Imposto de Renda em condomínios

A entrega da declaração do imposto de renda em 2022, iniciada em 7 de março, teve o seu prazo prorrogado para 31 de maio, conforme anunciado pela Receita Federal no dia 5 de abril.

Como se sabe, o condomínio não precisa declarar imposto de renda. Mas o síndico e o condômino devem prestar atenção a itens que devem, sim, ser lançados na sua declaração de pessoa física, tais como as receitas geradas no local: locação para antenas de telefonia e outros, aluguel de salão etc.

Preencher a declaração de imposto de renda não é algo tão difícil de ser feito sozinho. Está cada vez mais simples de ser feita pelo próprio cidadão: este ano, entre as novidades da Receita Federal, está o acesso ampliado à declaração pré-preenchida por meio de plataformas disponíveis e o recebimento da restituição e o pagamento de DARF via PIX.

Nosso conselho é, apenas, que não se deixe para a última hora para que o documento seja preenchido e enviado à Receita Federal.

Veja abaixo algumas informações sobre o imposto de renda em condomínios, inclusive sobre a incômoda declaração do valor da isenção da cota, visto que um síndico carioca conseguiu na Justiça a não tributação do valor em decisão definitiva do STF.

Isençao da cota: síndico é obrigado a declarar?

O síndico que tem isenção da taxa condominial deve incluir esse valor em sua declaração de imposto de renda, considerando-o “outras receitas” no formulário, já que a isenção seria proporcional a um pagamento pelos serviços prestados e, por isso, deve compor a base de cálculo para apuração do recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), além do reajuste anual do referido.

“Em alguns condomínios clientes, no momento da atualização de Regulamento Interno e Convenção, orientamos sobre a possibilidade de substituição da simples isenção da taxa condominial da unidade do síndico por uma remuneração estabelecida em assembleia”, comenta Tarsio Taricano, advogado especializado em Direito imobiliário e condominial.

“O intuito dessa remuneração consiste em motivar que condôminos orgânicos assumam a função, tendo em vista que a contratação de um síndico profissional em condomínios de menor porte por vezes se apresenta onerosa e consequentemente incompatível com o caixa”, justifica.

Nestes casos, Taricano sugere que a remuneração seja declarada pelo síndico no campo “outras receitas” e, ultrapassando o limite de isenção (é isento quem recebe até R$ 1.903,98/mensal), o condomínio deve emitir a Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte (DIRF), procedendo à retenção do tributo na fonte.

Síndico isento de cota consegue na Justiça a não tributação do valor

Muitos síndicos, quando se candidatam à vaga, desconhecem que o valor da isenção da cota condominial precisa ser computado para o Imposto de Renda da Pessoa Física do síndico e acabam sendo surpreendidos no momento de acertar as contas com a Receita Federal.

De acordo com especialistas da Alliance Soluções, o que acontece é que o síndico pode ultrapassar a alíquota anual do IR da Receita Federal quando esses valores da isenção da cota são somados a outros rendimentos, gerando, consequentemente, redução do valor de restituição do Imposto de Renda ou mais impostos do que, propriamente, recebimentos durante o ano.

Em dezembro de 2019, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) animou um pouco os síndicos brasileiros: a corte entendeu que não era correto a Receita Federal tributar um síndico em sua isenção de cota condominial. Isso porque o valor não é recebido efetivamente e também por não promover aumento no patrimônio do síndico.

• Relembre o caso

Importante destacar que a decisão em questão é sobre um síndico morador – os profissionais não precisam ter nenhuma dúvida sobre o impacto dessa decisão.

Outros pontos importantes sobre o tema: a decisão em questão não é vinculante, o que significa que apenas as partes envolvidas são impactadas pelo julgado em questão.

A decisão do STJ no Recurso Especial nº 1606234/RJ ocorreu em 05/05/2020 e não houve recurso da União.

“Desse modo, embora o referido processo não gere efeito para novos casos, o mesmo poderá ser utilizado como embasamento e precedente por outros síndicos”, diz o advogado Tarsio Taricano. Segundo ele, em pesquisa ao STJ, não consta outro precedente, ou seja, não há caso similar em julgamento.

"É importante destacarmos que a União não deve querer causar esse ‘efeito manada’ e deixar de tributar esses síndicos. Aqueles que não declararem suas isenções podem, sim, cair na malha fina”, explica Carlos Alberto Azevedo, advogado e assessor jurídico do Secovi-SP. 

A entidade preparou, na época, uma circular sobre o tema, explicando que o correto continua sendo a declaração da isenção.

“O contribuinte que se sentir lesado pode, sim, entrar com uma ação do tipo. Mas não podemos dizer aos síndicos que a Receita Federal mudou seus parâmetros”, esclarece o assessor jurídico.

Para entrar com uma ação do tipo, o advogado Tarsio Taricano, explica como:

O síndico deverá ajuizar uma ação postulando em caráter de tutela antecipada a declaração da inexigibilidade do tributo, para que possa apresentar sua declaração, já nesse exercício, com enquadramento da sua isenção condominial dentre os rendimentos não tributáveis, requerendo, ao final, que esta inexigibilidade seja confirmada por sentença, pleiteando, ainda, a devolução dos valores pagos nos últimos 5 anos.

Ou seja: é possível não declarar, mas deve-se tomar cuidados prévios. 

Se o síndico receber uma remuneração direta, como um salário, deve declarar da mesma maneira.

Condôminos

Veja abaixo o que diz a Receita Federal sobre ganhos obtidos através da locação de áreas comuns nos condomínios, como aluguel do topo do prédio para antenas de telefonia, publicidade, entre outros.

Note também que receitas provenientes de locação de salão de festas, piscinas, churrasqueiras, etc. não são consideradas como rendimento de aluguel para efeito de tributação. Veja:

• Como deve ser tributada a quantia recebida por locação de espaço físico em imóveis ou condomínios edilícios? As quantias recebidas por pessoa física pela locação de espaço físico sujeitam-se ao recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão) se recebidas de pessoa física ou de fonte no exterior, ou à retenção na fonte se pagas por pessoa jurídica, e ao ajuste na Declaração de Ajuste Anual. Ressalte-se que, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído, na forma explicada no primeiro parágrafo. Ainda que os condôminos não tenham recebido os pagamentos em espécie, são eles os beneficiários dessa quantia, observando-se isso, por exemplo, quando o valor recebido se incorpora ao fundo para o qual contribuem, ou quando diminui o montante do condomínio cobrado, ou, ainda, quando utilizado para qualquer outro fim. No caso de condomínio edilício, o pagamento pela ocupação ou uso de partes comuns (salão de festas, piscinas, churrasqueiras etc.) pelos próprios condôminos não é considerado rendimento de aluguel. Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de 27 de março de 2007." fonte: www.receita.fazenda.gov.br

Vale ressaltar ainda que, de acordo com o livro "Revolucionando o Condomínio", de Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, 15ª Edição – 2ª Tiragem 2019, com a entrada em vigor da Lei nº 12.973. de 14 de maio de 2014, art. 3º, “ficam isentos do Imposto de Renda das Pessoas Físicas os rendimentos recebidos pelos condomínios residenciais, limitado a R$ 24.000,00, por ano- calendário e desde que sejam revertidos em benefícios do condomínio para a cobertura de despesas de custeio e de despesas extraordinárias, estejam previstos e autorizados na convenção condominial, não sejam distribuídos aos condôminos e decorram:

I - de uso, aluguel ou locação de partes comuns do condomínio;

II - de multas e penalidades aplicadas em decorrência de inobservância das regras previstas na convenção condominial; ou

III - de alienação de ativos detidos pelo condomínio.”

“Portanto, quando o recebido pelo condomínio superar o limite de R$ 24.000,00 no ano, os condôminos deverão declarar no seu IR a quota parte correspondente à sua unidade, de acordo com a Convenção”, explica Schwartz, professora do curso de administração condominial da FECAP e especialista em condomínios.

DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)

• DIRF e Imposto de Renda são a mesma coisa? A DIRF é uma declaração feita pelas fontes pagadoras, e não deve ser confundida com o Imposto de Renda. Nela, o condomínio deve declarar seus pagamentos por meio de referências exigidas das notas fiscais, como CNPJ da empresa, número da nota, valor e código.
• O condomínio edilício deve efetuar a retenção sobre os pagamentos efetuados a empregados? Sim. Embora não se caracterize como pessoa jurídica, o condomínio é responsável pela retenção e recolhimento do imposto sobre a renda incidente na fonte, quando se enquadrar como empregador, em face da legislação trabalhista e previdenciária, devendo reter o imposto sobre os rendimentos pagos aos seus empregados. (Parecer Normativo CST nº 114, de 28 de março de 1972; Ato Declaratório Normativo CST nº 29, de 25 de junho de 1986; Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999 – Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/1999), art. 624)
• Saiba mais sobre: DIRF aplicada a Condomínios 

Outras dúvidas comuns

1. Despesa com condomínio pode ser deduzida no Imposto de Renda? A resposta é não.  De acordo, com o consultor tributário Jorge Lobão, do Centro de Orientação Fiscal (Cenofisco), despesa com condomínio não é dedutível do Imposto de Renda.  
2. "O síndico que tem isenção da taxa condominial deve incluir esse benefício em sua declaração, considerando-o "outras receitas", já que a isenção seria proporcional a um pagamento pelos serviços prestados. Até aí, certo. Mas e o valor que é repassado para o INSS e vem informado pela administradora no formulário de rendimentos?" Segundo Rosely Schwartz, a  isenção está correta e deve ser lançada em outras receitas. Quanto ao valor lançado no bloco 3 (RENDIMENTOS TRIBUTÁVEIS, DEDUÇÕES E IMPOSTO RETIDO NA FONTE - linha 2 - Contribuição Previdenciária Oficial), deverá ser lançado como despesa, irá abater os rendimentos.  
3. Sou Síndico de um Condomínio, da cota condominial sou isento, pagando as demais taxas como rateio da água e Fundo de reserva. Recebo um pró-labore no valor de R$ 190,08.
   Ao pedir o informe para declaração de IR a administradora do meu condomínio, eles enviaram o somatório do pró-labore, mais o que não pago de condomínio. 
   Isso é correto ?

   A dúvida do leitor não se justifica. Perante a Receita Federal, a declaração de rendimentos deve conter valores recebidos (pró-labore)  e também  creditados (isenções de cotas).

   Deixar de pagar cota condominial é considerada uma receita, tendo em vista que o Condomínio “arca” com a despesa que seria do condômino que, por exercer uma função, tem o valor  isento. Os valores “não pagos” constam mensalmente  na GFIP informado à Previdência , motivo pelo qual devem ser declarados.

Fontes consultadas: Tarsio Taricano (advogado), Secovi-SP, Alliance Soluções, administradora GK, administradora Itambé, administradora Paris, Rosely Schwartz, Cenofisco

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