Aprenda como montar uma associação de moradores

Condomínios, loteamentos, associações de moradores. São muitas as modalidades de vida em conjunto que temos hoje.

Mas as associações de moradores em forma de condomínio têm merecido atenção especial nos últimos tempos, já que tem sido cada vez mais comum o fechamento de espaços públicos como ruas e vilas, ou loteamentos em cidades próximas aos grandes centros urbanos.

Atualmente, a grande maioria destes locais reservados já conta com uma associação de moradores.

E qual a utilidade dessas associações de moradores?

Geralmente elas são constituídas para tratar de necessidades do local, como portaria, segurança, recolhimento do lixo. Com uma associação de moradores, também fica mais fácil requerer serviços da prefeitura e contratar funcionários.

Para não restar dúvidas, veja abaixo um passo a passo para montar uma associação de moradores, em dia com a lei.

1) Formatação da associação de moradores

Nesse estágio da criação da associação de moradores, os interessados devem seguir os seguintes passos, sempre se apoiando em um advogado que auxiliará nas questões legais, para formular seu estatuto.

1. Definir a limitação geográfica da associação (se todo o o loteamento, se três quadras do seu bairro, etc.), quais os objetivos da associação - como limpeza, segurança - , prazo (a mesma pode ser dissolvida em um certo período de tempo), onde será sua sede
2. Quadro social: definir quem serão os associados, se haverá tipos diferentes, como quem é proprietário e/ou cessionário, inquilino do local, quem pode se candidatar a cargos na associação
3. Direitos e deveres dos associados: quem vai ter direito de votar em assembleias, quem vai poder ser votado. Condições de admissão e de desligamento da associação. 
4. Organização da entidade: como serão feitas as assembleias? Haverá diretorias executivas? Conselhos? Nessa parte elenca-se como será a parte organizacional da associação, com cargos, mandatos e atribuições de cada função
5. Patrimônio e taxa de contribuição da entidade: aqui deve-se prever como a taxa será cobrada, de doações e patrocínios que a associação pode vir a receber. Também é importante estipular como será a cobrança e encargos dos que estiverem inadimplentes
6. Previsão de gastos: Importante deixar claro quais se imaginam que serão os gastos da entidade, suas receitas e despesas, se haverá fundos de reserva
7. Administração transitória: Em algumas associações, nos primeiros anos, opta-se por uma administração com menos pessoas, já que o quadro de associados é menor. Ao final desse período, estipulado pelos associados, elegem-se todos os cargos de diretoria, conselho, etc.
8. Dissolução da sociedade: deve explicar como a associação pode terminar. Há casos de associações com um objetivo a ser concretizado, e que se dissolvem após tê-lo alcançado. Também deve constar o que deve ser feito com os bems da associação. O indicado é que os mesmos não sejam divididos entre os associados. "Essa prática não é recomendada. O ideal  é encontrar uma entidade com interesses similares e doar", sugere  Mariangela Machado, do Secovi.
9. Disposições gerais: Vale inserir aqui itens que talvez não tenham sido contemplados anteriormente. Aqui pode-se registrar que a associação se guiará por um regulamento interno, para regrar o uso de áreas comuns, caso existam. Mas esse documento deve ser separado, para evitar que seja necessário quórum específico para alterá-lo.

2) Constituição da associação de moradores

Com a minuta do estatuto em mãos, deve-se marcar uma assembleia geral de constituição. Já no edital deve constar essa informação. Devem receber a convocação todos os proprietários com imóveis na região geográfica citada no item 1 acima; 

Nessa assembleia deve-se se concentrar em três pontos:

• Aprovar o interesse pela criação da entidade
• Aprovar o estatuto
• Eleger os dirigentes
• Redigir ata

3) Registro público

Para ser reconhecida pela sociedade como uma associação, a mesma deve levar sua ata assemblear para ser registrada no cartório civil de pessoas jurídica.

Com a ata registrada, é possível ir à Receita Federal e pedir o CNPJ. Com isso, a associação está pronta para contratar funcionários e fornecedores, comprar equipamentos, etc.

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Obrigatoriedade da contribuição

A obrigação de se pagar mensalidade ou taxas para associações de moradores - que optam por fechar ruas ou vilas para garantir normalmente limpeza ou segurança - é discutida na Justiça há décadas. A 1.ª turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu em setembro de 2011 que moradores de vilas em ruas fechadas não podem ser obrigados a pagar taxa de condomínio. A cobrança desses valores, segundo a corte, seria inconstitucional.   O entendimento abre o precedente para que mais de mil casos do tipo já julgados - número computado somente na Justiça paulista - sejam revertidos em favor dos moradores.   Foi a primeira vez que o STF se manifestou sobre o tema. Tribunais estaduais de São Paulo e do Rio entendiam exatamente o contrário e obrigavam os moradores a pagar os valores cobrados. A justificativa é de que a pessoa usufrui os serviços prestados pela associação. Dessa forma, não contribuir configuraria enriquecimento ilícito. 

Mas apesar desta recente decisão do STF, segundo especialistas e advogados consultados, a questão ainda é contoversa e ainda não tem decisão uniforme entre o Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça.

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Legislação vigente

A legislação que trata de associações de moradores é, como regra geral, o Código Civil vigente, artigos 53 a 61. Subsidiariamente, poderá conter em seus estatutos, regras previstas tanto no Código Civil vigente, referente a condomínios edilícios (art. 1331 a 1358), como os constantes da Lei 4591/64 que trata de condomínios e incorporações.

Fontes consultadas: Mariângela Machado, diretora de Associações em Loteamentos da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Dr. Cristiano Souza, advogado especilista em condomínio e consultor SíndicoNet; Rodrigo Karpat, advogado da Karpat advocacia, Daphnis Citti de Lauro, advogado e colunista SíndicoNet,Marcelo Manhães de Almeida, presidente da comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP,e Edwin Britto, advogado e membro da comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP

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