Reajuste da taxa condominial

Nada como ter conhecimento do que o condomínio precisa com antecedência para, no momento do reajuste da taxa, saber exatamente quanto aumentar.  Mas há sempre muito a considerar: Deve-se considerar a inflação do período? A idade da edificação conta? Como mostrar que o dinheiro pedido a mais será bem empregado?

O momento de reajustar a taxa é sempre tenso, já que seu aumento impacta diretamente no bolso dos condôminos. Para que a ocasião não seja tumultuada, é importante que síndico e conselho estejam bem a par da situação financeira do local e das alterações a serem apresentadas.

COMO FAZER

É no começo do ano que a maioria dos condomínios convoca a assembleia geral ordinária para pôr em dia as finanças do condomínio. Nela, aprovam-se  as contas do ano anterior. Pode haver eleição para um novo síndico também.  Na mesma assembleia, o síndico ou a administradora coloca em aprovação e votação a nova previsão orçamentária, e com ela o reajuste da taxa condominial, se necessário.

Tais aprovações devem ser pela maioria dos presentes na assembleia

Em último caso, se a previsão orçamentária e a nova taxa não sejam suficientes para oferecer o aporte necessário para as contas do condomínio, pode-se convocar uma assembleia extraordinária para que sejam feitos os ajustes necessários futuramente.

É importe lembrar que o reajuste da taxa condominial não precisa acompanhar a inflação, já que muitos dos gastos não mudam de acordo com esse índice.

O QUE CONSIDERAR

• Histórico de despesas: Como sempre, organização é fundamental. Ter um histórico bem documentado dos custos, o chamado demonstrativo de despesas, do ano anterior ajuda na hora de tirar as dúvidas do que precisa ser reajustado. Para fazer essa conta, deve-se fazer uma análise de cada item, separadamente. Assim é possível saber quando algo demandou mais do orçamento que o planejado. Dessa maneira também é possível perceber se outro ponto, por sua vez, não irá precisar de novo reajuste.  
• Benfeitorias futuras: Também é importante saber se o condomínio pretende investir em alguma obra que demande um aporte financeiro maior. Reparos como pintura de fachada, grandes impermeabilizações, ou  reforma de piscinas demandam planejamento – e orçamentos – próprios. Nesses casos, é importante deixar claro o que será taxa condominial mensal e o que será destinado para essas melhorias. O ideal é serparar as contas através de um Fundo de Reservas ou de Obras  
• Inadimplência: Outro dado revelado pelo histórico do condomínio é seu percentual de inadimplentes. Com essa média é possível saber que porcentagem a mais os condôminos com pagamentos em dia terão que arcar para que gastos como funcionários, água e luz, não fiquem descobertos  
• Situação atual das contas: A situação financeira atual do condomínio também deve ser considerada. Se as contas estão fechando mês a mês com folga e o saldo é positivo e considerável, é possível que não haja a necessidade de um reajuste imediato. Porém se  a situação está empatada – não sobra e nem falta dinheiro- o ideal é fazer uma pequena atualização da taxa mensal. Cuidado: evitar a atualização da taxa a todo custo pode gerar desequilíbrio nas contas, o que não é recomendável.  
• Dissídios e encargos trabalhistas: Algo que também deve ser levado em conta é o valor do dissídio dos funcionários.  Responsáveis por uma grande fração dos custos, a folha de pagamento dos contratados do condomínio merece atenção também no que diz respeito a décimo terceiro salário, férias,  fundo de garantia, etc. O ideal é que esses custos sejam provisionados mês a mês, para evitar extras de final de ano. Ainda sobre os funcionários, os encargos trabalhistas também devem ser divididos em 12 parcelas, evitando uma possível sobrecarga nos meses de novembro e dezembro. Há também que se pensar no reajuste do contrato de funcionários terceirizados que, apesar de não serem seus contratados, também contam com dissídio.  
• Contas d´água e luz: O consumo de água e luz são o segundo e o terceiro lugar no ranking de gastos do condomínio. Para projetar seu custo futuro, vale pesar, além do que foi gasto no ano passado, possíveis reajustes.  Nesses casos, vale a pena se utilizar do IGP-M  ou de uma margem de segurança de 5% a 10%.  
• Despesas e contratos de manutenção: Procure identificar quais contratos e quais despesas poderão sofrer reajustes no decorrer do ano. Contratos de manutenção de elevadores, por exemplo, representam valores elevados e possíveis reajustes não devem ser esquecidos. Consulte os contratos e negocie com os fornecedores. Leve em conta também que condomínios mais antigos demandam maiores gastos e possíveis imprevistos com manutenção.  
• Gastos extras de final de ano: Se necessário, considere também gastos extras comuns de final de ano, como decoração natalina, caixinhas e abonos para funcionários e prestadores de serviços. Coloque esse item na lista de despesas e dilua-o em 12 vezes.

MARGEM DE SEGURANÇA

Para planejar com segurança é interessante que as contas do condomínio contem com uma “gordurinha” a mais. Pode ser uma porcentagem de 5% a 10% das contas, para que haja dinheiro em caixa para o caso de alguma eventualidade ou acidente – diferente do Fundo de Reserva, que é obrigatório por lei, esse dinheiro a mais pode ser usado para pequenos reparos, por exemplo.

Se o empreendimento for mais antigo é importante que haja mais interesse nesse “extra”, já que nesses casos a edificação pede por mais reparos e manutenção.

ERROS COMUNS

• Acreditar que como as contas do condomínio fecharam sem problemas no ano anterior não será necessário atualizar a taxa.
• Não colocar na conta do aumento itens como o dissídio e décimo terceiro salário dos funcionários, além da atualização de contratos de manutenção
• Fazer uma conta “justa” para a nova taxa, que não deixe margem para qualquer eventualidade que o condomínio possa passar
• Basear o reajuste na inflação, já que muitos gastos do condomínio não seguem o índice
• Deixar de considerar a média de inadimplência do condomínio

Fontes consultadas: Hubert Gebara, vice-presidente do Secovi-SP, Renê Vavassori, diretor da administradora Itambé, Marcio Bagnato, diretor da administradora Habitacional, José Roberto Iampolsky, da administradora Paris Condomínios, Washington Rodrigues, gerente geral de Condomínios da Apsa

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