Aluguel do topo de prédios para antenas 5G: mudanças à vista

Não se falou em outra coisa na primeira semana de novembro. A Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) realizou o maior leilão de tecnologia de internet do país e movimentou R$ 47,2 bilhões. O resultado deu a três operadoras — Vivo, TIM e Claro, além de seis outras empresas — o direito de operar os serviços de telefonia celular com a tecnologia 5G no território nacional.

A infraestrutura, hoje instalada em condomínios, fará parte desse novo sistema. Porém, haverá mudanças. Fincadas no topo dos edifícios, as antenas de telefonia descerão andares para ser instaladas.

Na prática, elas serão pequenas e conhecidas como small cells. Com isso, locais como a guarita, a fachada e outras áreas do condomínio ganham essa utilidade. Em resumo, a tecnologia precisa que as antenas estejam mais próximas aos usuários, além de mais próximas entre elas.

“A principal diferença da rede de infraestrutura 5G é o foco em pulverização e não em concentração de pontos – ocupando menos espaços, de forma mais numerosa e mais distribuída, com total integração às áreas de circulação das pessoas”, descreve Diogo Bueno, diretor de Aquisições da APW Brasil, fundo internacional de investimentos em contratos de locação de antenas de telecomunicações.

Assim, os pontos tradicionais das antenas dividirão a atenção das operadoras com postes de iluminação e o mobiliário urbano como pontos de ônibus, entre outros.

Com a necessidade de aumentar os investimentos em antenas, a tendência do mercado é buscar, também, soluções mais eficientes relativas ao custo. Nesse sentido, o principal impacto para os condomínios tende a ser a redução de áreas locadas, o que pode trazer consequentemente uma redução dos valores nominais dos aluguéis.

Mas, muita calma nessa hora. As coisas não vão mudar de um dia para outro.

“Se a operadora chegar e falar que está ativando o 5G, ela não vai tirar os equipamentos antigos; e sim, instalar mais equipamentos. Custa muito caro tirar do ar rede legada, por isso ainda vemos 2G/EDGE em algumas situações nos nossos celulares", explica Tiago Albino, CEO da MyTower. 

 O que você vai ler nessa matéria: 

• O mapa de antenas telefonia no país
• Como preparar o condomínio para as antenas 5G
• Como alugar o topo do prédio para a instalação de antenas?
• Do que o prédio precisa para conseguir alugar seu topo HOJE?
• Do que o prédio precisará para conseguir alugar espaços NO FUTURO?
• Qual o quórum para aprovar o aluguel do topo no condomínio para antenas?
• O que pedir da operadora que quer alugar o topo do prédio
• Quanto pode gerar de receita para o condomínio HOJE
• Quanto pode gerar de receita para o condomínio NO FUTURO
• Como deve ser o contrato de aluguel para antenas de telecomunicação
• Modelos de locação de espaços do prédio para antenas
• O que fazer com a receita do aluguel para antenas de telecomunicação?
• O desafio da legislação das antenas 5G
• Danos à saúde

O mapa de antenas de telefonia no país

De acordo com os dados da Associação Brasileira de Infraestrutura para Telecomunicações (Abrintel), o país conta com aproximadamente 100 mil antenas de telefonia. Só a cidade de São Paulo concentra 6.608. E o 5G exige cinco vezes mais antenas que o 4G para cobrir a mesma área geográfica.

Num futuro relativamente próximo, as antenas de tecnologias anteriores 2G e 3G serão desinstaladas, sendo a 2G em planejamento para 2023.

“Já foram firmados acordos para liberação do uso de postes/luminárias de rua para a inserção de antenas em algumas cidades. Existe só a previsão de permanência das antenas com tecnologia 4G(LTE)”, conta Francisco Neto, que também é diretor de Aquisições da APW Brasil.

No futuro, as antenas de tecnologias anteriores, exceto a 4G, serão desinstaladas. Mas esse processo ocorrerá gradativamente. A 2G, por exemplo, tem planejamento para iniciar apenas em 2023. 

• Confira o mapa de antenas da Anatel, de forma didática. 

Como preparar o condomínio para as antenas 5G

Entenda o 5G

Em primeiro lugar, o síndico precisa entender o que é a tecnologia, quais os benefícios, os impactos e, principalmente, que tipo de antena é adequado ao condomínio. Quais são os modelos? Como funciona?

“Quanto maior a banda, menor o raio de cobertura. Para dar uma ideia, o 2G atendia 10 km, o 3G atendia 5 km. O 4G atende 2 km e o 5G vai atender bem até 1 km. Por isso, o tamanho da antena vai reduzir, sim. Em compensação, vai aumentar a quantidade de antenas e de prédios que poderão ter esses equipamentos”, diz o CEO da MyTower. 

Reavalie a aprovação em assembleia

O advogado Fernando Zito alerta: 

“Se houver a necessidade de instalar esses equipamentos na fachada, realmente será necessário um quórum qualificado, pois você está alterando o projeto original de um condomínio que não previa a instalação da antena”. 

Já advogado André Junqueira pondera: 

“Se no futuro a antena ficar menor e mais discreta, e o impacto for mínimo, pode ser até possível reduzir o quórum. Se uma área não ficar substancialmente ocupada, pode ser que a menor relevância de ocupação de área comum justifique, sim, a redução do quórum aplicável. Se a tecnologia for ‘mais portátil’, poderá ser mesmo mais fácil a aprovação”.  

Leia mais abaixo, em Qual o quórum para aprovar o aluguel do topo no condomínio para antenas.

Como alugar o topo do prédio para a instalação de antenas?

O primeiro passo é cadastrar o espaço em uma empresa especializada, denominada Site Acquisition. São essas empresas que fazem a ponte entre os condomínios e as empresas que efetivamente alugam o espaço.

Há sites, caso do MyTower, que funcionam como uma espécie de classificados de imóveis, porém, focados em locação de espaços para antenas em condomínios, além de fazer renegociação de contratos representando os condomínios. 

Já o modelo de negócio da APW Brasil é a Cessão de Direitos Creditórios, ou seja, ela compra o direito de receber mensalmente o aluguel por um determinado período de tempo e transfere o valor correspondente ao condomínio.

É possível, também, o condomínio entrar diretamente em contato com as operadoras que alugam o topo, mas é pouco provável que consigam fechar o negócio.

Do que o prédio precisa para conseguir alugar seu topo HOJE?

Além de uma boa localização e aprovação dos condôminos, alguns documentos em dia, como AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e Laudo técnico do Para-raio, são imprescindíveis para viabilizar o processo.

Caso o condomínio estiver em processo para emissão do AVCB, dependendo do caso, o protocolo de emissão pode ser aceito como documento pela empresa.

Outro documento importante é cópia da ATA da assembleia que aprovou a instalação da torre.  

• Saiba mais sobre como tirar o AVCB do seu condomínio
• Para-raio: estar com a manutenção em dia é fundamental
• Se precisar, veja aqui empresas de AVCB em São Paulo | Rio de Janeiro | Demais cidades
• Se precisar, veja aqui empresas de para-raios em São Paulo, Rio de Janeiro e demais regiões

Boa localização

Prédios altos, regiões elevadas, áreas abertas e descampadas são os principais atributos para tornar o ponto atraente para as operadoras.

Isso, porém, não quer dizer que prédios mais baixos em bairros menos elevados estejam descartados.

Restrições

Há também restrições e regras para a instalação de antenas. 

O empreendimento não pode estar a menos de 50 metros de uma escola de ensino infantil, hospital ou posto de saúde, assim como também não pode estar a menos de 100 metros de uma outra torre instalada na região.

Resumo dos requisitos necessários:

1. Localização
2. AVCB e Laudo de Para-raios em dia
3. Não estar a menos de 50 metros de escola infantil, hospital ou posto de saúde
4. Não estar a menos de 100 metros de outra torre
5. Aprovação dos condôminos + cópia da ATA de aprovação

Do que o prédio precisará para conseguir alugar espaços NO FUTURO?

Não há um número limite para instalações de antenas no condomínio. 

“Elas devem sempre respeitar laudos, normas e exigências de segurança, evitando cargas excessivas que podem trazer complicações ao apartamento da cobertura, por exemplo”, diz Diogo Bueno. 

A grande maioria dos condomínios pode receber instalações, caso haja demanda das operadoras na região — o ponto de partida para uma nova instalação ocorrer. É necessário, apenas, que as instalações sejam aprovadas em assembleia e dentro do que estabelece a convenção (leia abaixo).

Em sua maioria, precisam estar abaixo de 18 metros de altura. 

Qual o quórum para aprovar o aluguel do topo no condomínio para antenas?

O presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Júnior, afirma que, mesmo sendo um bom negócio para o condomínio, a decisão não deve ser tomada pelo síndico individualmente. “É um negócio que deve ser apresentado à coletividade para discussão e eventual aprovação”.

O quórum necessário para aprovar a instalação das antenas, porém, não é consenso entre os especialistas do mercado. Há quem defenda unanimidade ou quem defenda anuência de dois terços dos moradores.

“Como cabe à convenção regulamentar e definir destinação das áreas comuns, uma mudança só pode ser feita com aprovação de dois terços. Não precisa nem alterar a convenção, mas sim haver a aprovação por dois terços dos condôminos”, explica o advogado André Junqueira.

Ele aponta outras circunstâncias que fazem com que se reduza a rigidez do quórum — a maioria dos presentes, caso o condomínio já tenha feito isso no passado; então, o costume também é fonte de direito, e na própria convenção já se expõe o direito de uso dessa área.

“Há quem entenda que deva ser unanimidade, mas eu discordo dessa posição. Recomendo para os condomínios adotarem dois terços ou, caso haja costume ou prevenção na convenção, maioria dos presentes”, afirma Junqueira.

• Veja aqui uma tabela com os quóruns específicos para aprovações em assembleias de condomínios

O que pedir da operadora que quer alugar o topo do prédio

É fundamental que nessa assembleia a empresa que quer alugar o topo forneça os seguintes documentos:

1. Apólice de seguros da empresa (com cópia da apólice), cercando o condomínio com todo tipo de cuidados referentes ao cuidado da área alugada
2. Atestado de estabilidade estrutural e responsabilidade civil da empresa, com ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)
3. Licença de funcionamento na prefeitura
4. Laudo Radiométrico
5. Licença de Funcionamento de Estação da Anatel
6. Atestado de impermeabilização do local pós instalação

Vale ressaltar que cada município possui legislação própria e, eventualmente, dependendo da região, a prefeitura local pode exigir também Licença Ambiental, caso o empreendimento esteja próximo a alguma mata ou floresta.

“As licenças devem ser renovadas semestral ou anualmente. E, principalmente, fazer escolha de uma empresa idônea, com contrato bem redigido em que as responsabilidades estejam bem definidas”, reforça Graiche Júnior, da AABIC.

Fiscalização e corresponsabilidade

Outro ponto importante é que o condomínio pode ser corresponsável, caso a operadora seja multada por não estar com as licenças em dia.

Além disso, e tão importante quanto, é que tal documentação fique disponível, em alguma pasta em local protegido e visível no acesso à torre, para casos de fiscalização.

Quanto pode gerar de receita para o condomínio HOJE

Como dissemos, cada caso é um caso. O atributo que mais conta é a localização. Há casos extremos de condomínios que recebem R$ 800,00/mês, assim como prédios na região da Paulista, em São Paulo, com valores próximos dos R$ 100mil por mês.  

Ou seja, o valor pode variar muito, mas a média do mercado costuma girar em torno de R$ 6mil a R$ 8mil por mês.

Quanto pode gerar de receita para o condomínio NO FUTURO

As operadoras precisarão realizar grandes investimentos na tecnologia 5G, o que provavelmente trará uma tendência de valores reduzidos devido ao tamanho das antenas e ao volume que serão instaladas.

Embora, dizem os especialistas, ainda não exista qualquer entendimento ou legislação específica a valores que devam ser praticados, como em outros países, que chegam a determinar uma política de valores regulamentada.  

“Novas locações serão negociadas com preço menor e, consequentemente, espaços menores. Mas nenhuma operadora deverá desligar legado pelos próximos 10 anos”, avalia Albino.

A operadora poderá, sim, tentar o argumento de redução. “Para melhorar o seu resultado financeiro, já que tecnicamente nada muda”, conclui.

Como deve ser o contrato de aluguel para antenas de telecomunicação

No contrato de aluguel é fundamental que se especifique os seguintes itens:

• Duração do contrato pode chegar a 30 anos
• Os custos de instalação correm por conta de quem aluga o espaço
• O documento também deve prever que caso haja algum dano às áreas comuns do condomínio decorrentes da instalação das antenas (infiltrações são comuns), é a empresa quem deve se responsabilizar pelo reparo
• Especificação do índice que irá corrigir o valor da locação anualmente
• Explicar que os técnicos da empresa devem seguir o regulamento interno no que tange a identificação para entrada no prédio 
• Manutenção da área deve ficar a cargo da empresa que aluga o local
• O momento ideal para negociação de valores é na renovação do contrato.
• Conta de luz: é a empresa quem arca com os custos da conta de luz das antenas. Para isso, pedem um relógio separado. Quando o prédio é antigo e não há essa possibilidade, o ideal é fazer uma média do que foi gasto no condomínio nos últimos seis meses com energia elétrica. O que for gasto além disso será despesa da empresa.
• Sublocação: quando a empresa aluga o topo inteiro, geralmente vai ceder o espaço para outras empresas também se utilizarem do local, e pagarem um aluguel para a empresa. O contrato deve, portanto, prever esse tipo de situação. O comum é que o condomínio fique também com 50% da receita da sublocação

Modelos de locação do topo de prédio para antenas

• Lease by out: modalidade em que empresas de investimento compram o contrato de aluguel. Situação interessante para condomínios que estejam com dificuldade financeira. No mercado, há empresas de investimento que pagam metade do valor do contrato para o condomínio à vista, e administra a outra metade.
• Sharings: é quando o condomínio aluga seu topo para uma empresa e essa irá oferecer o espaço para diversas empresas utilizarem ao mesmo tempo. 

O que fazer com a receita do aluguel para antenas de telecomunicação?

Há condomínios que conseguem investir a receita do aluguel no próprio condomínio.

“A assembleia poderá optar por investir os valores em obras e melhorias no próprio condomínio, sendo certo que há prédios antigos que conseguiram fazer grandes obras com essa renda extra”, diz o presidente da AABIC.

Importante salientar que os recursos extras arrecadados pelos condôminos com a locação devem ser declarados no imposto de renda. 

• Saiba mais sobre imposto de renda

O desafio da legislação das antenas 5G

Uma das principais demandas do setor é a unificação da legislação sobre a instalação das antenas, visto que hoje as operadoras necessitam atuar nas esferas municipal, estadual e federal. Isso dificulta, encarece e até inviabiliza o licenciamento de diversos sites. 

“O principal ponto que deverá ser adaptado é a dispensa de licenciamento para as small cells, que são as micro antenas do 5G, pequenas caixas que serão instaladas por diversos pontos da cidade, como postes de luz e mobiliário urbano e nos condomínios. Como são ainda praticamente desconhecidas pelas legislações municipais, hoje isso enfrentaria um processo de licenciamento de uma torre ou antena tradicional”, esclarece Bueno, da APW Brasil. 

No ano passado foi regulamentada pelo Governo Federal a Lei Geral das Antenas, que trata de pontos de adaptação como esse, podendo assim ser replicadas por estados e municípios e facilitando a implantação da nova tecnologia.

O 5G não é só a sequência do 3G e do 4G. Ele é disruptivo. E como toda a disrupção, haverá impactos positivos e negativos. Mas a discussão está apenas começando.

Danos à saúde

Até o momento, segundo as fontes consultadas, não há nenhuma prova científica de que a instalação de antenas interfira negativamente na saúde dos moradores do local.

A única exceção que pode ocorrer são marca-passos cardíacos e desfibriladores. O ideal é que seus portadores procurem um médico para determinar o risco de interferência que a antena causaria no aparelho, segundo cartilha da Anatel.

No entanto, o assunto suscita polêmica e já foi debatido em eventos do setor.

Fontes consultadas: Diogo Bueno e Francisco Neto (APW Brasil); Tiago Albino (CEO da MyTower); José Roberto Graiche Júnior (AABIC); advogados André Junqueira e Fernando Zito; Associação Brasileira de Infraestrutura para Telecomunicações (Abrintel); Manoel Ballian Junior (engenheiro de telecomunicações); Nilton Savietto (síndico profissional); Luiz Antonio Rodriguez (consultor condominial); ANATEL; Conteúdo SíndicoNet.

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