Abono Pontualidade
Pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?
Por Fernando Augusto Zito*
A melhor e mais abalizada doutrina sobre direito condominial, representada nesse caso pelo Desembargador aposentado do Tribunal de Justiça JOÃO BATISTA LOPES, em sua obra “CONDOMÍNIO”, 8ª edição revista, atualizada e ampliada, já em conformidade com o novo Código Civil, pela Editora RT, pagina 161, preleciona:
“[...] Discute-se, porém, se é legítimo o chamado “abono pontualidade”, isto é, a concessão de desconto especial para os condôminos que pagarem a cota até a data do vencimento.Trata-se de expediente que se insere entre as chamadas “sanções premiais”, isto é, vantagens destinadas a estimular a pontualidade dos devedores, mas que esbarra no sistema adotado pela lei condominial para a cobrança das despesas de condomínio. Com efeito, todos os condôminos estão obrigados a pagar a cota-parte que lhes couber no rateio, isto é, não podem pagar menos, nem são obrigados a pagar mais, salvo hipótese de impontualidade.Ora, o chamado “abono impontualidade” significa redução do valor que está sujeito o condômino, o que a lei não permite.De outro lado, a admissibilidade desse “prêmio” implicará aumento no valor da quota-parte dos condôminos que não desfrutaram da vantagem – além da multa devida -, o que não pode ser admitido.[...]”
Nesse sentido, comungando da opinião do jurista é o entendimento firmado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme reproduzimos em recente julgado:
“9124873-12.2006.8.26.0000 Apelação / Despesas Condominiais Relator(a): Edgard Rosa Comarca: São Paulo Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 11/08/2010 Data de registro: 27/08/2010 Outros números: 1040804/7-00, 992.06.001489-9 Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - FASE DE CONHECIMENTO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - POSSIBILIDADE - OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM - PRECEDENTES DO STJ - IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO - VEDAÇÃO DE COBRANÇA DE PARCELA RELATIVO AO CHAMADO ABONO- PONTUALIDADE (20%) - COBRANÇA DE PARCELAS FUTURAS - INCIDÊNCIA DO ART. 290 DO CPC.
Recurso parcialmente provido. Ementa Agravo. Recurso especial. Condomínio. Ação de cobrança. Condenação. Prestações vincendas periódicas. Inclusão na condenação 'enquanto durar a obrigação'. CPC, Art. 290. - A regra contida no Art. 290, do CPC, em homenagem a economia processual, incide em relação às cotas de condomínio. Ementa Ação de cobrança. Cotas de condomínio. Prestações periódicas. Art. 290 do Código de Processo Civil. Precedentes da Corte.
- Como assentado em precedentes da Corte, a regra do art. 290 do Código de Processo Civil é salutar, aplicando-se, sem dúvida, no pagamento das cotas de condomínio.
- Recurso especial não conhecido. Ementa PROCESSO CIVIL. PEDIDO. PRESTAÇÕES PERIÓDICAS. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. PARCELAS VINCENDAS. PEDIDO EXPRESSO. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO, "ENQUANTO DURAR A OBRIGAÇÃO". CPC, ART. 290. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO DESPROVIDO.
Fundamentou a decisão o Relator do v. Acórdão com o seguinte entendimento:
“O abono-pontualidade, que se quer cobrar, não é admissível. Tal cláusula de aparente incentivo à pontualidade não é lícita, pois na verdade dissimula a majoração abusiva da multa moratória, limitada a 2% pelo artigo 1.336, § Io, do Código Civil. O controle do Tribunal é possível, ante a insurgência do devedor e por se tratar de estipulação nula de pleno direito, dada a excessiva onerosidade imposta ao condômino e considerando que a prática encerra, na verdade, meio de burlar a legislação que limita a multa aplicada pela mora.”
Ainda no mesmo sentido outro julgado do mesmo Tribunal de Justiça:
1178775008 Apelação Sem Revisão Relator(a): Walter Cesar Exner Comarca: Guarulhos Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 18/09/2008 Data de registro: 25/09/2008 Ementa: Despesas condominiais. Cobrança. Abono de pontualidade. Disfarce de multa moratória acima do limite estabelecido pelo artigo 1.336, § 1o, do Código Civil. Norma de ordem pública. Ausência de ofensa ao ato jurídico perfeito. Cumulação com penalidade por atraso. Impossibilidade. Bis in idem. Prazo anotado pelo art. 475-J do CPC. Termo a quo na ciência do devedor quanto ao término da fase de conhecimento, por qualquer meio lícito. Apelação parcialmente provida, com observação.
Por fim, reportamo-nos à orientação do SECOVI-SP: (http://www.secovi.com.br/condominios/perguntas-e-respostas-direito-civil/)
6 - Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?
Não é recomendável a adoção do chamado "desconto pontualidade", conhecido também por "cláusula de bonificação", tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1°, do novo Código Civil).
De modo que, diante de todo o exposto, desaconselhamos o chamado “abono pontualidade” ou qualquer outra forma de incentivo para pagamento antecipado das cotas condominiais, que envolva o valor da cota em si. Nada impede, porém, que o condomínio, pense em outra forma de premiação, por exemplo, como já tivemos a oportunidade de testemunhar em outros prédios, sortear entre os condôminos que não atrasem o pagamento da cota condominial, ou, o adiantem, durante todo o ano, um “presente” do condomínio, como um eletrodoméstico, eletroeletrônico, viagem, etc., desde que, doado pelos moradores, sem custo adicional para o condomínio. Há até quem consiga esse tipo de coisa com patrocinadores como prestadores de serviços, por exemplo.
(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios e Sócio da Rachkorsky Advogados.
