Evite sustos durante a obra

Seja qual for o intuito da mudança - modernizar ou adaptar a construção a eventuais necessidades ou por questões de segurança, por exemplo –, é preciso estar preparado para o que der e vier.

O SíndicoNet consultou especialistas em três áreas-chave (jurídica, administrativa e de engenharia) para você saber como proceder nessas ocasiões e evitar surpresas desagradáveis. Veja:

1º passo – Identificar e levantar o problema

Uma obra nasce, geralmente, a partir de problemas da edificação ou da necessidade de efetuar melhorias no condomínio, como por exemplo: alteração da portaria do prédio para melhorar a segurança; restaurações por conta de desgastes da edificação, como impermeabilização de alguma área ou reformas mais simples, como pintura da fachada e áreas comuns.

• Uma visita ou consulta técnica de um engenheiro ou empresa que seja independente, que não execute obras e não tenha interesses paralelos, é o primeiro passo para nortear as ações a serem tomadas.
• O parecer emitido pelo engenheiro é superficial, mas suficiente para dizer quais as reais necessidades, assim como qual a complexidade da empreitada. Se for muito complexa e/ou tenha uma estimativa de custos elevados, recomenda-se um estudo mais aprofundado, como uma inspeção com emissão de um laudo, parecer técnico, ensaios laboratoriais, etc.
• Se possível, antes de iniciar o processo de cotação, discuta o assunto em assembleia quanto às reais necessidades, prioridade e estimativa de custos. 

2º passo – Definir diretrizes

• Como a grande maioria das obras exigem um cronograma extenso, custos expressivos e os riscos de desperdícios são eminentes, vale a pena investir em um levantamento técnico inicial para traçar as diretrizes do que e como será feito.
• A contratação de uma Inspeção Técnica com emissão de relatório e/ou laudo é ideal para este levantamento e pode trazer economia, além de diminuir riscos.
• Muitas vezes a obra diagnosticada pelo condomínio apenas atua sobre as consequências de um problema, sem eliminar a causa. O laudo deverá apontar os problemas reais da edificação.
• Outra vantagem de se dispor de um laudo técnico é que este servirá de parâmetro para solicitar os orçamentos e avaliá-los. O síndico deve pedir que as empreiteiras orcem seguindo exatamente as especificações técnicas do diagnóstico.
• O laudo aponta os problemas da edificação e as soluções técnicas recomendadas. Pode indicar também materiais a serem usados, planilhas de quantidades e os melhores procedimentos.
• Pequenos laudos ou pareceres, em geral, podem ser contratados a partir de R$ 1.500. Já trabalhos mais complexos podem superar R$ 40 mil. O importante, porém, é que esses valores correspondem, em média, a menos de 10% do valor das obras.

3º passo – Iniciar processo de cotação

• O ideal é obter três ou quatro propostas para apresentação, em planilhas detalhadas, incluindo itens como: serviço, valor, condições de pagamento, garantia e prazo de execução.
• Caso a obra tenha um escopo, projeto ou um laudo emitido pela inspeção técnica, peça para que as empreiteiras sigam exatamente as especificações técnicas do documento.
• Como em qualquer área, é fundamental cercar-se de referências, consultando órgãos de defesa do consumidor e buscando indicações de clientes com obras realizadas há cinco ou 10 anos.
• Caso tenha contratado uma inspeção técnica, a empresa contratada pode se encarregar de auxiliá-lo na tabulação, análise e avaliação dos orçamentos.

4º passo – Aprovar a obra em assembleia

• O síndico deve utilizar de todos os recursos para apresentar os problemas e soluções, como fotos, relatórios, apresentações em telões e/ou e-mails para conscientizar os condôminos da necessidade da obra. Além disso, todos os orçamentos coletados devem estar equalizados, em relação aos serviços a serem prestados.
• Em obras de valor expressivo, pode-se criar uma comissão de condôminos para analisar com mais detalhes os orçamentos colhidos; comprovar, por meio de visita, as obras realizadas pelas empresas envolvidas; negociar preço e condições de pagamento e participar da análise do contrato.
• Vale lembrar que, se as obras forem classificadas como necessárias (par. 1º. do art. 1341 do Cód. Civil) ou necessárias urgentes e excessivas (par. 2º. do art. 1341 do Cód. Civil), o síndico pode dar andamento a obras sem aprovação em assembleia.
• Consulte aqui as votações necessárias para aprovação em assembleias

5º passo – O contrato

• Deve considerar desde o cronograma de execução – geralmente atrelado ao pagamento da(s) parcela(s) – à garantia e as possibilidades de rescisão ou indenizações (pagamento de multa), no caso do descumprimento das cláusulas.
• O detalhamento deve ser o maior possível, incluindo desde o que será feito, números como metragem, unidades a serem modificadas, quantidade e tipo de material, discriminando marcas e modelos em uma planilha, com custos para cada item que será reformado/executado.
• Quando o condomínio contrata uma empresa, assume a figura de consumidor e é protegido pelo Código de Defesa do Consumidor. Além da proteção da lei, o condomínio deve identificar no contrato todas as partes envolvidas – contratante e contratado, além de terceiros intervenientes, se houver; o objeto contratado, conforme proposta apresentada previamente, que poderá ser anexado; valor, forma de pagamento bem como impostos e retenções de responsabilidade do condomínio; responsabilidades das partes; tempo do serviço; multa por descumprimento contratual, inclusive prazo de execução do contrato, se cabível; formas de rescisões; entre outros.

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Empresas especializadas em Laudos e Pareceres técnicos, Fiscalização de obras e Gerenciamento de obras em condomínios

advogado Cristiano Souza, engenheiro Zeferino Velloso, administrador Renato Brunelli

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