A Arte de Administrar um Condomínio - Parte II
O sucesso de um condomínio depende principalmente do síndico
Por Inaldo Dantas*
O segredo do sucesso da administração de um condomínio é dividido em duas partes. A primeira é o momento em que o Síndico assume o cargo. O recém eleito deve reunir-se com o seu antecessor e seus conselheiros no intuito de familiarizar-se com a situação. De imediato, precisa procurar a administradora e marcar uma reunião de urgência para a transferência de toda a documentação. Nesse encontro, se define a data de entrega dos papéis, caso a convenção do condomínio não estabeleça um prazo. A Convenção, o Regulamento Interno, o Código Civil e todas as atas de assembleias já realizadas são leituras obrigatórias. Isso serve para ter uma ideia do que já foi feito no condomínio e o que há por fazer. O síndico, como representante do condomínio, tem o dever de prestar contas, impor as multas e zelar pelo patrimônio, além de cumprir e fazer cumprir as decisões das assembleias gerais. Com tudo em mãos, é preciso analisar rigorosamente as finanças, saber quanto tem em caixa, a lista de inadimplentes, o que está programado para o ano, checar os números, avaliar balanços e contas a pagar. Ou seja, saber tudo sobre a situação financeira do condomínio, pois cada atitude tomada é de responsabilidade do novo dirigente. O novo síndico deve estar preparado caso o anterior tenha cometido irregularidades. Situações adversas podem ocorrer. Se for necessário, procure a Justiça. Caso exista incompatibilidade de filosofia de trabalho com a administradora, sua troca pode ser a solução. Lembre-se: a administradora deve ser de absoluta confiança do síndico. O síndico tem um compromisso com o condomínio. Nas dependências como piscina, salão de festas, áreas de recreação, jardins, corredores, hall de entrada e instalações diversas, ele é o responsável. Sua função é zelar pelo patrimônio condominial e fazer cumprir o regulamento e a convenção. Em sua gestão, o síndico apoia-se no Novo Código Civil, na Convenção e no Regimento Interno, nos quais poderá obter informações e esclarecimentos.
A segunda parte está no tocante ao setor operacional do condomínio. É importante verificar as várias obrigações anuais de manutenções, ver o andamento de obras em execução e avaliar o trabalho dos funcionários. O síndico só irá cuidar do condomínio como sua própria casa, caso uma qualidade prevaleça: a boa vontade. Com ela, escolherá os melhores profissionais nas obras, vai se inteirar de assuntos técnicos que não conhece e avaliará os melhores orçamentos. Ele também precisa ser paciente, humilde e transparente. A conservação de um prédio não é tarefa fácil. O síndico precisará muito da ajuda do zelador, que deverá ser seu braço direito. Ele ajudará na supervisão de obras e dos funcionários, inspecionando sempre os equipamentos do condomínio. Mas isso não tira a responsabilidade de inspeção do síndico, o qual precisa estar sempre alerta com os moradores, empregados, sistema de segurança, conservação da fachada, impermeabilização, telhado, instalações elétricas e equipamentos em geral. O bom andamento e a convivência harmônica em um condomínio é responsabilidade desse administrador predial. Sua tarefa é árdua, mas quando bem realizada, se transforma em prazer para ele e todos os condôminos. O início da administração marca um acontecimento especial na vida deste que, agora como síndico, poderá realizar as benfeitorias almejadas em prol do condomínio. Bem assessorado por uma administradora e estudando, ainda que superficialmente, toda a legislação, qualquer condômino bom caráter pode ser síndico. É importante o subsíndico e os conselheiros estarem ao seu lado, acompanhando e fazendo com que essa difícil tarefa não seja tão pesada.
(*)Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.
