificar eventuais conflitos de circulação, carga e descarga, segurança, etc.

5. Aprovação do layout das lojas e comunicação visual

• Verificar se o layout e a fachada seguem a Lei Cidade Limpa.
• Garantir que a padronização esteja alinhada com o projeto do condomínio e as normas municipais.

6. Tipo de locação compatível com o perfil do empreendimento

• Avaliar se a atividade comercial faz sentido para o público do condomínio.
• Evitar comércios que gerem incômodos (excesso de fluxo, barulho, horários incompatíveis).

7. Avaliar as despesas envolvidas

Checar se o contrato de locação ou cessão de uso prevê:

• Rateio de despesas condominiais;
• Manutenção da área utilizada;
• Segurança e limpeza;
• Responsabilidade por tributos e encargos.

8. Contratos bem amarrados

• Sempre formalizar os acordos com cláusulas claras de direitos e deveres.
• Incluir previsão de reajustes, penalidades e encerramento do contrato.

Quer saber mais detalhes sobre gestão de condomínios mistos? Leia aqui.

A boa gestão da fachada ativa de condomínio começa no planejamento

Os empreendimentos bem localizados e que fizeram a prospecção criteriosa de lojas, restaurantes e outras opções de serviços seguramente terão maior velocidade de locação e apresentarão melhores resultados para os seus empreendedores, explica Roberto Viegas.

"O mesmo vale se os pontos de comércio ou serviços oferecem acesso à garagem com operadora, que garante o direito de uso das vagas dos proprietários de unidades residenciais e comerciais e opera o estacionamento particular dos estabelecimentos comerciais”, avalia o consultor.

Fazer do jeito certo começa com planejamento e informação. Nesse sentido, contar com uma consultoria especializada, já no lançamento do empreendimento, pode evitar muitos erros futuros e garantir que o projeto seja bem estruturado desde o início. 

Ela pesquisará o que tem aderência ao entorno, à comunidade que vai ocupar o empreendimento, e o planejamento já pode ser feito ainda na fase de construção para que os espaços sejam ocupados adequadamente.

Lembrando que eles têm o propósito de trazer comodidade e valorização ao condomínio e sua vizinhança, além da movimentação pelos moradores do entorno, que também serão atendidos pelos serviços prestados. 

Oportunidade de negócios

Da necessidade de entender as especificidades que envolvem um projeto de fachada ativa surgiu uma oportunidade de negócios. Braço da HBR Realty, que é uma "coligada" da Helbor no desenvolvimento de malls, especialmente em seus empreendimentos, a marca ComVem é um exemplo bem-sucedido. 

A HBR tem 37 centros comerciais em operação sob a marca ComVem, sendo 18 na cidade de São Paulo e 14 na Grande São Paulo e interior, incluindo cidades como Sorocaba, Taubaté e São José dos Campos.

Além disso, há duas unidades no Rio de Janeiro, duas em Curitiba (PR) e uma em Olinda (PE). O ComVem está em processo de inauguração de sete novos malls, até 2026.

“Nossa plataforma iniciou suas atividades em 2013, com quatro centros de conveniência, demonstrando um crescimento anual médio de 23,2%. Esse desempenho reflete o sucesso da estratégia de localização e a capacidade de oferecer conveniência e serviços essenciais, sempre com foco em garantir um bom custo operacional e a manutenção de espaços agradáveis, que incluem a gestão de áreas comuns como o paisagismo”, descreve Alexandre Bicudo, diretor de operações.

Cases de sucesso

A consultora Patrícia Costa destaca exemplos de sua carteira de clientes. Segundo ela, mostram que é possível ter um espaço comercial ativo no condomínio, que seja lucrativo e bem aceito, quando existe planejamento, clareza jurídica e uma boa gestão.

TIME Jardim das Perdizes – No condomínio, a torre Corporate contempla lajes comerciais, praça de alimentação, torre Office com escritórios e consultórios. O mall conta com Carrefour, drogaria, salão de beleza, cabeleireiro e até uma sinagoga, oferecendo comodidade real aos moradores.

Helbor Patteo São Paulo – Reúne marcas como McDonald’s e Kalunga, atendendo tanto os moradores quanto o público do entorno, com equilíbrio e funcionalidade.

Helbor Patteo Klabin – Oferece portas abertas do Café Havana, da Kopenhagen e da Decathlon, cuja curadoria comercial foi pensada para gerar valor ao condomínio e atrair o público certo.

Daslu Residente – “Tive a honra de atuar desde a concepção do projeto no final de 2024, e estamos acompanhando toda a curadoria dos espaços comerciais, garantindo que a experiência de alto padrão reflita o DNA da marca e o estilo de vida esperado pelos futuros moradores”, conta. 

Fontes: Patrícia Costa (consultora de implantação de condomínios); Roberto Viegas (consultor imobiliário); Alexandre Bicudo (ComVem/HBR Realty).